記者在采訪(fǎng)中了解到，進(jìn)入2009年之后，北京市二手住宅交易量呈現逐月回升態(tài)勢，第一季度的二手房交易量同比有望增長(cháng)101%。同時(shí)，3月份期房商品住宅成交套數環(huán)比大漲了72.1%，現房商品住宅成交套數環(huán)比也上漲了23.6%。各方專(zhuān)家普遍認為，目前北京樓市看似春意盎然、成交量回升，但是價(jià)格仍處在下降通道，樓市能否全面轉暖有待觀(guān)察。

　　二手房一季度成交量有望突破3.6萬(wàn)套

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數據顯示，截至3月29日，北京市3月份二手住宅交易量已經(jīng)達到18045套，加上今年1月份成交7358套，2月份成交9373套，北京市二手房交易量一季度有望突破3.6萬(wàn)套。同比2008年第一季度17907套的交易量，北京2009年第一季度的二手房交易量將增長(cháng)101.04%。北京中原三級市場(chǎng)研究部的統計數據顯示，3月1日至26日二手住宅網(wǎng)簽日均成交量為642套，2月同期日均338套，環(huán)比上漲89.93%。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店境界家園店李經(jīng)理告訴記者，最近一段時(shí)間明顯感到店內咨詢(xún)、看房的客戶(hù)數量有所增加，比春節前增加了20%左右，客戶(hù)心態(tài)積極，成交明顯增加。
　　我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉分析說(shuō)，二手房?jì)r(jià)的下降，是刺激交易量回升的主要原因。2009年1、2月份北京二手房交易均價(jià)同比2008年同期，下降了15.8%。許多購房人認為價(jià)格已經(jīng)達到或接近自己的心理預期和承受能力，所以紛紛出手購房。
　　與此同時(shí)，一系列鼓勵首次置業(yè)的政策對刺激二手房交易起到了疊加效應。我愛(ài)我家的統計顯示，近3個(gè)月的單套二手房平均交易面積已經(jīng)從2年前的110平方米下降到85平方米，首次置業(yè)的購房人占據了整體交易量的68%。
　　北京中原三級市場(chǎng)研究部的調查也顯示，在目前的二手房市場(chǎng)成交中，首次置業(yè)和改善型自住購房的買(mǎi)家占到95%左右，投資型的買(mǎi)家約占5%。目前二手房交易的回暖，主要還是受到剛性自住需求的支撐，投資客入市情況并不明顯。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇認為，一方面，今年春節提前了近半個(gè)月的時(shí)間，從往年經(jīng)驗看，春節過(guò)后的樓市往往會(huì )出現一個(gè)交易高峰，也是開(kāi)發(fā)商新盤(pán)集中入市的好時(shí)機，購房者們習慣了節后看房、買(mǎi)房，因而勢必會(huì )在一定程度上拉動(dòng)二手房的交易量；另一方面，受開(kāi)發(fā)商資金、對市場(chǎng)預期等因素影響，近期新房市場(chǎng)供應量不大，據21世紀不動(dòng)產(chǎn)監測數據顯示，3月前半月新盤(pán)入市項目共8個(gè)，而去年同期新房入市量達19個(gè)，這為二手房讓出了市場(chǎng)空間。

　　期房成交套數漲72.1% 部分項目提價(jià)

　　據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和亞豪機構的統計數據顯示，截至3月29日，京城共成交期房商品住宅達11298套，同期，成交的現房商品住宅為2124套，環(huán)比2月份期房商品住宅成交套數大幅上漲了72.1%，與此同時(shí)，現房商品住宅成交套數環(huán)比也上漲了23.6%。
　　記者發(fā)現，3月份，京城樓市在多重利好因素的影響下出現了成交量明顯上漲，這使得一些開(kāi)發(fā)商“趁熱打鐵”，在此時(shí)提高了項目的售價(jià)。據亞豪機構調查發(fā)現，3月份有許多項目提高了銷(xiāo)售價(jià)格，其中不乏萬(wàn)科、保利、龍湖等大牌開(kāi)發(fā)商的項目。如：萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景、金隅萬(wàn)科城，保利地產(chǎn)的保利百合花園項目，龍湖地產(chǎn)的唐寧one項目等都有不同程度的提價(jià)。
　　針對部分新盤(pán)的漲價(jià)和個(gè)別二手房業(yè)主的提價(jià)行為，我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉認為，目前，在交易量迅速回升的同時(shí)，價(jià)格仍處在下降通道。此時(shí)此刻，為做秀而逆勢漲價(jià)還可以理解，如果真的趁機漲價(jià)，將錯過(guò)最佳的出售時(shí)機，最終的結果很可能是被迫以更低的價(jià)格成交，蒙受更大的損失。
　　除部分樓盤(pán)為炒作而做秀提價(jià)外，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，根據亞豪機構調查發(fā)現，目前京城提價(jià)項目大致可分為三種類(lèi)型。第一類(lèi)項目是前期受同區域內低價(jià)項目入市影響，降價(jià)求售后取得了良好的銷(xiāo)量回報，之后再度提高了項目售價(jià)。如珠江帝景2008年底該項目的均價(jià)在24000元/平方米左右，2008年末，首城國際中心的低價(jià)入市加劇了區域內項目間的價(jià)格下行壓力，直接帶動(dòng)了周邊的老項目如珠江帝景、禧福匯等項目采取打折方式降價(jià)，珠江帝景在春節期間進(jìn)行了降價(jià)促銷(xiāo)，均價(jià)降至17000元/平方米左右，降價(jià)旋即帶動(dòng)了銷(xiāo)量的增長(cháng)，2月銷(xiāo)售了100余套，有了銷(xiāo)量支撐，開(kāi)發(fā)商即對價(jià)格進(jìn)行了小幅度的上調，目前價(jià)格在18000元/平方米左右。
　　第二類(lèi)提價(jià)的項目是受市場(chǎng)轉暖影響出現熱銷(xiāo)的項目。如保利百合花園項目，自2008年6月15日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售勢頭一直不錯，2009年市場(chǎng)出現轉暖跡象，保利百合花園借勢銷(xiāo)量迅猛突破，今年2月該項目銷(xiāo)售了183套，銷(xiāo)售金額居于北京在售項目的第二名，銷(xiāo)量穩定導致了開(kāi)發(fā)商對售價(jià)進(jìn)行了小幅微漲，價(jià)格上調的幅度在400至800元之間。
　　除此之外，任啟鑫說(shuō)，還有一類(lèi)項目是由于前期產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)定價(jià)相對較低導致銷(xiāo)售火爆，借后續開(kāi)盤(pán)之機提價(jià)，但幅度也不是很大。如遠洋沁山水，該項目自去年11月以11000元/平方米的低價(jià)開(kāi)盤(pán)以來(lái)，迅速引爆了京西市場(chǎng)。12月份再度釋放了一批新房源，價(jià)格上調至12000元/平方米左右。據悉，該項目在4月份將推出一批新房源，價(jià)格預計是13500元/平方米。

　　業(yè)內機構 五大壓力猶在

　　近期的熱銷(xiāo)，是否意味著(zhù)市場(chǎng)已經(jīng)真正開(kāi)始復蘇呢？中原地產(chǎn)預計，未來(lái)2至3個(gè)月將迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應高潮。但隨著(zhù)節后剛性需求的集中釋放，后續需求將略顯不足，屆時(shí)，市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力將再次凸顯。因此，近期市場(chǎng)的回升更多的是春節之后的慣性作用使然。而在供應增加需求增長(cháng)放緩的情況下，談?wù)撌袌?chǎng)回暖為時(shí)尚早。市場(chǎng)依然面臨著(zhù)嚴峻壓力。

　　中原地產(chǎn)認為，這些市場(chǎng)壓力主要表現在五個(gè)方面：

　　一是經(jīng)濟形勢依然嚴峻。受全球金融危機的影響，自2008年開(kāi)始中國經(jīng)濟增長(cháng)已經(jīng)開(kāi)始放緩。雖然在去年底以來(lái)各級政府出臺了較強的刺激經(jīng)濟的政策，但政策效果的顯現仍需要較長(cháng)時(shí)間，目前的經(jīng)濟表現和狀況仍不容樂(lè )觀(guān)；
　　二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于低潮。整體經(jīng)濟的不振，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情大減。在2008年各項建設指標增速均較緩的情況下，2009年1至2月全國土地購置面積和開(kāi)發(fā)面積同比也均出現大幅下降，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積及開(kāi)發(fā)投資同比增速亦快速回落�？梢�(jiàn)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍將處于低潮階段；
　　三是市場(chǎng)庫存依然嚴重�？傮w而言，2008年度的庫存與2007年相比，約有4至5成的增長(cháng)。這反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)成交遇冷的萎靡現狀，即庫存不斷積壓，無(wú)法按正常速度消化。雖然截至2月份的存量與2008 年底相比，各城市都有相應減少，并未出現繼續增長(cháng)的現象，說(shuō)明市場(chǎng)存量已過(guò)了最高峰，正穩步削減，但是存量依然不容樂(lè )觀(guān)；
　　四是新增供應持續增加。2008年因市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢，市場(chǎng)大量存量積壓，致使很多在建項目紛紛放緩施工速度，新盤(pán)延期上市。但受到公司業(yè)績(jì)及項目施工周期的影響，2009年這些樓盤(pán)將會(huì )重新上市。數據顯示，2009年1至2月商品房的竣工面積大幅增加，這將直接影響未來(lái)2至3個(gè)月的新增供應也將出現相應增長(cháng)。
　　五是后繼需求增長(cháng)放緩。在目前的經(jīng)濟和市場(chǎng)環(huán)境下，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步將由內需而主導，即當地的自住和改善性的剛性需求正在成為支撐市場(chǎng)的中堅力量。投機性泡沫已經(jīng)逐步被擠出，來(lái)自國內外的投資性需求在經(jīng)濟形勢動(dòng)蕩或不確定的多重因素影響下，將會(huì )更加審慎，短期內將暫時(shí)偃旗息鼓，很難興風(fēng)作浪。因此，在買(mǎi)方市場(chǎng)的格局下，在與賣(mài)方市場(chǎng)的不斷角力中，理性的內需將緩慢釋放。

　　專(zhuān)家 仍處于深度調整中 回暖言之過(guò)早

　　“房地產(chǎn)交易量的回暖并不代表價(jià)格的回升�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生表示，全國性的漲價(jià)，近期不具備這個(gè)條件。從某種程度上目前全國樓市價(jià)格下降趨勢正在探底的過(guò)程中。
　　聶梅生說(shuō)，現在主要是從宏觀(guān)經(jīng)濟層面來(lái)看，還沒(méi)有到整個(gè)中國經(jīng)濟快速復蘇，前期一些政策開(kāi)始發(fā)生作用，經(jīng)濟的數據有所好轉，但還要再看一季度，比如說(shuō)出口、就業(yè)等等，我覺(jué)得沒(méi)有那么快，從整個(gè)宏觀(guān)層面來(lái)講沒(méi)有那么快。此外，真正來(lái)說(shuō)樓市和收入有關(guān)系，老百姓的收入、買(mǎi)房人的收入是不是大幅度提升，現在看不出來(lái)，沒(méi)有最基本層面的支持，因此消費的需求還是會(huì )逐步釋放，全國性漲價(jià)我認為近期沒(méi)有這個(gè)可能性，但是局部的城市有可能。
　　聶梅生表示，房地產(chǎn)走勢應該從兩個(gè)方面來(lái)看，一個(gè)是量，一個(gè)是價(jià)，從交易量來(lái)說(shuō)，顯然現在已經(jīng)全線(xiàn)的、全國性的，而且從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市全線(xiàn)回暖。我們可以回顧一下，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年下跌也是從量和價(jià)兩個(gè)方面，而且量大大比價(jià)下降幅度大得多。去年成交量下降，全國性大概有四成，如果下降四成的話(huà)，現在量的復蘇是正常的。如果從量的角度來(lái)講肯定是全國性回暖，但從價(jià)格來(lái)講不一定，因為去年環(huán)比價(jià)格，大概連續有七八個(gè)月，一直在環(huán)比下降，一直到最近環(huán)比開(kāi)始有所回升，而且回升幅度并不大。
　　“我認為這是一種回暖的跡象 真正談回暖可能為時(shí)尚早�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，3月的樓市看起來(lái)春意盎然，房?jì)r(jià)環(huán)比下降的速度正在放慢，是否真正回暖還需要觀(guān)測一兩個(gè)月。
　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )理事李文杰表示，雖然最近成交量有所上升，但要看跟誰(shuí)比，跟前些日子比可能還行，但比起最火的時(shí)候差距還是比較大，因此他認為在這種情況下，市場(chǎng)并不支持房?jì)r(jià)的上漲。千萬(wàn)不要因為房子賣(mài)得好了而盲目估計形勢。
　　針對市場(chǎng)普遍反映的“小陽(yáng)春”現象以及業(yè)內認為樓市調整已經(jīng)到位的觀(guān)點(diǎn)，聶梅生表示，從1至2月份的成交量來(lái)看，全國多數城市目前確實(shí)呈現出“小陽(yáng)春”行情，但目前全國樓市仍處于深度調整中，從近期的市場(chǎng)反響來(lái)看，釋放的需求主要還集中在首次置業(yè)群體上，改善型置業(yè)、二套房仍沒(méi)被有效激活，而首次置業(yè)這部分并不代表整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，短時(shí)間內并不能完全消化房地產(chǎn)市場(chǎng)現有的存量房，所以，對房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不能過(guò)分樂(lè )觀(guān)，而2009樓市能否全面回暖，主要就要看經(jīng)濟政策在6月份以前的反響如何，如果整個(gè)二季度市場(chǎng)持續回暖，下半年樓市可望回到健康、平穩。