[事件背景] 　　我國至少有70%左右的人口住在農村，長(cháng)期以來(lái)，遍布全國農村量大面廣的農民房資產(chǎn)始終處于“冷凍”狀態(tài)。另一頭，農民發(fā)展生產(chǎn)渴望獲得一點(diǎn)信貸支持卻往往得不到滿(mǎn)足。廣大農民兄弟呼吁，如果農村的房子可以抵押，就能把“死產(chǎn)”潛在價(jià)值利用起來(lái)變成擴大生產(chǎn)的貨幣價(jià)值。這一現實(shí)已在呼喚制度創(chuàng )新，切實(shí)解決農村住宅的出租、買(mǎi)賣(mài)和抵押的問(wèn)題。而中國市場(chǎng)經(jīng)濟和改革發(fā)軔地之一的溫州，近來(lái)在這方面又開(kāi)始了大膽嘗試。允許農村住宅抵押貸款被認為可能“攪動(dòng)了整個(gè)農村宅基地制度的改革命題”，從而引發(fā)了專(zhuān)家的激烈爭議和社會(huì )的極大關(guān)注。

樂(lè )清市大荊鎮養豬戶(hù)張啟福今年以農房作抵押，獲得4萬(wàn)元貸款擴大了養豬場(chǎng)規模。新華社記者 張和平 攝

激活農民“沉睡的資本”

　　“我們農民自家的房子真的也能和城里人一樣辦房產(chǎn)證，到銀行辦抵押貸款嗎？”溫州樂(lè )清市大荊鎮小橫浦村海瓜子養殖戶(hù)陳昌宏開(kāi)始怎么也不信自己家不值錢(qián)的農村房能“變現”。
　　陳昌宏的“無(wú)知”是可以理解的，因為“這個(gè)事情實(shí)際上是我們冒著(zhù)風(fēng)險在做”，溫州樂(lè )清農村合作銀行總經(jīng)理李永涵如是說(shuō)。
　　全新的思路從金融領(lǐng)域破題。資金是農民發(fā)展生產(chǎn)的命脈。目前小額農貸等傳統融資方式已難以滿(mǎn)足農民的需求。當前我國融資的主要方式是財產(chǎn)抵押貸款，這對廣大農民來(lái)說(shuō)卻很不現實(shí)。
　　農民家中能拿得出去的財產(chǎn)主要是農家房。房子不是空中樓閣，它蓋在土地上，房子不值錢(qián)，土地值錢(qián)。國家法律表述的農村宅基地，實(shí)際就是人們習慣理解意義上的農民房。
　　據溫州市法院農村宅基地課題組提供的調查報告稱(chēng)，近年來(lái)，渴望獲得生產(chǎn)發(fā)展資金的廣大農民不得不“飲鴆止渴”，私下賣(mài)房，或抵押農家房以獲取借款資金，這已成為各地農村一大普遍現象。由于它得不到法律的保護，隨著(zhù)農村地價(jià)步步攀升，導致利益摧毀信用，一些人賣(mài)了房、收了錢(qián)，若干年后地價(jià)升了又不認賬，結果引發(fā)無(wú)窮官司。
　　但是，《土地法》規定，農村宅基地屬“農民集體所有”，其法律意義是農民只有使用權而無(wú)處置權�！稉�保法》也規定，農村宅基地不可作為抵押物。新實(shí)施的《物權法》首次對宅基地這一“用益物權”作了保護性的規定，但在能否允許農民處置的核心、敏感的問(wèn)題上回避不談。
　　在這種法律的背景下，長(cháng)期以來(lái)我國農村宅基地或農民房成為“沉睡的資本”。廣大農民因無(wú)其他值錢(qián)的財產(chǎn)可作抵押擔保，以致求貸無(wú)門(mén)。
　　在這種情況下，樂(lè )清市(縣級)農村合作銀行在人民銀行溫州市支行的支持下，為支持農民發(fā)展生產(chǎn)，逼出“以農(房)支農”的金融支農新舉措。從2003年起，他們從實(shí)際出發(fā)，解放思想，大膽嘗試農民房抵押貸款，以激活農民“沉睡的資本”。
　　該市參照城市房產(chǎn)允許抵押貸款的辦法變通處理，銀行認可農房房產(chǎn)證+房屋宅基地使用權證書(shū)作抵押物。兩證齊全就給予辦貸，貸款額度是房屋市場(chǎng)評估價(jià)60%至80%的資金。

法規政策成了繞不過(guò)去的石頭

　　實(shí)行“農房抵押貸款”必然遇到貸款風(fēng)險、農房拍賣(mài)、變更“農民集體所有”宅基地使用權等敏感問(wèn)題。法規政策成了繞不過(guò)去的石頭。
　　為了解決房產(chǎn)拍賣(mài)后的“執行難”和土地使用權的“變更難”，2007年4月1日，溫州市法院和國土部門(mén)從實(shí)際出發(fā)，聯(lián)合發(fā)出《協(xié)助人民法院辦理集體土地使用權變更登記暫行規定》。該文規定：抵押的“農民房”經(jīng)法院作為被執行物處置(拍賣(mài))后，可直接辦理農民集體土地使用權的變更登記。
　　這就從“終端”上解決了“農房抵押貸款”的法律障礙，使之頭尾打通，在實(shí)際上認可了“農房抵押貸款”。不過(guò)，該文也有一個(gè)限制：土地使用權的受讓人必須是當地縣域范圍內的農民。
　　有了這個(gè)地方主管部門(mén)變通性的“紅頭”政策，難以開(kāi)展的農民房抵押貸款終于在溫州“破冰”。溫州樂(lè )清農村合作銀行由此大膽、積極地辦理集體土地農民自建房的抵押貸款業(yè)務(wù)，使原來(lái)“不值錢(qián)”的農民房有了市場(chǎng)價(jià)值，使“死房”起死回生變現為資金，讓其回流到農民手中。這一突破，透出農村生產(chǎn)力新一輪大解放的曙光。

浙江多地出現農房抵押貸款

　　樂(lè )清市大荊鎮盛宅下村養豬專(zhuān)業(yè)戶(hù)張啟福往年只獲得5000元的小額貸款。去年他押房獲貸4萬(wàn)元用于家豬養殖。種豬飼養量從10多頭增加到30多頭，自繁肉豬從100多頭擴大到400多頭，年純收入從5萬(wàn)元增加到20多萬(wàn)元。農房抵押貸款使他心里樂(lè )開(kāi)了花。
　　樂(lè )清市南塘鎮南浦村農民江德財長(cháng)期從事貂毛等皮草服裝生產(chǎn)，前幾年他以?xún)砷g三層樓房作抵押，每年貸款40來(lái)萬(wàn)元，生產(chǎn)得到了有力的發(fā)展。前不久，他為了擴大再生產(chǎn)，一口氣把親戚的4間三層樓房也統統拿來(lái)抵押，共貸了120萬(wàn)元。他說(shuō)，有了這筆可觀(guān)的流動(dòng)資金，預計今年的產(chǎn)值可從1千萬(wàn)元再增一倍。
　　從樂(lè )清農村合作銀行提供的資料顯示，截至2008年2月末，該行已為3452戶(hù)農民提供集體土地上的自建房抵押貸款，貸款余額達6.23億元，不良率僅為0.96%，比該行整體貸款不良率低0.12個(gè)百分點(diǎn)。
　　記者了解到，當前農民房抵押貸款正方興未艾。工商銀行蒼南縣支行等國有商業(yè)銀行也紛紛“試水”農房抵押貸款。
　　不僅溫州風(fēng)生水起，浙江的嘉興、湖州等地也都先后出現了民間自發(fā)或政府推動(dòng)型的農民住房抵押貸款試驗。

涉及宅基地這一核心命題

　　目前，人們對農民住房抵押貸款“行不行”仍說(shuō)法不一，議論紛雜。原因是它隱藏著(zhù)一項“冒險”的制度化創(chuàng )新，觸及了中國農村土地制度一條敏感的神經(jīng)——宅基地。
　　房屋與宅基地是“毛皮關(guān)系”，或一個(gè)問(wèn)題的兩種表述。房屋是宅基地上的附屬物，抵押房屋若不一同轉移宅基地，最終抵押不成。房屋抵押必將涉及“宅基地”這個(gè)核心問(wèn)題。一些專(zhuān)家表示，“其實(shí)這已經(jīng)等同于試行農村宅基地抵押”，這或將攪動(dòng)整個(gè)農村宅基地制度的改革課題。
　　物權法專(zhuān)家、最高人民法院立案庭審判長(cháng)高珂說(shuō)，對宅基地使用權的轉讓或抵押，現行法律和國家有關(guān)政策諸如《土地法》、《擔保法》等采取了原則禁止的態(tài)度，故在實(shí)踐中出現農村房屋或宅基地使用權作為抵押的，應當認定為無(wú)效。這一觀(guān)點(diǎn)成為對《物權法》中有關(guān)宅基地使用權條文的一個(gè)權威理解。
　　但對農民房問(wèn)題進(jìn)行長(cháng)期調查并在司法實(shí)踐中頻頻接觸“農民房官司”的溫州市法院副院長(cháng)鄭永勝認為，法律的一大原則是“非禁即入”，國家歷來(lái)沒(méi)有法律禁止農民的房子抵押、買(mǎi)賣(mài)�！稉�保法》雖然規定，農村宅基地的土地使用權不能抵押。農民的房子雖然建在宅基地上，但這個(gè)房子已變成混合物了，它已變成農民的財產(chǎn)�！稉�保法》第三十四條規定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著(zhù)物可以抵押�！币虼�，他認為應當允許農民抵押、轉讓自己的房子。
　　民法專(zhuān)家、溫州市中級人民法院副院長(cháng)于偉認為，《土地法》第二條和第六十二條明確規定：“土地使用權可以依法轉讓�！薄稗r村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，……農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！边@表明，農民的房子土地使用權是可以轉讓、出賣(mài)，只不過(guò)農民只有“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，今后不能得到第二處宅基地。他認為，應該全面、正確地理解法律。

“破冰”之舉風(fēng)險猶存

　　不過(guò)，也有一些專(zhuān)家、學(xué)者從社會(huì )層面考慮，認為宅基地是一種特殊的用益物資權，涉及全國9億農民的“安身立命”，如果允許農民抵押和轉讓宅基地，在中國農村社會(huì )保障體系尚未全面建立情況下，農民一旦會(huì )失去穩定居住地，會(huì )導致農民流離失所，影響社會(huì )穩定。
　　但一些社會(huì )學(xué)家則認為，這種擔心也許不必要。他們的論據是農民不會(huì )輕易“押”掉宅基地。中國人民銀行溫州市分行負責人說(shuō)，事實(shí)上，也有不少抵押貸款者擁有兩處以上的宅基地，有的人是有其他財力或能力應對，有的人則已舉家進(jìn)城不再返鄉等等。
　　從記者調查看，溫州也確發(fā)生了一些農民房因有無(wú)力還貸而被拍賣(mài)掉的現象。但這種現象屬個(gè)別還是會(huì )不斷擴大？會(huì )不會(huì )影響農民“安身立命”和社會(huì )穩定？銀行拍賣(mài)處置這類(lèi)農民住房合法不合法，會(huì )不會(huì )導致不良資產(chǎn)的增加？……這些問(wèn)題確實(shí)存在爭議。對此，有專(zhuān)家建議，在目前的法律和社會(huì )環(huán)境下，農房登記與交易制度創(chuàng )新，要遵循“有條件流轉、漸進(jìn)推進(jìn)”的原則進(jìn)行嘗試，盡一切可能弱化其對農民生活保障和農村穩定的負面影響。