資料照片

　　與京、滬、深、廣這類(lèi)“一線(xiàn)城市”房?jì)r(jià)明顯下挫相比，國內很多中、小城市和城鎮的房?jì)r(jià)，漲不上去，跌不下來(lái)，呈現膠著(zhù)狀態(tài)。記者近期在采訪(fǎng)中了解到，由于“二線(xiàn)樓市”經(jīng)濟基礎、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和開(kāi)發(fā)商素質(zhì)等與“一線(xiàn)樓市”有著(zhù)較大差別，一些地方已經(jīng)出現了特殊的風(fēng)險。一位業(yè)內人士坦言，在差強人意的“金九銀十”之后，地產(chǎn)界一些“民間融資型”公司就會(huì )露出馬腳。不了解內幕的消費者買(mǎi)下這種房子，就可能與高息集資者一道，陷入融資陷阱，被復雜的法律糾紛困擾。今年第四季度至明年春節前，可能是第一個(gè)風(fēng)險集中爆發(fā)期。

購方不買(mǎi)，賣(mài)方不降

　　所有到長(cháng)沙的人，只要出了“黃花機場(chǎng)”，舉目四望馬路沿線(xiàn)、立交橋四周，所有值錢(qián)和醒目的“廣告位”，幾乎全是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟的支柱作用，“土地財政”舉足輕重的地位，走在大街上就能看出端倪。
　　地處內陸地區的長(cháng)沙市，在城市衛生和環(huán)境質(zhì)量、社會(huì )文明程度、基礎設施等方面，與臨近省份的廣州、深圳相比，不在一個(gè)檔次。但長(cháng)沙市的房?jì)r(jià)，在過(guò)去的這個(gè)“房地產(chǎn)黃金五年”中，從普遍每平方米千元出頭，均價(jià)如今已經(jīng)逼近4000元/平方米水平。雖然今年下半年以來(lái)國內大城市房?jì)r(jià)出現降價(jià)“多米諾骨牌效應”，但長(cháng)沙位置較好或者自認為有些“賣(mài)點(diǎn)”的樓盤(pán)，還在叫價(jià)5000元/平方米至6000元/平方米，看起來(lái)挺硬朗。
　　但與此同時(shí)，長(cháng)沙形形色色的“房交會(huì )”，卻沒(méi)了往年的火爆�！笆�一黃金周”前后，長(cháng)沙陸續出現了幾個(gè)區域性的“房交會(huì )”。往往是幾千套房源投放，最終宣傳上也只能體現幾百套“成交”。在一些樓盤(pán)扎堆促銷(xiāo)的現場(chǎng)，記者偶爾能見(jiàn)到一兩家展位前有人排隊，但湊近一看才發(fā)現原來(lái)是一些中老年人和附近居民在排隊，目的是領(lǐng)取開(kāi)發(fā)商贈送的購物袋。這些人領(lǐng)到一個(gè)購物袋后，又排到末尾，樂(lè )此不疲。
　　購方不買(mǎi)，賣(mài)方不降。很多市場(chǎng)人士認為，類(lèi)似長(cháng)沙這種情況在國內“二線(xiàn)樓市”很普遍，一些人戲稱(chēng)為“膠著(zhù)的表面繁榮”。

“不高”的房?jì)r(jià)其實(shí)已是“天價(jià)”

　　湖南一些城市管理者發(fā)現，這種“膠著(zhù)的表面繁榮”，已經(jīng)影響到了開(kāi)發(fā)商拿地的熱情。于是，近段時(shí)間政府“挺房”的動(dòng)作，頻頻上演。
　　與國內另外10來(lái)個(gè)城市一樣，長(cháng)沙市已經(jīng)開(kāi)始向住房保障對象公開(kāi)發(fā)放了5萬(wàn)元或8萬(wàn)元的補貼憑證。住房保障對象可以在全市范圍內選擇購買(mǎi)單套面積120平方米以下的房源。
　　“不購房就不能享受經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策！”在長(cháng)沙一個(gè)房產(chǎn)交易會(huì )上，有開(kāi)發(fā)商售樓人員這樣“開(kāi)導”心存觀(guān)望的“住房保障對象戶(hù)”。有的樓盤(pán)，則干脆將“政府補貼8萬(wàn)！”印到了廣告上。
　　在湖南，一些城市有官方背景的“挺房”舉動(dòng)還很多。有的區縣政府宣布，所有在其轄內買(mǎi)了商品房的人士，能獲得區政府給予的5000元“購房安家補貼”。有的地方政府出錢(qián)出人用豪華大巴到礦產(chǎn)資源豐富的湘南地區，免費拉著(zhù)一批批“購房團”往自己地盤(pán)上送。還有的則與開(kāi)發(fā)商共同搞購房“中巨獎”活動(dòng)，最高獎金，單套房達到了近10萬(wàn)元。
　　長(cháng)沙市一些干部在與記者談房?jì)r(jià)時(shí)，認為有收入不斷增長(cháng)的市民和源源不斷進(jìn)城的農民工對房地產(chǎn)“持幣待購”，“二線(xiàn)樓市”沒(méi)有“泡沫”。眼下對地方經(jīng)濟和財政拉動(dòng)效應極大的房地產(chǎn)業(yè)遇到困難，政府不能不“拉一把”。
　　但記者隨后走訪(fǎng)發(fā)現，眼下要真正在長(cháng)沙“二環(huán)”之內買(mǎi)套“毛坯三房二廳”，一般需耗資50萬(wàn)元左右。如果采取按揭方式，連本帶息總價(jià)一般在60萬(wàn)元以上。
　　長(cháng)沙市統計部門(mén)最新數據顯示，今年1至9月，長(cháng)沙城市居民人均可支配收入13959元。據此看來(lái)，長(cháng)沙市民2008年人均年度可支配收入2萬(wàn)元上下。另?yè)�了解�?006年以來(lái)，長(cháng)沙城市居民人均消費支出在人均可支配收入中的占比，為70%左右。如此，即使一個(gè)長(cháng)沙三口之家，每年擠出1/3的錢(qián)用來(lái)買(mǎi)房，也要大約20年。在此期間，一家人要無(wú)病無(wú)災、收入穩定且持續增長(cháng)、不發(fā)生任何家庭風(fēng)險。
　　在長(cháng)沙市近期舉辦的一個(gè)“房交會(huì )”上，一些市民在某樓盤(pán)的模型前議論說(shuō)，從前房子買(mǎi)了就漲，大家多注重漲價(jià)帶來(lái)的“升值”收益。如今房?jì)r(jià)漲不動(dòng)了，算算細賬才知道如今房?jì)r(jià)與收入相比，已經(jīng)是“天價(jià)”，弄不好，一家人一輩子都要搭進(jìn)毛坯房里去！
　　此外，實(shí)體經(jīng)濟進(jìn)入調整周期，房?jì)r(jià)相對地也更加“顯高”。蔣先生在湘南地區一家大型國有企業(yè)工作。近段時(shí)間以來(lái)，企業(yè)壓縮產(chǎn)能、產(chǎn)品售價(jià)暴跌，企業(yè)負責人已經(jīng)開(kāi)始“放風(fēng)”說(shuō)要被迫降薪、壓縮費用。去年貸款數十萬(wàn)元、如今每月身負幾千元債務(wù)的蔣先生逢人就勸“莫買(mǎi)房”。蔣說(shuō)，單位如果真的降工資，遙遠的美國發(fā)生的那種次貸危機，很快就會(huì )降臨到他身上。

來(lái)路不明資金斷“鏈”風(fēng)險將至

　　湖南一些在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域闖蕩的人不久前還信心十足地說(shuō)，“二線(xiàn)樓市”這些年雖然地價(jià)、工價(jià)、建筑材料價(jià)都大漲，但平均水平相比沿海仍然不高。綜合各種成本，開(kāi)發(fā)商的利潤空間仍很大。眼下銀行貸款利率只有7%多一些，開(kāi)發(fā)商只有短期周轉不靈，沒(méi)有資金斷“鏈”之憂(yōu)。只要大家齊心，挺過(guò)這個(gè)樓價(jià)“膠著(zhù)期”，幾個(gè)月后就能熬出頭。
　　也有分析人士提供了一個(gè)有趣現象：與龍頭企業(yè)主導市場(chǎng)的“一線(xiàn)城市”不同，“二三線(xiàn)城市”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，可謂魚(yú)龍混雜。很多房地產(chǎn)公司，前些年在“地產(chǎn)江湖”上名不見(jiàn)經(jīng)傳，更不是上市公司。但執掌這些公司的“大亨”，拿地出手闊綽，動(dòng)不動(dòng)就開(kāi)發(fā)“大盤(pán)”。
　　但現在情況開(kāi)始逐漸明了。記者在湖南吉首市、張家界市等地了解到，這些公司中，雖然頭頂著(zhù)各種“光環(huán)”，但其中不乏“灰色融資型”房地產(chǎn)公司。
　　按理說(shuō)，生意場(chǎng)上英雄不問(wèn)出處。但問(wèn)題是，“灰色融資型”房地產(chǎn)公司原本“一窮二白”。他們利用監管的漏洞、區域性的流動(dòng)性過(guò)剩和某些地方政府官員的支持或者縱容，近些年來(lái)在民間用年息超過(guò)36%的誘餌從事民間高息集資。這些公司之間，從2007年下半年開(kāi)始還在為融資發(fā)生惡性競爭，有的融資年利息甚至提高到了100%以上，以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為名的“金融傳銷(xiāo)”暗流涌動(dòng)。
　　這種房地產(chǎn)公司，要支付高額利息，需要房?jì)r(jià)以每月3%至10%甚至以上的速度飆升、需要任何項目開(kāi)發(fā)周期不超過(guò)3年甚至更短、需要任何產(chǎn)品一面市就實(shí)現100%的銷(xiāo)售、需要整個(gè)樓市永遠都是“牛市”的輿論環(huán)境。房?jì)r(jià)一旦“膠著(zhù)”，交投一旦清淡，資金就將“斷鏈”。一旦市場(chǎng)現出“拐點(diǎn)”，危機就會(huì )爆發(fā)。

風(fēng)險期“抄底”要當心

　　在湖南一座較為偏遠的城市，一個(gè)曾經(jīng)炙手可熱、賣(mài)得熱火朝天的樓盤(pán)，如今突然無(wú)人問(wèn)津。這家企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員對記者承認，自從“老板被公安機關(guān)請去”、當地人都知道公司資金“出了問(wèn)題”的那一天開(kāi)始，就基本賣(mài)不出房。
　　徐先生夫婦都在湖南一所高校任教，收入很高，近幾年頻頻購置物業(yè)。在發(fā)現眼下房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛存在的資金鏈問(wèn)題后，徐教授雖然現在手頭還有余錢(qián)，但已經(jīng)決定不再購房，而且傾向于拋售手中的一些房產(chǎn)。本身就是從事建筑設計的徐說(shuō)，在無(wú)法實(shí)現信息對稱(chēng)的情況下，一個(gè)普通市民無(wú)法甄別“問(wèn)題開(kāi)發(fā)商”。一旦踩中“地雷”，花真金白銀買(mǎi)來(lái)的房產(chǎn)，可能無(wú)意中在金錢(qián)游戲中接下最后一棒：看起來(lái)屬于自己名下的房子，可能辦不到權證、配套設施可能“縮水”，甚至成為長(cháng)期無(wú)法交鑰匙的“爛尾樓”。
　　徐教授對風(fēng)險的把握，還不全面。據記者了解，眼下一些“問(wèn)題開(kāi)發(fā)商”，前些年融資之時(shí)，他們與債主之間的借款協(xié)議，很多經(jīng)過(guò)了如下“包裝”：要么連本帶息將融資款寫(xiě)成住宅或者商業(yè)門(mén)面“購房款”，要么將本金作為買(mǎi)“樓花”的“黃金客戶(hù)”或者“鉆石會(huì )員”的“定金”，高額利息則是所謂“延遲購房違約金”等。開(kāi)發(fā)商一旦“出問(wèn)題”，所開(kāi)發(fā)的項目就成為各方利益主體挽回損失必須爭奪的對象。不了解內幕的消費者買(mǎi)下這種房子，就可能與高息集資者一道，陷入融資陷阱，被復雜的法律糾紛困擾。
　　此外，用高成本融入資金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，真正能投入項目的資金，少之又少。而項目建設的周期，則必須越短越好。建設的成本，要壓縮到最低限度。由此導致這些年來(lái)開(kāi)發(fā)出的一些樓盤(pán)，建筑質(zhì)量、節能效果、居住舒適性等，都大打折扣。
　　一些了解內幕的經(jīng)濟界人士坦言，有些商品房權證上雖然寫(xiě)明有70年產(chǎn)權，但這些密密麻麻的“蜂巢”、“鴿子籠”，也許用不了幾年，就成為妨礙城市觀(guān)瞻的污點(diǎn)。從這個(gè)意義上著(zhù)眼，中國房地產(chǎn)業(yè)這輪調整，實(shí)際上是淘汰規模小、素質(zhì)差的市場(chǎng)參與者，提升行業(yè)整體產(chǎn)品質(zhì)量和附加值，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)從“金錢(qián)游戲”回歸消費品生產(chǎn)的過(guò)程。因此，“二線(xiàn)樓市”的地方政府，不應急于把全體納稅人的錢(qián)拿來(lái)“托市”、“救市”。有興趣“置業(yè)”的老百姓，也不妨多觀(guān)察，擇機再買(mǎi)“好房”、買(mǎi)“放心房”。