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　　本報訊 對于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢，目前存在較大爭論。國際物業(yè)顧問(wèn)DTZ戴德梁行近日舉行的第二季度新聞發(fā)布會(huì )上明確表態(tài)，雖然中國樓市短期調整不可避免，但長(cháng)期向好的主體因素未發(fā)生改變。

行業(yè)并未進(jìn)入下行通道

　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)負責人蔣尚禮說(shuō)，2007年四季度至今，商品住宅市場(chǎng)在緊縮性調控政策以及雪災、地震、洪災等自然災害的影響下成交量出現大幅萎縮，成交價(jià)格增速也明顯放緩。預計2008年上半年全國商品住宅成交量同比下降幅度將達到13%，成交價(jià)格同比增速僅為6%，遠遠低于2007年同期12%的水平。未來(lái)一段時(shí)間內市場(chǎng)將延續較為低迷的走勢，調控帶來(lái)的短期效應不可避免。
　　根據2008年上半年政府對于樓市的調控政策可以看出，政府在未來(lái)一兩年內將以細化前期政策為主，進(jìn)一步通過(guò)規范政府、銀行、開(kāi)發(fā)商及購房者多方位市場(chǎng)主體的行為來(lái)達到調控的目的。行業(yè)整體并未進(jìn)入衰退的下行通道，而是對于規范化調控的短期反映。
　　蔣尚禮解釋說(shuō)，自1998年市場(chǎng)化改革以來(lái)，商品住宅市場(chǎng)實(shí)現了跨越式的發(fā)展，快速發(fā)展中所遺留下來(lái)的問(wèn)題需要通過(guò)規范化調整來(lái)解決，理性回調有利于實(shí)現行業(yè)資源的優(yōu)化配置。以目前中國樓市6.98倍的房?jì)r(jià)收入比(合理區間3至6倍)及41%的可支付比例(合理范圍不超過(guò)30%)兩項指標來(lái)衡量，未來(lái)房?jì)r(jià)增速有進(jìn)一步放緩的需要。因此，短期的調整是必要的，這也是商品住宅市場(chǎng)可以健康穩定發(fā)展的必然選擇。

資金鏈趨緊有利提高行業(yè)集中度

　　DTZ戴德梁行研究表明，貨幣供應量過(guò)大是導致高通脹的結果性誘導因素。但由于緊縮性貨幣政策存在滯后性，在貨幣供應增速沒(méi)有出現明顯趨勢性放緩的情況下，2008年整體通脹壓力非常嚴峻。預計政府未來(lái)仍將采取更為強烈的緊縮性調控政策。預計2008年底存款準備金率將上調至20%，全年凍結資金量將達到24000億元，相當于2007年房地產(chǎn)業(yè)向銀行系統貸款總額11800億元的兩倍。
　　蔣尚禮說(shuō)，在銀根緊縮的背景下，預計2008年全年銀行系統對于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規模僅為8800億元，較2007年減少約3000億元，同比下降四成。銀行系統對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸緊縮將加大融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，致使中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )更多的采取項目轉讓的方式盤(pán)活資金，資源的有效重置有利于市場(chǎng)集中度的提高。市場(chǎng)主體的進(jìn)一步規范以及行業(yè)內部的優(yōu)勝劣汰，將會(huì )促進(jìn)整體行業(yè)向更為健康的方向發(fā)展。

房?jì)r(jià)漲勢放緩居民購房能力增強

　　關(guān)于房?jì)r(jià)的走勢，DTZ戴德梁行認為房?jì)r(jià)增速趨勢放緩但居民購房能力增強。蔣尚禮指出，自2003年以來(lái)，房?jì)r(jià)增幅明顯快于居民收入水平的增速，衡量房?jì)r(jià)及消費者支付能力的房?jì)r(jià)收入比及房?jì)r(jià)可支付比例兩項指標進(jìn)一步惡化，2007年分別達到歷史最高水平，全國范圍內整體房?jì)r(jià)增幅有進(jìn)一步放緩的需求。DTZ戴德梁行預計，隨著(zhù)國家新版勞動(dòng)法以及進(jìn)一步擴大國內需求戰略的實(shí)施，未來(lái)人民收入水平將保持15%至20%的高速增長(cháng)，因此，在整體房?jì)r(jià)增速將顯著(zhù)放緩的情況下，明顯的下跌現象將不會(huì )出現。預計2010至2011年間房?jì)r(jià)收入比及房?jì)r(jià)可支付比例將回歸至合理的區間。
　　與此同時(shí)，DTZ戴德梁行預計，市場(chǎng)企穩后投資需求將重新釋放。根據中國市場(chǎng)歷史發(fā)展軌跡可以看出，負利率約束下，居民為了避免銀行存款的大幅縮水，必將尋求保值增值的投資渠道，從而導致銀行存款增速的顯著(zhù)下降。但2007年進(jìn)入負利率時(shí)代以來(lái)，受到國家宏觀(guān)調控及股市接連下挫的影響，2007年4季度至今儲蓄存款增速卻不降反升，資金回籠現象明顯，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重。預計未來(lái)一兩年內，由于負利率的約束，儲蓄存款增速不降反升的狀態(tài)不能長(cháng)期維持，市場(chǎng)企穩后，樓市將會(huì )重新吸引資金的大規模進(jìn)入。

未來(lái)十年商品住宅可能供不應求

　　對于未來(lái)商品住宅市場(chǎng)格局，蔣尚禮認為未來(lái)十年商品住宅市場(chǎng)有望呈現供不應求格局。他告訴記者，1998至2007年全國范圍內商品住宅供應面積29.5億平方米，而同時(shí)間商品住宅總需求量達到30.5億平方米。自市場(chǎng)化改革以來(lái)，商品住宅市場(chǎng)整體處于供不應求的狀態(tài)。2025年中國城市化率將突破63%的水平，2008至2025年間城市化進(jìn)程將不斷加快，預計新增城鎮住房需求140億平方米，在堅守18億畝耕地紅線(xiàn)的情況下，未來(lái)商品住宅市場(chǎng)將長(cháng)期保持供不應求的局面。
　　“受益于中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，2015至2025年有望迎來(lái)中產(chǎn)階級時(shí)代，預計新增1.5億戶(hù)中產(chǎn)階級家庭，其中孕育著(zhù)巨大的換房需求。因此，從長(cháng)期來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)整體向好的主體因素并未改變，短期的規范化調整將為未來(lái)市場(chǎng)健康發(fā)展作好鋪墊�！笔Y尚禮補充說(shuō)。