|
曾經(jīng)是房?jì)r(jià)漲幅榜冠軍的深圳今年以來(lái)一直在領(lǐng)跌全國，開(kāi)始出現“購房者斷供”現象。記者最近赴深圳等地調查發(fā)現，隨著(zhù)深圳房?jì)r(jià)不斷走低，一些高位入市的購房者所購物業(yè)已大幅縮水，有的損失甚至超過(guò)了首付，淪為地地道道的負資產(chǎn)，應對危機，深圳一些業(yè)主選擇了主動(dòng)“斷供”。
與深圳的狀況相比，北京、上海等樓市熱點(diǎn)城市的狀況仍較樂(lè )觀(guān)。一些專(zhuān)家認為，雖然深圳發(fā)生的事件僅是個(gè)案，并不會(huì )演變?yōu)槿珖允录�，但應引起相關(guān)金融部門(mén)的高度重視。
負資產(chǎn)現象增加 主動(dòng)斷供者出現
來(lái)自深圳國土房管局的統計顯示，今年前5個(gè)月深圳房?jì)r(jià)分別為15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米和11014元/平方米。與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比，到今年5月，深圳房?jì)r(jià)已經(jīng)下跌了36.5%。
按照負資產(chǎn)的概念，只要房?jì)r(jià)下跌超過(guò)30%，首付在三成的購房者，不僅首付化為烏有，手中的房產(chǎn)按照市場(chǎng)現價(jià)也無(wú)法抵償銀行貸款，就已經(jīng)是名副其實(shí)的負資產(chǎn)。這種現象，在今年年初時(shí)已初見(jiàn)端倪。今年2月，深圳市龍崗區布吉街道購房者任小姐告訴記者，她在布吉街道的東方盛世樓盤(pán)買(mǎi)的一套住房，在半年時(shí)里，由于開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，她還沒(méi)有收樓，所購房產(chǎn)就由當時(shí)的133萬(wàn)元變成93萬(wàn)元，無(wú)端縮水40萬(wàn)元，成為負資產(chǎn)。
此后，由于房?jì)r(jià)下調，開(kāi)發(fā)商不斷打折促銷(xiāo)，深圳市寶安區、龍崗區和南山區的一些樓盤(pán)，如金地梅隴鎮、卡羅社區、半山溪谷等都出現了負資產(chǎn)現象，而且有的業(yè)主還選擇了主動(dòng)斷供。
深圳一家銀行透露，該銀行已經(jīng)遭遇一宗斷供案例。這位買(mǎi)家于去年七八月份，以單價(jià)8000元購入位于寶安泰華大廈一套50多平方米的物業(yè)。而相關(guān)數據顯示，今年6月該樓盤(pán)單價(jià)僅為5600元左右，跌幅達到30%。今年1月份，這位買(mǎi)家便已停止還貸，并明確告知銀行不再續供。銀行經(jīng)過(guò)調查發(fā)現，該買(mǎi)家名下有5套房產(chǎn)。
斷供分為三種情況 尚未影響全局
根據人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，今年深圳房貸業(yè)務(wù)不良率略有上升。到3月末，深圳全市個(gè)人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元。房貸不良率為0.58%，比去年末上升了0.04個(gè)百分點(diǎn)。
長(cháng)城證券行業(yè)分析師劉昆認為，負資產(chǎn)目前對于自住購房者而言，還主要是一種心理概念，因為不管是漲是跌，對于自住影響都不大。而且房產(chǎn)不同于股票，有著(zhù)更強的保值能力，至少它有收租的保證。負資產(chǎn)真正影響的是那些手握多套住房的炒房者，他們不堪利息重負，才有可能斷供。
就主動(dòng)斷供而言，據記者了解，在深圳主要有三種情況：一是有些高位入市但目前又未收樓的業(yè)主想通過(guò)斷供逼迫銀行向開(kāi)發(fā)商施壓，希望后者能夠給予他們補償；二是炒房者不堪多套住房的利息重壓，丟卒保車(chē)，被迫放棄保值增值條件不太好的房產(chǎn)；三是業(yè)主覺(jué)得確實(shí)房子跌得太多，不再物有所值，主動(dòng)放棄房產(chǎn)。而在這當中，第一種情況占了70%以上，目前泰華陽(yáng)光海和半山溪谷都是這種情況，第二種情況占20%左右，第三種情況微乎其微。
針對外界“深圳房貸壞賬超千億”的說(shuō)法，深圳銀監局回應說(shuō)，深圳銀行包括房貸在內的全部壞賬余額估計也不到1000億元，而其中開(kāi)發(fā)貸款的壞賬率目前還低于全國平均水平。
記者調查發(fā)現，深圳發(fā)生的情況并未影響到全局。與深圳相比，北京、上海等樓市熱點(diǎn)城市的狀況仍然樂(lè )觀(guān)�！吧钲跀喙┈F象的產(chǎn)生，有兩方面因素，一方面深圳毗鄰香港，當地炒房現象非常普遍；另一方面，深圳房?jì)r(jià)相比去年最高峰時(shí)期嚴重縮水，大量房產(chǎn)變成負資產(chǎn)。北京、上海的情況要比深圳好很多�！北本╅_(kāi)太物業(yè)保證有限公司總經(jīng)理白鈞接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，北京短時(shí)間內發(fā)生斷供風(fēng)波的可能性不大，金融風(fēng)險處在可控范圍。
一家國有銀行北京支行的一位工作人員也證實(shí)了上述說(shuō)法。該工作人員告訴記者，目前他們銀行無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人住房按揭貸款都有著(zhù)嚴格的審查程序，對于這兩種貸款都采取了非常審慎的態(tài)度。
他向記者透露，前一段時(shí)間他們曾針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行過(guò)專(zhuān)門(mén)檢查，檢查證明房地產(chǎn)貸款客戶(hù)整體信用度較高，貸款質(zhì)量較好，客戶(hù)信用風(fēng)險處于相對穩定狀態(tài)�！白匀ツ暌詠�(lái)，各家銀行已經(jīng)增加了警覺(jué)性，并采取了多方措施防止出現問(wèn)題，目前并沒(méi)出現房貸不良貸款率大幅上升的情況�！彼a充說(shuō)。
嚴格遵循房貸政策 銀行才能防范風(fēng)險
盡管大規模的負資產(chǎn)和涌動(dòng)的“斷供潮”并未出現，但這并不意味著(zhù)可以高枕無(wú)憂(yōu)。深圳大學(xué)國際金融研究所所長(cháng)國世平說(shuō)，深圳的銀行在住房貸款方面呆賬壞賬情況不算太壞，這主要是與美國次貸相比，中國的住房貸款主要是給優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的，也就是說(shuō)，國內購房者的經(jīng)濟條件和還款能力都比次貸客戶(hù)高，所以還沒(méi)有出現大問(wèn)題。但這不等于銀行違規放貸沒(méi)有風(fēng)險，如果房?jì)r(jià)繼續下調，今年下半年或明年將迎來(lái)客戶(hù)違約的高峰。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，目前部分人在認識中存在誤區，認為房?jì)r(jià)出現一定程度的下跌必然會(huì )引發(fā)全局性的金融風(fēng)險。他說(shuō)，出現風(fēng)險的概率并不如想象得那么高，假定房?jì)r(jià)每平方米下跌了30%，但對于不同的購房者影響各不相同。因為大多數的購房者并不是在房?jì)r(jià)最高點(diǎn)購進(jìn)的，而是在房?jì)r(jià)處于上升通道過(guò)程中買(mǎi)入的，因此多數的購房者并不會(huì )出現資不抵債的情況。
陳國強說(shuō)，目前應該進(jìn)一步了解市場(chǎng)上的真實(shí)情況，從近年來(lái)，個(gè)人住房按揭貸款的情況看，不良貸款率相對較低。以上海為例，上海曾出現過(guò)房?jì)r(jià)下跌的情況，但并未引發(fā)全局性或較為嚴重的金融風(fēng)險性問(wèn)題。因此我們要注意區別特定市場(chǎng)與全國市場(chǎng)、個(gè)案現象與普遍現象的區別。對于金融管理層而言，引起相關(guān)的重視是正確的，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也應該盡快回歸到理性的發(fā)展道路上來(lái)。
有關(guān)專(zhuān)家表示，在當前樓市持續調整的情況下，銀行應當嚴格遵循國家二套住房房貸等政策，才能防止風(fēng)險，保證房貸資金安全。 |