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| 京城房?jì)r(jià)漲幅回落 機構對未來(lái)走勢看法不一 |
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| 2008-07-22 記者:李佳鵬 實(shí)習生:梁詩(shī)韻 黃錚 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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本報訊
“上半年，北京商品住宅銷(xiāo)售持續低迷，房?jì)r(jià)漲幅有所回落。北京市商品房銷(xiāo)售面積為457.1萬(wàn)平方米，同比下降47.1%，降幅比一季度擴大1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積為349.3萬(wàn)平方米，下降49.5%，降幅比一季度擴大1.6個(gè)百分點(diǎn)�！边@是記者從北京市統計局和國家統計局北京調查總隊21日聯(lián)合召開(kāi)的上半年北京市經(jīng)濟運行情況發(fā)布會(huì )上了解到的。
盡管近期公布的多個(gè)數據都顯示北京房?jì)r(jià)依然堅挺，但記者采訪(fǎng)發(fā)現，今年上半年以來(lái)，一方面京城商品房交易量下降明顯，觀(guān)望氣氛濃厚，另一方面開(kāi)盤(pán)均價(jià)仍呈上漲態(tài)勢，“有價(jià)無(wú)市”局面進(jìn)一步加劇，開(kāi)發(fā)商、購房者之間的博弈愈演愈烈。而對于京城樓市未來(lái)走勢，業(yè)內機構看法也并不相同。
據亞豪機構市場(chǎng)部統計數據顯示：2008年上半年共計247個(gè)住宅項目開(kāi)盤(pán)，新增商品住宅供應面積498.5萬(wàn)平方米。其中，純新盤(pán)開(kāi)盤(pán)項目49個(gè)，新增供應面積131.1萬(wàn)平方米；其余為老項目后期開(kāi)盤(pán)，新增供應367.4萬(wàn)平方米。比2007年同期，開(kāi)盤(pán)個(gè)數減少了2.4%，新增供應面積下降了25.4%。開(kāi)盤(pán)均價(jià)方面，2008年上半年住宅開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)為15127元/平方米，比2007年同期上漲了33.3%。
與此同時(shí)，亞豪機構統計數據顯示，與2007年上半年供不應求局面形成強烈反差的是，2008年上半年供大于求成了京城樓市的主要特征。2008年1月份、4月份、6月份均出現了供大于求的現象，尤其是6月份新增供應面積比銷(xiāo)售面積多出了29.2萬(wàn)平方米，這一舉改變了京城樓市近幾年來(lái)持續的供不應求的局面。
一邊是房?jì)r(jià)在不斷上漲，另一邊樓市成交量卻持續低迷，供大于求現象頻頻出現。面對復雜的京城樓市格局，業(yè)內對未來(lái)走勢也給出了不同的判斷。其中一種觀(guān)點(diǎn)是堅定看好北京樓市未來(lái)走勢，這以近期對外發(fā)布報告的仲量聯(lián)行、DTZ戴德梁行為代表。他們認為.城市化進(jìn)程加快將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的多種需求，奧運會(huì )后房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然蘊含巨大需求。而另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，未來(lái)市場(chǎng)走勢尚不明朗仍需觀(guān)察，這以中國指數研究院、亞豪機構為代表。
DTZ戴德梁行華北區綜合住宅服務(wù)董事岳鋒鋼認為，隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的多種需求。據戴德梁行統計，北京市的居住需求中主動(dòng)需求略占52%至56%，因拆遷等造成的被動(dòng)需求略占9%至13%，而外來(lái)需求則占31%至35%，這些都會(huì )促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在奧運會(huì )后的進(jìn)一步發(fā)展。
岳鋒鋼指出，北京的住宅市場(chǎng)仍然蘊含巨大的需求，這將支撐整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。他強調，奧運不是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決定因素，而是影響促進(jìn)因素之一。奧運會(huì )后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續平穩發(fā)展，物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、配套及服務(wù)將更受需求者關(guān)注，北京整體住宅價(jià)格上升速度將放緩，高檔住宅仍然樂(lè )觀(guān)。
與戴德梁行樂(lè )觀(guān)看待北京樓市未來(lái)走勢的觀(guān)點(diǎn)相同，仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理陳斌指出，目前還沒(méi)有任何現象可以表明奧運會(huì )后北京樓市將出現調整或不利的情況，未來(lái)北京樓市前景依然看好。與此同時(shí)，基礎設施投資將帶動(dòng)北京在奧運會(huì )后發(fā)生根本性的轉變。
他以地鐵線(xiàn)路的延伸為例說(shuō)，地鐵線(xiàn)路的延伸和住宅開(kāi)發(fā)之間有著(zhù)直接、密切的關(guān)聯(lián)性。對于開(kāi)發(fā)商和投資商而言，地鐵線(xiàn)路延伸和房?jì)r(jià)上漲之間有著(zhù)正相關(guān)性，這為他們在今后將新建地鐵的地區積極主動(dòng)拿地提供了正當的理由。初期開(kāi)發(fā)的項目將因未來(lái)地鐵線(xiàn)路的新建而在市場(chǎng)中脫穎而出，而后期開(kāi)發(fā)的項目將直接受益于新開(kāi)通的地鐵線(xiàn)路。
和樂(lè )觀(guān)看法形成鮮明對比的是，一些機構認為北京樓市未來(lái)走勢尚存不確定性因素，能否樂(lè )觀(guān)仍有待觀(guān)察。中國指數研究院在近期發(fā)布的中房北京指數月度報告中指出，5月北京春季房展會(huì )召開(kāi)，帶動(dòng)了部分市場(chǎng)需求，加上房?jì)r(jià)小幅松動(dòng)的影響，使得成交量有所上漲，但與此同時(shí)，全市住宅供應量繼續增加，“退房”現象也有所增加，市場(chǎng)觀(guān)望情緒依然濃厚，宏觀(guān)調控政策未見(jiàn)松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商資金鏈繼續收緊。種種跡象表明，未來(lái)市場(chǎng)走勢如何現在還很難判斷。
亞豪機構副總經(jīng)理王英男也認為，濃重的觀(guān)望氣氛、趨緊的調控政策、蕭條的資本市場(chǎng)、日漸緊張的資金鏈，這種種的利空都使得京城的樓市萎靡不振。即便是在傳統的5、6月的銷(xiāo)售旺季也沒(méi)有出現開(kāi)發(fā)商所盼望的熱銷(xiāo)局面，上半年京城的樓市呈現出了震蕩盤(pán)整之勢。
王英男指出，由于受到奧運會(huì )因素、國際及國內經(jīng)濟走勢等不確定因素的影響，京城樓市交易短期內恐難有較大的起色，市場(chǎng)前景不容樂(lè )觀(guān)。如果沒(méi)有明確的利好因素刺激，預計未來(lái)幾個(gè)月樓市觀(guān)望的局面仍將持續。 |
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