為了擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)，中央出臺了一系列鼓勵住房消費的政策。而備受關(guān)注的“二套房貸”限制，則始終沒(méi)有開(kāi)閘。隨著(zhù)樓市由熱轉冷，以及近期中央對樓市調控方式的改變，關(guān)于“二套房貸”去留之爭也進(jìn)一步升級�！岸�套房貸”政策，是堅持到底還是選擇性松綁？

“二套房貸”去留之爭

　　上海某公司文員金黎黎想把現在住的80多平方米的房子換成一套小三居房，好給即將上中學(xué)的兒子布置一個(gè)書(shū)房�？墒前凑宅F在的房貸政策，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。
　　這就是去年9月27日出臺的“二套房貸”政策相關(guān)內容。隨著(zhù)樓市趨冷，以及近期中央對樓市調控方式的改變，關(guān)于“二套房貸”政策去留之爭也進(jìn)一步升級。
　　10月22日，央行宣布，居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。這被視為房貸政策放松的信號。
　　但緊隨其后，銀監會(huì )緊急發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購買(mǎi)自住房外，其余情形均繼續嚴格執行以前的規定。這直接導致多數商業(yè)銀行在出臺房貸細則的時(shí)候持觀(guān)望態(tài)度。
　　事實(shí)上，在此前地方政府出臺的一系列“救市”政策中，已有部分變相突破了“二套房貸”限制。如被市場(chǎng)稱(chēng)為“杭州24條”的《杭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確，對一戶(hù)家庭中年滿(mǎn)18周歲的子女購買(mǎi)第二套住房比照首套住房貸款政策執行。
　　政策爭論的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢發(fā)生了深刻變化。國家統計局公布的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況顯示，10月當月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為99.68點(diǎn)，比9月回落1.47點(diǎn)，這是今年以來(lái)該指數的連續第十個(gè)月下滑。而國家發(fā)改委發(fā)布的全國房?jì)r(jià)調查結果顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比9月低1.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%。值得注意的是，繼深圳、廣州之后，樓市“風(fēng)向標”上海的新房?jì)r(jià)格也跌破去年同期水平，同比下降0.3%�！斑@表明我國房?jì)r(jià)開(kāi)始從快速增長(cháng)、漲幅回落，轉向小幅下跌，市場(chǎng)有進(jìn)一步趨冷的可能�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(cháng)楊紅旭說(shuō)。

保護正常改善性居住需求

　　隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的變化，國務(wù)院出臺了進(jìn)一步擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的十項措施，其中第一條就是“加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度”。隨后，國務(wù)院總理溫家寶在部署落實(shí)中央政策措施的會(huì )議上進(jìn)一步指出，要認真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢，正確引導和調控房地產(chǎn)走勢。
　　“在相當長(cháng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì )是中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，對拉動(dòng)內需、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)有很強的帶動(dòng)力。為了避免我國經(jīng)濟增速過(guò)快下滑，有必要及時(shí)調整樓市政策，刺激住房消費，并可視情況變化，改變包括‘二套房貸’在內的一系列調控政策�！敝袊�房地產(chǎn)指數系統副主任、中國指數研究院(華東)副院長(cháng)陳晟說(shuō)。
　　中國住宅房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、住房和城鄉建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌表示，在樓市過(guò)熱的時(shí)候，提高第二套房的首付比例及利率，能有效打擊投機炒作行為，但它也抑制了正常的改善性居住需求�，F在不僅是樓市下滑，經(jīng)濟增長(cháng)也面臨減速，這一政策就有必要適時(shí)作出調整。
　　但仍有眾多專(zhuān)家對調整“二套房貸”限制心存顧慮。復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，2007年我國房?jì)r(jià)飛漲，投機炒作起了很大推動(dòng)作用，投資客“瘋狂性”入市，帶動(dòng)自住者“恐慌性”入市�！岸�套房貸”政策增加了借用金融杠桿炒房的成本，提高了投資門(mén)檻，有效打擊了市場(chǎng)投機需求。
　　他說(shuō)：“如果此時(shí)松綁‘二套房貸’政策，投資需求會(huì )不會(huì )東山再起、給房地產(chǎn)和金融行業(yè)帶來(lái)更大潛在風(fēng)險？”

適當調整可刺激消費

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(cháng)楊紅旭認為，樓市帶有部分資本市場(chǎng)的性質(zhì)，會(huì )形成追漲殺跌的“羊群效應”，政策調控應該具有提前量，應當擇機對“二套房貸”政策作出適當調整，保護正常的升級換代居住需求。
　　建發(fā)房地產(chǎn)集團上海有限公司總經(jīng)理周曙光認為，二套住房有相當部分都是小換大、舊換新的改善性需求，給這部分貸款松綁，并不會(huì )刺激投機行為抬頭、制造新的泡沫，因為市場(chǎng)預期已經(jīng)從“上漲”轉為“下跌”，投機風(fēng)險大大增加，而心理預期的扭轉需要相當長(cháng)時(shí)間，不可能因為局部信貸政策的調整而一朝改變。
　　一位不愿意透露姓名的銀行界人士表示，目前的信貸政策更多地鼓勵首次置業(yè)者購買(mǎi)普通房，但事實(shí)上，二次置業(yè)者比首次置業(yè)者購買(mǎi)力更強，其貸款風(fēng)險也更低，應該支持改善性居住需求的正常釋放。
　　業(yè)內人士認為，從活躍市場(chǎng)、刺激消費出發(fā)，可以擇機調整“二套房貸”政策。如對第一套房貸已經(jīng)還清的購房者，“二套房貸”可按首套標準執行；或者取消對“二套房貸”的限制，但第三套以上住房貸款仍從嚴控制。