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| 新華社記者:來(lái)建強
攝 | 去年底以來(lái)，廣州、成都、福州、烏魯木齊等城市相繼推出“二手房網(wǎng)上交易系統”。時(shí)近一年，這一旨在遏止二手房交易中存在的欺詐、中介賺差價(jià)、假按揭和漏稅等頑疾的“透明網(wǎng)”運行如何呢？
網(wǎng)上交易止于“搜房”
烏魯木齊今年4月1日才推出“二手房網(wǎng)上交易系統”，目前統計分析顯示，不少房產(chǎn)中介機構業(yè)績(jì)均不理想，部分中介一個(gè)月僅有一筆業(yè)務(wù)，而且毀約率普遍比以往高。在今年以來(lái)“房市冬季”的沖擊下，一些中介公司關(guān)張或者關(guān)閉分店，以縮減成本來(lái)應對當前的不景氣。
根據《烏魯木齊市私產(chǎn)房屋網(wǎng)上交易服務(wù)管理辦法》要求，私產(chǎn)房屋(二手房)網(wǎng)上交易服務(wù)包括網(wǎng)上掛牌服務(wù)、網(wǎng)上房地產(chǎn)交易服務(wù)和交易資金劃轉服務(wù)。
有市場(chǎng)分析人士說(shuō)，受“拐點(diǎn)論”和購房者持幣觀(guān)望心理的影響，今年上半年房市低迷是市場(chǎng)主流，二手房網(wǎng)上交易系統中的“網(wǎng)上掛牌服務(wù)”目前只是停留在“搜房”的初步功能上，對房市影響較小。
在烏魯木齊長(cháng)期從事房屋中介服務(wù)的業(yè)內人士尹文超介紹，二手房網(wǎng)上交易系統要求所有進(jìn)入交易市場(chǎng)的房屋都必須到網(wǎng)上去登記備案掛牌交易，房源信息都公布在“房產(chǎn)大巴扎”的網(wǎng)頁(yè)上�！皬默F狀來(lái)看，現在網(wǎng)上交易系統主要作用是集中了房源信息，而且是可靠的真實(shí)的房源信息�！�
在較早推出二手房網(wǎng)上交易系統的北京、杭州、上海等地，一些房產(chǎn)中介公司也認為，二手房網(wǎng)上交易系統并不像“淘寶網(wǎng)”“卓越網(wǎng)”等購物網(wǎng)站那樣輕松方便地實(shí)現商品的權屬轉移�！案嗟卣f(shuō)是一種監管措施和過(guò)程管理�！北本┓康禺a(chǎn)中介協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)周宗楚說(shuō)，“真正完成權屬轉移的行為還是在網(wǎng)下完成的�！�
“透明空間”里游走的陰影
雖然二手房網(wǎng)上交易系統在各地具體規定有所不同，但是歸結起來(lái)有三個(gè)相同之處：一是所有要進(jìn)行交易的房屋必須先到網(wǎng)絡(luò )上備案掛牌；二是從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的中介機構和擔保公司必須具有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證；三是通過(guò)銀行或者擔保機構進(jìn)行資金監管。
這些旨在規范市場(chǎng)的“透明”之舉，因為富有“彈性”而多了一些水分。相對于二手房市場(chǎng)較為成熟的北京，西部邊城烏魯木齊的市場(chǎng)環(huán)境要初級得多。
按照烏魯木齊市的規定，每個(gè)中介公司必須有兩個(gè)以上注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證�！扒也徽f(shuō)每個(gè)中介公司都有資格證，當前活躍在烏魯木齊市場(chǎng)上的700多家中介公司僅有37家中介公司有網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)的資格�！币某f(shuō)。
據了解，就是這些為數不多的經(jīng)紀人資格證也有不少是“租賃”而來(lái)的。尹文超介紹說(shuō)，現在一個(gè)全國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證已經(jīng)被市場(chǎng)炒作到了每個(gè)月1000元的租金�！俺肿C的人只是掛在某個(gè)公司的名下，而實(shí)際上并不從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)。所以說(shuō)，網(wǎng)上交易系統的推出成了房產(chǎn)中介市場(chǎng)重組的契機，同時(shí)也生成了新的游戲規則�！�
另一個(gè)問(wèn)題涉及二手房交易中的避稅說(shuō)。由于二手房交易的稅率比一手房要高出很多，所以二手房在交易時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方都希望能夠規避部分稅費。而從某種意義上說(shuō)，購房者比較看重中介機構提供合法避稅的服務(wù)�！斑@樣一來(lái)，一些網(wǎng)上掛牌的價(jià)格信息就不一定真實(shí)，往往報低價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)格則要高出不少�！币某f(shuō)。
另外，實(shí)行“網(wǎng)上交易系統”后，因為房源信息都在互聯(lián)網(wǎng)上，看房安全和信息安全也是值得注意的問(wèn)題。網(wǎng)上交易系統的服務(wù)到領(lǐng)取產(chǎn)權證為止，而以往由中介完成的附帶設備的檢查、物業(yè)方面的入住手續、維修基金的交割等等服務(wù)內容卻處于真空狀態(tài)，這也為二手房“網(wǎng)上交易系統”提出了改善空間。
“事實(shí)上，相對成熟的市場(chǎng)也經(jīng)歷過(guò)那些所謂的不成熟階段�！北本╊I(lǐng)跑房地產(chǎn)顧問(wèn)機構總經(jīng)理徐東華說(shuō)，“一些不規范的情況目前在市場(chǎng)相對規范的北京、上海等地也還存在著(zhù)�！�
“透明網(wǎng)”還要“查漏補缺”
較之一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)房源壟斷更加明顯，沒(méi)有形成一個(gè)相對開(kāi)放的市場(chǎng)，導致交易雙方遠離真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。使房源信息更加開(kāi)放真實(shí)透明是“二手房網(wǎng)上交易系統”的出發(fā)點(diǎn)，但“因為供求信息不對稱(chēng)，所以給市場(chǎng)監管帶來(lái)相當的難度�！睘豸斈君R市房產(chǎn)交易中心信息科科長(cháng)林育齊說(shuō)。
我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司北京公司副總經(jīng)理胡景輝說(shuō)，“網(wǎng)上交易系統”走的是一條信息化規范的道路，這是二手房市場(chǎng)走向真正透明規范開(kāi)放的“必由之路”，關(guān)鍵是如何完善目前尚有漏洞的體系，搭建一個(gè)銀行、稅務(wù)、行政部門(mén)等多方參與的信息平臺，讓這條路順暢地走到底。
胡景輝舉例說(shuō)，如果貸款買(mǎi)房的價(jià)格高于成交價(jià)格的話(huà)，那么稅務(wù)部門(mén)登記在案的稅收成本就高了；如果買(mǎi)主向稅收部門(mén)報低成交價(jià)格以避稅額，銀行貸款的額度又受到影響。
除此之外，網(wǎng)絡(luò )交易系統的服務(wù)和技術(shù)保障也應跟上。周宗楚說(shuō)，開(kāi)始于2007年7月1日的北京二手房網(wǎng)上交易系統也在不斷完善過(guò)程中，除了探索新的服務(wù)項目以彌補漏洞之外，還要制定更加細致的制度來(lái)防范“鉆漏洞”的現象。比如對委托期限的規定，用以防止“一房多賣(mài)”的現象，只有第一家公司的委托超期了，第二家委托公司才具優(yōu)先權。
關(guān)于經(jīng)紀公司資質(zhì)的問(wèn)題，林育齊認為，只要嚴格執行現有的各項規定，是可以避免的。在市場(chǎng)培育和成長(cháng)的過(guò)程中，那些違規操作者將逐漸被市場(chǎng)和消費者淘汰�！皟热莺托问絻墒肿�，才能讓網(wǎng)上交易系統日臻完善，而不是流于‘形式’�！� |