走過(guò)了撲朔迷離、一波三折的“拐點(diǎn)之年”，中國樓市迎來(lái)了2009年。在房貸減負、政策利好、供求關(guān)系這三重因素博弈下，樓市是繼續調整，還是止跌回暖、由“熊”轉“�！�？專(zhuān)家認為，與2008年“倒V形”走勢相比，2009年中國樓市更可能呈現平穩的“L”形走勢。

房貸減負：加速剛性需求入市

　　上海白領(lǐng)莊劍在新年伊始向中國銀行遞交了房貸利率7折優(yōu)惠的申請。如果申請獲得通過(guò)，加上去年累計216個(gè)基點(diǎn)的降息，他55萬(wàn)元、20年等額本息的商業(yè)住房按揭貸款，每月可比降息前少還770多元，累計可節省利息18.5萬(wàn)元。
　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)：“持續降息使購房成本大大降低，有利于推動(dòng)前期積累的剛性購房需求得到釋放�！�
　　從2009年元旦開(kāi)始，銀行將執行2008年連續5次降息后的最新利率，購房者的房貸成本減輕超過(guò)10%。如果是公積金貸款，5年期以上貸款利率已下降至3.87%，以50萬(wàn)元20年期貸款為例，每個(gè)月可少還貸款365元。
　　光大證券地產(chǎn)分析師趙強分析認為，出于全力保增長(cháng)的需要，我國降息周期可能會(huì )持續相當長(cháng)時(shí)間，本次經(jīng)濟周期中貨幣政策放松幅度有可能創(chuàng )歷史記錄，基準利率可能會(huì )跌穿1.98%歷史最低水平�！澳壳�，1年期存款基準利率已降至2.25%，5年期存款利率也不過(guò)3.6%，隨著(zhù)利率的進(jìn)一步降低，居民儲蓄收益大大下降，儲蓄意愿降低將會(huì )推動(dòng)部分資金流向樓市�！�
　　在樓市重鎮上海，房貸門(mén)檻的放低特別是公積金貸款額度的不斷提高，將有效推動(dòng)剛性需求以及改善性需求入市。2008年底，上海市政府辦公廳轉發(fā)五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的通知，明確了“改善性”住房消費的相關(guān)政策，除對二套房貸進(jìn)行松綁之外，更將二套房公積金貸款每戶(hù)最高限額提高至60萬(wàn)元。
　　新年上班第一天，上海公積金管理中心又將二套房公積金貸款最高額度上調至每戶(hù)80萬(wàn)元。這意味著(zhù)，對于很多家庭而言，購買(mǎi)一套普通住宅不需要商業(yè)貸款、完全依靠公積金貸款即可。即使以7折優(yōu)惠利率計算，五年期以上商業(yè)貸款利率也比五年期以上公積金高出0.288個(gè)百分點(diǎn)。

政策利好：未來(lái)仍有釋放空間

　　在日前召開(kāi)的“2009年北京市發(fā)展和改革工作會(huì )議”上，相關(guān)人士透露，為了合理引導住房消費需求，今年北京將研究取消二套房限制，適當減稅讓費，刺激改善性需求；按照“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的原則，加快研究中端住房的供應和需求結構，激活住房消費市場(chǎng)。此外，北京市今年還將探索廉租房收購模式，利用好存量資源。
　　此前，從中央到地方已經(jīng)密集出臺了一系列“樓市新政”，這些利好也有效刺激了樓市成交量的回暖。根據上海市房地產(chǎn)交易中心監測，2008年11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的二手房買(mǎi)賣(mài)面積比9月、10月分別增加75%和68%。而市場(chǎng)機構佑威樓市通系統的數據顯示，12月上海全市商品住宅成交面積為85萬(wàn)平方米，相比上月增加了6萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅為18.98%，商品住宅成交已持續兩月上漲。
　　“跟隨市場(chǎng)變化，我們預計未來(lái)樓市政策利好仍有進(jìn)一步釋放空間，包括徹底松綁二套房貸、進(jìn)一步降低交易稅費，甚至購房退稅等，這有望使市場(chǎng)底部提前出現�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭說(shuō)。
　　他認為，2008年12月20日國務(wù)院辦公廳出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其內容的全面性和重要性可與2005年出臺的“國八條”和2006年出臺的“國六條”相提并論。除了繼續強調加大保障性住房建設力度，減免二手房交易稅費從而鼓勵普通商品住房消費，更首次提出支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求，有望緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的局面。

供求關(guān)系：消化存量是首要問(wèn)題

　　對于2009年的樓市而言，如何化解巨大的存量房壓力或許是決定市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素。數據顯示，截至11月末，全國商品房空置面積達1.36億平方米，同比增長(cháng)15.3%，增幅比前10個(gè)月提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　“樓市階段性供大于求已是不可避免�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)說(shuō)。從目前來(lái)看，由于購房者對宏觀(guān)經(jīng)濟及未來(lái)收入信心不足，觀(guān)望情緒仍然濃重，短期內供求關(guān)系難以得到改善。
　　中金公司研究部分析員白宏煒表示，在一線(xiàn)城市中，上海樓市的供求關(guān)系較為平衡，未來(lái)市場(chǎng)供應量較小，消化周期相對較短；但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面積較大，需要較長(cháng)時(shí)間才能消化。
　　在供大于求的情況下，多數開(kāi)發(fā)商紛紛借著(zhù)“政策東風(fēng)”，通過(guò)降價(jià)以及附送面積等優(yōu)惠來(lái)促銷(xiāo)，希望提升成交量。在多方配合下，2009年元旦樓市呈現久違的暖意，各大城市咨詢(xún)、看房的人數普遍提升，與去年新年伊始的降溫態(tài)勢相比，今年的購房意愿顯得“蠢蠢欲動(dòng)”。
　　根據上海佑威樓市通系統的數據，新年樓市成交迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，首個(gè)工作日當天成交商品住宅494套、5.47萬(wàn)平方米，大大高于去年12月份2.7萬(wàn)平方米的平均水平。而據北京“我愛(ài)我家”初步統計，旗下各門(mén)店的交易量較去年同期增長(cháng)17%，客戶(hù)咨詢(xún)及委托交易的數量更分別同比增長(cháng)36%和20%。
　　顧建發(fā)認為，隨著(zhù)政策累積效應的逐步釋放，市場(chǎng)有望在2009年下半年見(jiàn)底回暖。與2008年“倒V形”走勢相比，2009年中國樓市更可能呈現平穩的“L”形走勢。