一些人認為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于低迷期，如果成交量再繼續低迷，估計開(kāi)發(fā)商很快就會(huì )支撐不住而繼續降價(jià)，突然冒出來(lái)一個(gè)萬(wàn)人購房團，暴露買(mǎi)房者的真實(shí)意圖，使得開(kāi)發(fā)商不但不降價(jià)，反而要漲價(jià)了，萬(wàn)人購房團也許會(huì )起到托市工具的作用。

高樓林立的深圳街頭

　　今年以來(lái)，深圳市商品房銷(xiāo)售價(jià)格持續調整，成交極度萎縮，開(kāi)發(fā)商與消費者都在對市場(chǎng)行情進(jìn)行觀(guān)望，就在此時(shí)，深圳突然冒出了一個(gè)萬(wàn)人購房團，打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉默，同時(shí)引發(fā)社會(huì )極大關(guān)注。

近兩萬(wàn)人報名參加購房團

　　今年7月1日，萬(wàn)人購房團發(fā)起人鄒濤搭建了深圳萬(wàn)人住房團購平臺，并通過(guò)其私人網(wǎng)站向社會(huì )招集人馬。此事經(jīng)一些媒體報道后，反響強烈，僅僅35天時(shí)間，就有近兩萬(wàn)人向鄒濤報名。
　　今年34歲的鄒濤，讀過(guò)工商管理專(zhuān)業(yè)，1997年進(jìn)入深圳工作，現經(jīng)營(yíng)自己的高爾夫用品公司。據鄒濤介紹：已登記報名的近兩萬(wàn)名住房團購成員近九成為深圳本地常住市民，其他來(lái)自全國各地；登記者中年齡最小的23歲，最大的60多歲，從事多種職業(yè)——私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、企業(yè)白領(lǐng)、事業(yè)單位職員等，月收入最少3000多元，最多2萬(wàn)多元，其中85%的成員沒(méi)有買(mǎi)過(guò)房，90%的人認為如果購房選擇按揭貸款方式，10%的人準備一次性付款。
　　萬(wàn)人住房團購平臺從搭建之處就有明確的基本目標：最終實(shí)現深圳特區內(羅湖區、福田區、南山區、鹽田區)普通商品房團購均價(jià)8000元/平方米；特區外(寶安區、龍崗區)團購均價(jià)5000至6000元/平方米。鄒濤認為，之所以參與者眾多，是因為大家認可團購目標價(jià)，同時(shí)也說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，目前深圳的房?jì)r(jià)遠遠高于市民所能承受的經(jīng)濟能力，許多老百姓還是渴望通過(guò)團購平臺或其他方式，實(shí)現自己的住房夢(mèng)想。他說(shuō)，眼下，大多數有購房意向的人都在被動(dòng)地觀(guān)望，等著(zhù)房?jì)r(jià)下跌，我們應該化被動(dòng)為主動(dòng)，依靠集體的力量來(lái)和開(kāi)發(fā)商議價(jià)，迫使開(kāi)發(fā)商放棄獲取暴利想法。希望深圳市民能通過(guò)萬(wàn)人團購平臺了解當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)和信息。
　　據了解，7月底，鄒濤率領(lǐng)幾名購房團的志愿者先后與深圳的兩家房地產(chǎn)公司談判，并達成初步團購意向。鄒濤說(shuō)，如果談判價(jià)格合理，相信首批可能會(huì )有幾百名團購成員受益。

市場(chǎng)價(jià)與購房團的目標價(jià)位相距甚遠

　　鄒濤發(fā)起萬(wàn)人團購行動(dòng)目標很明確，要讓團購成員買(mǎi)到低于市場(chǎng)價(jià)格的房子，但是，開(kāi)發(fā)商能接受他開(kāi)出的價(jià)碼嗎？前期高位買(mǎi)入的購房者能受得了嗎？會(huì )出現斷供潮嗎？因此，萬(wàn)人購房團的行動(dòng)成功與否，根本上取決于他們開(kāi)出的目標價(jià)——特區內8000元/平方米，特區外6000元/平方米能否被市場(chǎng)接受。
　　據分析，深圳本輪房?jì)r(jià)上漲是從2004年開(kāi)始起步的，當時(shí)，深圳特區內的商品房均價(jià)約每平方米5000多元，特區外約每平方米3500元左右。鄒濤認為，按照深圳目前的房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售利潤應該還有50%左右，團購目標價(jià)是基于這種分析而確定的。
　　深圳的房?jì)r(jià)經(jīng)過(guò)近3年的快速、大幅拉升后，上漲了3倍多，于2007年10月見(jiàn)頂。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的統計顯示，深圳商品房銷(xiāo)售均價(jià)從2007年10月17350元/平方米的歷史高位，下降至今年6月的11159元/平方米，房?jì)r(jià)調整幅度約36%。
　　業(yè)內人士林藝明指出，隨著(zhù)房?jì)r(jià)大跌，一些高位買(mǎi)入的購房者的3成首付化為烏有，不少購房者出現了負資產(chǎn)現象，一些樓盤(pán)的小業(yè)主紛紛向開(kāi)發(fā)商討要損失補償，個(gè)別按揭購房者不得不斷供；媒體對負資產(chǎn)、斷供、中介倒閉、炒樓內幕等現象的連續報道給了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的壓力，使得市場(chǎng)成交大幅萎縮。今年上半年，深圳新建商品房銷(xiāo)售面積比去年同期減少5成多，萎縮至10年前的住房銷(xiāo)售水平。他說(shuō)，按照萬(wàn)人購房團開(kāi)出的價(jià)格成交，首當其沖的是前期高位套牢者。
　　記者了解到，雖然深圳房?jì)r(jià)調整幅度較大，但絕對價(jià)格并不低。深圳市國土房產(chǎn)局官方網(wǎng)站數據顯示，8月以來(lái)，深圳特區內新建商品房樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)約在每平方米1.3萬(wàn)元至2萬(wàn)元之間，關(guān)外約在每平方米8000元至10000元之間，與萬(wàn)人購房團的目標價(jià)位相距甚遠。
　　深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鄭耀雄介紹說(shuō)，今年5月，特區內某個(gè)樓盤(pán)試探性地以每平方米8000元左右的特價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售其中一部分商品房，結果當天被搶購一空，開(kāi)發(fā)商只好重新提價(jià)，這說(shuō)明8000元/平方米的房?jì)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底了。鄭耀雄認為，按照深圳目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，以萬(wàn)人購房團的目標價(jià)位短期內成交可能性不大，如果現在關(guān)內新建商品房?jì)r(jià)格跌破8000元/平方米，將會(huì )對深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)造成重大打擊。

對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不可忽視

　　深圳萬(wàn)人購房團誕生后，立即引發(fā)爭議。一些深圳市民認為，萬(wàn)人購房團是新生事物，反映了許多普通老百姓的購房意愿，不論成功與否，都對目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極促進(jìn)作用。
　　萬(wàn)人購房團的一些成員對記者說(shuō)，萬(wàn)人團購平臺正在向規范化的方向運作，聘請了常年法律顧問(wèn)，還聘請了美國前總統克林頓的首席談判顧問(wèn)羅杰·道森擔任特約購房談判指導顧問(wèn)，并向其頒發(fā)了聘書(shū)，購房團的成員希望這個(gè)平臺能成為探索解決普通百姓的住房問(wèn)題，協(xié)同房地產(chǎn)發(fā)展商減少營(yíng)銷(xiāo)成本，讓利于民。
　　一些人認為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于低迷期，如果成交量再繼續低迷，估計開(kāi)發(fā)商很快就會(huì )支撐不住而繼續降價(jià)，突然冒出來(lái)一個(gè)萬(wàn)人購房團，暴露買(mǎi)房者的真實(shí)意圖，使得開(kāi)發(fā)商不但不降價(jià)，反而要漲價(jià)了，萬(wàn)人購房團也許會(huì )起到托市工具的作用。
　　深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(cháng)鄧志旺分析說(shuō)，萬(wàn)人購房團具備了較強的談判實(shí)力，其行動(dòng)如果成功，將會(huì )產(chǎn)生一系列連鎖反應。去年底以來(lái)，深圳房?jì)r(jià)跌幅較深，直接影響到銀行信貸資金的安全。房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的發(fā)展規律，如果要讓房?jì)r(jià)下降一步到位，必然會(huì )造成嚴重后果，包括開(kāi)發(fā)商的資金鏈、政府出讓土地價(jià)格、前期按揭購房者的還貸能力，以及對周邊地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等等。他說(shuō)，今年上半年，深圳新建商品房銷(xiāo)售面積為170萬(wàn)平方米，僅相當于售出兩萬(wàn)套85平方米的住房，如果兩萬(wàn)購房者在短期內交易成功，要實(shí)現萬(wàn)人購房團開(kāi)出的目標價(jià)的可能性不大。

相關(guān)報道

在新浪網(wǎng)“社會(huì )公益活動(dòng)家鄒濤”7月30日的博客上，詳細敘述了他和首批志愿者與兩家房地產(chǎn)公司的首次“談判” 　　2008年7月29日中午及下午，在一邊繼續完善第一批報名登記統計篩選工作，剔除報名資料不全人員的同時(shí)，與志愿者黃先生、廖先生等6人一起前往約好的2家房地產(chǎn)公司與其相關(guān)負責人展開(kāi)實(shí)質(zhì)性的面談，邁開(kāi)了“深圳萬(wàn)人團購”另一項重要工作——選樓盤(pán)的實(shí)際行動(dòng)第一步。 　　這兩家房地產(chǎn)公司先后與我們的志愿者主動(dòng)聯(lián)系，在確認其相關(guān)真實(shí)情況后，我們才開(kāi)始接觸。在幾個(gè)小時(shí)的溝通中，我能強烈地感受到四點(diǎn)： 　　一是房地產(chǎn)商依然還有06、07年的暴利思想，堅信樓價(jià)會(huì )“長(cháng)期繼續上漲”，對去年樓價(jià)一天一個(gè)價(jià)瘋漲的日子“相當懷念”，這也許是他們硬撐，死不降價(jià)，不斷發(fā)布“救市”、要求國家給政策的原因。 　　二是我可以明顯地感覺(jué)到房地產(chǎn)商的資金應該是非常緊張了，在價(jià)格瘋狂的時(shí)候，有的房地產(chǎn)商曾把自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)通過(guò)銀行“按揭”的方式套去資金獲利后“賣(mài)”到自己名下，等有機會(huì )再放出來(lái)轉賣(mài)一次獲取暴利，這也許就是所謂有的樓盤(pán)通過(guò)媒體公開(kāi)宣稱(chēng)什么一開(kāi)市就“銷(xiāo)售幾成”的原因吧，其實(shí)制造的都是虛假的“繁榮”。 　　三是發(fā)展商不會(huì )公開(kāi)降價(jià)。特別是有老業(yè)主的樓盤(pán)，如果通過(guò)廣告公開(kāi)降價(jià)，老業(yè)主會(huì )“鬧事”，惹來(lái)更多麻煩，所以他們只能“封盤(pán)”。但通過(guò)“團購的方式”是比較可行的方式。 　　四是一些樓盤(pán)是通過(guò)銀行的“開(kāi)發(fā)貸”開(kāi)發(fā)的，降價(jià)銀行不答應，買(mǎi)房人的消費信貸做不了，因此開(kāi)發(fā)商只好“封盤(pán)”不賣(mài)，觀(guān)望，等國家政策放松。 　　通過(guò)這四點(diǎn)，我想強烈呼吁，一是想買(mǎi)房的老百姓千萬(wàn)不要急，不要恐慌，一定要買(mǎi)與自己經(jīng)濟實(shí)力相符的商品房，否則，只會(huì )背負沉重的債務(wù)。二是國家一定不能被利益集團綁架，一定要繼續從嚴的調控政策，不但不能放松，而且要加緊，否則會(huì )繼續制造泡沫，導致社會(huì )和經(jīng)濟不穩定。同時(shí)，要從銀行的資金源頭上控制哄抬房?jì)r(jià)、炒作地皮、樓價(jià)，因為那些拍賣(mài)出來(lái)的所謂的“地王”，事實(shí)上也是開(kāi)發(fā)商用銀行的錢(qián)“買(mǎi)來(lái)的”，而銀行的錢(qián)其實(shí)都是老百姓的儲蓄存款血汗錢(qián)啊。