就是沖著(zhù)“70年使用權”才花大價(jià)錢(qián)購買(mǎi)的商鋪，辦理房產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現實(shí)際使用年限僅40年，感覺(jué)上當的購房者將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。而開(kāi)發(fā)商則認為購房者明知法規規定商業(yè)用房的最高年限就是40年，還要求賠償，純屬無(wú)理取鬧。究竟孰是孰非？

　　購房者：開(kāi)發(fā)商“欺詐” 應退賠差價(jià)

　　2004年9月23日，浙江臺州商人趙章未與浙江萬(wàn)達房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定向其購買(mǎi)位于臺州市椒江區黃金地段的凱悅大廈1憧1層02號商業(yè)用房，建筑面積54.93平方米，每平方米16100元，總價(jià)884373元。合同第一條約定，土地使用年限為70年(自2001年9月10日起至2071年9月9日)。
　　合同訂立后，趙章未按約付了款，房產(chǎn)公司也交付了房屋。2005年9月28日，浙江萬(wàn)達房地產(chǎn)有限公司變更登記為富爾達集團有限公司。2007年4月8日，當趙章未去辦理土地證房產(chǎn)證等證書(shū)時(shí)，卻發(fā)現土地使用時(shí)間登記為40年。
　　趙章未還驚訝地發(fā)現，并非只有他一人遭遇這樣的問(wèn)題，同感“上當”的還有另外11戶(hù)商戶(hù)。在和開(kāi)發(fā)商多次交涉未果后，趙章未向浙江省臺州市椒江區法院起訴，要求富爾達集團有限公司退還多收的30年土地出讓金379017元(即商品房總價(jià)款按70年分攤)。

　　開(kāi)發(fā)商：購房者誤讀政策 索賠無(wú)理

　　在一審當中，被告方辯護律師稱(chēng)，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，第一條第一款記載了國有土地使用權的方式為“出讓”，該《國有土地使用權出讓合同》明確了土地使用年限商業(yè)用地為40年、住宅用地為70年、辦公用地為50年。所以，合同第一條應當是大廈項目建設依據的介紹，而并不是開(kāi)發(fā)商向購房者作出的“商業(yè)用房國有土地使用權年限”的承諾條款。
　　同時(shí)，在合同第三條中，開(kāi)發(fā)商已明確告知購房者，本案涉訴房屋用途為“商業(yè)用房”。而我國《城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》、及《浙江省城鎮國有土地出讓和轉讓實(shí)施辦法》均明確規定，商業(yè)用地國有土地使用權出讓的年限最高不得超過(guò)40年。
　　被告方辯護律師稱(chēng)，這些規定屬公開(kāi)事項，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購房者應該知道這些基本規定。而購房者在簽訂合同三年多后才提出質(zhì)疑，“不排除惡意訴訟的可能性，嚴重違背了合同法中的誠信原則�！�
　　此外，被告方還辯稱(chēng)，購房者購買(mǎi)商業(yè)用房支付的是房款，不是土地出讓金，如果退還出讓金，其所購商業(yè)用房?jì)r(jià)格將大大低于同地段同時(shí)期的其他商業(yè)用房?jì)r(jià)格。
　　在一審中，臺州市椒江區法院審理認為，合同中載明項目建設依據土地規劃用途為商業(yè)、住宅、辦公用地，土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日，對該條款應理解為“開(kāi)發(fā)商向購房戶(hù)說(shuō)明該地塊的規劃用途以及使用年限，而非向購房戶(hù)承諾土地使用年限為70年�！�
　　法院認為，一方面開(kāi)發(fā)商并未在合同中向購房者承諾出讓的商品房的土地使用年限為70年，另一方面，作為購房者，也應該知道商業(yè)用途土地使用權年限最高不超過(guò)40年。因此，購房者認為開(kāi)發(fā)商違約，要求退還土地出讓金的訴訟請求缺乏法律依據，遂判決駁回購房者的訴訟請求。
　　一審宣判后，趙章未提出上訴。不久前，臺州市中級法院公開(kāi)審理了此案。
　　在法庭辯論中，購房者一方認為，合同中沒(méi)有其他條款反映出商業(yè)用房的年限為40年。只是在合同第一條中約定使用年限為70年，顯然是房產(chǎn)公司違約，應該賠償。開(kāi)發(fā)商一方則堅持表示，“商業(yè)用地年限為40年，國家實(shí)行了十多年之后，實(shí)際上是一個(gè)慣例，在合同中不用約定�！奔词官彿空哒J為商業(yè)用房能用70年，才出了一個(gè)比周邊房?jì)r(jià)略高的價(jià)格，可其實(shí)全國都沒(méi)有這種做法，購房者怎么能以為“撿到便宜了”而不去稍微查詢(xún)一下呢？
　　10月29日，臺州市中級法院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。法院審查認為，該合同第一條的標題為“項目建設依據”，對該條款應理解為開(kāi)發(fā)商向購房者說(shuō)明該地塊的規劃用途以及使用年限。其具體含義應理解為：“規劃用途分為商業(yè)、住宅、辦公用地，用途不同，則使用年限不同，其中最長(cháng)年限為70年，總的使用年限為70年�！�

　　提醒：投資商業(yè)地產(chǎn)須謹慎

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，趙章未等人認購的商業(yè)用房，的確比相近地段的略貴。趙的代理律師王以德堅持認為，購房者正是中了開(kāi)發(fā)商“70年使用權”的陷阱，才用較貴的價(jià)格購買(mǎi)了這里的房產(chǎn)。作為浙江的二、三線(xiàn)城市，2001年，臺州普通商品房均價(jià)僅每平方米1000元至2000元，到2007年底，上漲到5000元至1萬(wàn)元，個(gè)別黃金地段甚至于超萬(wàn)元。但從2007年下半年開(kāi)始，臺州樓市也走向低迷。
　　據本案涉及的其他購房者反映，他們2004年購買(mǎi)的店鋪價(jià)格為每平方米1.61萬(wàn)元，現在只能說(shuō)是理論上漲價(jià)了，但是有價(jià)無(wú)市，積壓了上百萬(wàn)元的資金，想賣(mài)出很困難，即使以原價(jià)加點(diǎn)利息也賣(mài)不出去。據臺州市中級法院統計，2008年1至9月，臺州兩級法院受理的涉及房地產(chǎn)的糾紛案1582件，同比上升32.8%。因此，法官曾借用股市的一句名言提醒購房者：樓市有風(fēng)險，入市需謹慎。至少，在購買(mǎi)前應該熟悉相關(guān)的政策法規，盡量避免日后產(chǎn)生糾紛，一旦發(fā)生糾紛，則應及時(shí)通過(guò)法律手段，維護自身權益。