近日，廣州市國土資源和房屋管理局公布最新房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告，顯示2008年5月份全市一手住宅成交量只有39.31萬(wàn)平方米，為三年來(lái)同期成交量的最低位。圖為廣州市天河中心區一角。新華社記者:壯錦 攝

　　編者按：自去年底以來(lái)，有關(guān)房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”的爭議不絕于耳，而各地樓市卻顯現出一幅讓人看不懂的“量縮價(jià)漲”行情，這樣的樓市走勢既出乎意料又在意料之中。

　　今年上半年，“量縮價(jià)漲”局部地轉變?yōu)椤傲績(jì)r(jià)齊跌”，一二手房?jì)r(jià)格“倒掛”現象也在局部顯形，“退房”現象有所加劇，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的出讓市場(chǎng)也頻頻刮起“流拍”甚至“退地”風(fēng)波。樓市調整開(kāi)始釋放出諸多強烈信號。
　　福州樓市近期“退地”、“退房”風(fēng)波不斷，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩的標本城市�！巴说亍庇虚_(kāi)發(fā)商資金不濟的因素，也是開(kāi)發(fā)商與政策博弈的表現；“退房”現象趨多，樓市觀(guān)望情緒加重。業(yè)內人士認為，樓市調整釋放出諸多信號，但其走勢卻仍是一個(gè)“迷局”。

退地：開(kāi)發(fā)商與政策博弈

　　福建省土地市場(chǎng)今年上半年的焦點(diǎn)是，福建某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內部放出“退地”的重磅消息：不惜損失7000萬(wàn)元土地競買(mǎi)保證金，要把去年9月份以總價(jià)9.04億元拍得的地塊給退了。
　　這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是2003年成立的一家企業(yè)，它在短短5年間從福州取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地1000多畝，全部為一級土地市場(chǎng)競拍所得，總投資超過(guò)100億元。一位接近該企業(yè)高層的內部人士告訴記者，這家地產(chǎn)企業(yè)最近在新樓盤(pán)銷(xiāo)售方面差強人意，導致出現“多做一個(gè)項目可能會(huì )撐死，少做一個(gè)項目不會(huì )餓死”的情況，“退地”成了它“斷尾求生”的選項。
　　6月30日，這家房地產(chǎn)企業(yè)正式向記者證實(shí)了“退地”的消息，但該企業(yè)有關(guān)人員否認“退地”是因為開(kāi)發(fā)商資金緊缺，而是企業(yè)自我發(fā)展的需要。
　　“退地有其他重要考慮。國家有關(guān)部委在去年9月下發(fā)通知要求，在今年6月底前，各地嚴格處置閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收�！眱炔咳耸空f(shuō)，“該企業(yè)擔心無(wú)法按期啟動(dòng)新樓盤(pán)項目，一旦被列入閑置土地，政府就要征收1.8億元閑置費，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商寧可選擇退地�！�
　　內部人士透露，有關(guān)部門(mén)不想看到“退地”風(fēng)波不斷震蕩福州市土地市場(chǎng)，“退地”事件將有微妙轉折。但他不方便詳細透露“退地”事件的最新進(jìn)展。他告訴記者：“高價(jià)拍地，加上樓市行情持續低迷，讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈越繃越緊，因此退地有開(kāi)發(fā)商資金不濟的因素，但絕對不能只是簡(jiǎn)單地歸因于資金不濟的因素。從深層次來(lái)說(shuō)，退地也是開(kāi)發(fā)商與政策博弈的表現�！�
　　業(yè)內人士指出，這起“退地”消息可以說(shuō)是福建省土地市場(chǎng)在今年上半年遭遇慘痛“流拍”的重要導火索。在它的沖擊下，今年上半年，福州、廈門(mén)等主要城市60%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地難逃“流拍”厄運。

退房：市場(chǎng)雙方觀(guān)望角力

　　為止住“流拍”，福州市國土部門(mén)的政策調整耐人尋味。5月中旬，福州市國土資源局在其網(wǎng)站登出《關(guān)于2008年第五次公開(kāi)出讓國有建設用地使用權的補充公告》說(shuō)，將兩幅此前未成功出讓的地塊套型建筑面積90平方米占70%的比重，調整為必須達到住宅開(kāi)發(fā)建設總建筑面積的50%以上。
　　今年年初，福州市區仁文·大儒世家、海潤濱江花園等樓盤(pán)因售價(jià)下調，引發(fā)了前期購房者要求補價(jià)的風(fēng)波。日前，補價(jià)風(fēng)波還未平息，福州的一些新開(kāi)樓盤(pán)又出現了“退房”現象。
　　相較于土地市場(chǎng)的“退地”“流拍”，“退房”則是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)終端與購房者觀(guān)望角力，導致“退房”的主要原因是房?jì)r(jià)下跌。
　　記者日前在福州金山新城發(fā)現，這里多個(gè)在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心門(mén)可羅雀。一位售樓人員告訴記者，“退房”現象在福州正呈現增多趨勢�！斑^(guò)去，客戶(hù)都是搶著(zhù)交定金�，F在，客戶(hù)不僅拖著(zhù)不交定金，交了定金的還想退了�！�
　　福州房地產(chǎn)界咨詢(xún)專(zhuān)家陳國旺認為，近一段時(shí)期，開(kāi)發(fā)商為加快資金回籠，新開(kāi)樓盤(pán)都推出大幅度的優(yōu)惠促銷(xiāo)，有的購房者受促銷(xiāo)影響，一時(shí)沖動(dòng)下了定金，之后又開(kāi)始反悔“退房”。這種舉動(dòng)其實(shí)是市場(chǎng)觀(guān)望情緒加重的深度反應。
　　業(yè)內人士指出，4月份，福州樓市首現“量?jì)r(jià)齊跌”。與此同時(shí)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在福州金山新城推出的新售樓盤(pán)頻頻遭遇客戶(hù)“退房”，目前，整個(gè)金山板塊的房?jì)r(jià)已經(jīng)下調到去年同期水平。
　　近來(lái)，在上海、深圳等地的個(gè)別樓盤(pán)出現了較高的“退房”比率。業(yè)內人士認為，高退房率折射出購房者對目前樓市嚴重缺乏信心。為防止資產(chǎn)縮水，他們急于將資金抽離樓市，轉投到更穩妥的投資保值渠道。

樓市調整在即走勢仍陷迷局

　　“退地”“退房”現象是房地產(chǎn)市場(chǎng)近期強烈釋放的樓市調整信號。業(yè)內人士分析，在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不平衡、市場(chǎng)還不成熟的狀況下，樓市調整被許多不確定性因素牽制，其走勢仍是一個(gè)迷局。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，開(kāi)發(fā)商與政策之間的博弈，考驗著(zhù)地方和有關(guān)部門(mén)的政策執行力。近一年來(lái)，國家有關(guān)部門(mén)連續出臺一系列房地產(chǎn)調控政策，政策密度之大，涉及面之廣，都是前所未有。但一些地方及部門(mén)因為各種原因政策執行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不盡如人意，導致有的城市房?jì)r(jià)漲幅開(kāi)始下跌，有的陷于僵持階段，有的甚至還繼續上漲。
　　“受多種因素影響，目前許多開(kāi)發(fā)商面臨資金比較緊張的窘境，但開(kāi)發(fā)商資金緊張導致資金鏈斷裂的后果現在卻有點(diǎn)被夸大了�！遍}江學(xué)院經(jīng)濟師林忠華說(shuō)，“最近，國內大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頻頻實(shí)施股權轉讓、戰略合作等多渠道融資方式應對銀根緊縮、資金短缺的現狀�！�
　　“樓市調整過(guò)程不像是一個(gè)房?jì)r(jià)必然下跌的過(guò)程，更像是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的過(guò)程。有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商強者更強，沒(méi)有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商只有被淘汰出局�！绷种胰A說(shuō)。
　　“與房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌同時(shí)發(fā)生的是住宅產(chǎn)品結構的重建，合理的住宅產(chǎn)品結構對穩定房?jì)r(jià)將起到至關(guān)重要的作用�！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠說(shuō)，以福州商品房市場(chǎng)為例，自住的剛性需求仍然很強烈。但當前樓市的住宅產(chǎn)品結構嚴重失衡，高檔房過(guò)多，老百姓買(mǎi)不起房，再多的需求也被淹沒(méi)了，而所謂的需求旺盛成為開(kāi)發(fā)商推漲房?jì)r(jià)的一種手段。
　　王阿忠認為，樓市能否朝著(zhù)健康發(fā)展的方向調整，就看能否重建一個(gè)滿(mǎn)足和保障多層次需求的住宅產(chǎn)品結構體系，減少房地產(chǎn)泡沫化需求。而形成一個(gè)合理的住宅產(chǎn)品結構體系可能需要經(jīng)歷比較長(cháng)時(shí)間的調整周期。