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4萬(wàn)億投資計劃給土地利用提出了“開(kāi)源節流”的新課題。近期國土資源部土地利用司的十余位專(zhuān)家“南下北上”調研發(fā)現，目前在土地二級市場(chǎng)仍有大量閑置土地。國土資源部法律中心專(zhuān)家顧問(wèn)楊重光等專(zhuān)家認為，應建立一個(gè)規范的“土地流轉二級市場(chǎng)”，盤(pán)活閑置資源，破解4萬(wàn)億投資用地矛盾。
二級市場(chǎng)大量閑置土地亟待盤(pán)活
“3月中旬剛結束了調研，正在匯總材料�！闭{研參與者、國土資源部法律中心專(zhuān)家顧問(wèn)楊重光教授近日表示，為摸清經(jīng)濟下行對地方用地情況帶來(lái)的實(shí)際影響，國土資源部于3月份組織了兩路調研隊伍，分赴廣東東莞和黑龍江哈爾濱兩地進(jìn)行調研。東莞和哈爾濱被選為此次調查的重點(diǎn)，與這兩地同屬于產(chǎn)業(yè)結構升級重點(diǎn)地區，一南一北分布可以反映當前經(jīng)濟局勢下用地全貌的因素有關(guān)。
調研發(fā)現，目前在土地二級市場(chǎng)仍有大量閑置土地亟待盤(pán)活。楊重光在廣東東莞市調研期間發(fā)現，眾多出口加工型企業(yè)受累于全球金融危機，或倒閉或遷出，致使大量廠(chǎng)房及辦公用地閑置，這不但影響到“收租型”地方經(jīng)濟，更給產(chǎn)業(yè)和用地結構調整設置了現實(shí)壁壘。
“這種閑置肯定會(huì )推動(dòng)下一步政策的制定�！睏钪毓馔嘎�，自3月中旬就開(kāi)始的這次南北調研，主要目的在于摸清土地存量。對東莞的調研持續了1個(gè)多星期，在3月15日前后結束。調研組走訪(fǎng)了很多開(kāi)發(fā)商和村鎮辦事處、農民家庭。最讓調研組感觸的是，經(jīng)濟下行現實(shí)使當地很多廠(chǎng)房、土地閑置，一些依靠出租廠(chǎng)房、住宅為生的當地居民生計受到影響。
“存在這樣的情況說(shuō)明土地資源沒(méi)有得到充分有效利用。在‘擴內需、保增長(cháng)’的背景下，地方政府用地指標十分緊張，而這些廠(chǎng)房資源閑置，對土地利用來(lái)說(shuō)是浪費�！敝袊恋乜睖y規劃院副工程師鄒曉云表示，“擴內需”投資主要是基礎設施投資，占用的土地多為城市邊界范圍外的土地，尤其是耕地，這對地方政府的用地指標影響比較大。目前，地方政府有限的用地指標只能優(yōu)先保證中央投資項目地方的投資項目，只能尋求限制用地等資源解決。
住宅用地二級流轉需建立統一規范政策
隨著(zhù)4萬(wàn)億投資保增長(cháng)計劃的逐一落實(shí)，用地指標日漸趨緊已是不爭的事實(shí)。但像東莞這樣土地一經(jīng)拍賣(mài)，即便閑置也沒(méi)法再收回的局面，在全國各地屢見(jiàn)不鮮。因而，在楊重光等專(zhuān)家看來(lái)，建立一個(gè)規范的“土地流轉二級市場(chǎng)”，將成為破解4萬(wàn)億投資用地矛盾的關(guān)鍵。
對于住宅用地的二級流轉，楊重光認為更有必要建立統一的規范政策。中央4萬(wàn)億投資計劃里面，有相當部分涉及棚戶(hù)區改造，這實(shí)際上也是一種土地置換。
楊重光在深圳調研時(shí)還發(fā)現，由于2007年眾多房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地，地價(jià)下降后無(wú)力入市，目前在深圳局部地區已經(jīng)形成相對的土地閑置。而對于這部分市場(chǎng)壓力的釋放，地方政府目前除了允許企業(yè)緩繳土地出讓金、延期開(kāi)發(fā)外，似乎再想不到更好的辦法。在楊重光看來(lái)，鼓勵企業(yè)間“互通有無(wú)”的二級市場(chǎng)交易，或許不失為破解之法。
楊重光表示，從經(jīng)濟發(fā)展角度來(lái)講，土地二級市場(chǎng)的流轉將來(lái)一定要進(jìn)行很好的研究，特別是在經(jīng)濟發(fā)達城市。就目前來(lái)看，要規范土地二級流轉，需要考慮的問(wèn)題有很多。比如首先要摸清情況，到底有多少二手地閑置在政府或企業(yè)手里；其次，對于二手地的使用年限和價(jià)格參照要有清晰界定，比如工業(yè)用地是50年使用權，如果轉讓時(shí)剩余時(shí)間不到50年了，是延長(cháng)時(shí)間再轉讓?zhuān)�是按照剩余年限計算價(jià)格，這都需要政策有明確規定。
土地雙軌制是一個(gè)重要障礙
“這個(gè)市場(chǎng)不是完全由政府主導交易的，而是在土地權利人之間相互轉讓�！睏钪毓獗硎�，土地流轉二級市場(chǎng)如果能夠搞活，將直接關(guān)系到地方產(chǎn)業(yè)結構和用地結構的調整。因此他斷言：“將來(lái)這塊兒肯定要出政策�！�
據記者了解，目前土地交易政策更多關(guān)注的是一級市場(chǎng)，土地二級流轉還未被納入統一的政策視野。這類(lèi)交易大都在私下里進(jìn)行。相比于工業(yè)用地，目前住宅、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地二級地塊交易相對活躍，且以股權交易為主。
“我們呼吁、歡迎建立二級土地交易市場(chǎng)�！币患冶本┓慨a(chǎn)公司的銷(xiāo)售副總經(jīng)理彭先生對記者說(shuō)：“我們這樣資金實(shí)力雄厚的企業(yè)希望、歡迎建立完善的土地二級市場(chǎng)，這樣，我們就多一個(gè)選擇。而且政府出面，企業(yè)也可以降低交易風(fēng)險�！边@代表了很多大企業(yè)的心聲，這些發(fā)展良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們希望能多渠道拿到土地。在這些企業(yè)看來(lái)，政府出面建立的完善的二級土地交易市場(chǎng)，交易成本相對較低，風(fēng)險也小得多。而企業(yè)間進(jìn)行項目收購，不僅手續煩瑣、要求四證齊全，還有會(huì )計、法律等等一系列環(huán)節，這其中任何一個(gè)環(huán)節都不能出問(wèn)題，交易起來(lái)非常麻煩。
其實(shí)，從技術(shù)上來(lái)說(shuō)，建立一個(gè)二級土地交易市場(chǎng)并不難，只要在產(chǎn)權交易中心下設一個(gè)土地交易中心即可。但是，建立完善的土地二級交易市場(chǎng)的困難并不只來(lái)自技術(shù)，還有很多其他因素。
彭先生對記者說(shuō)：“目前的土地實(shí)際上是雙軌的，去年7月全部招標前，很多土地是協(xié)議出來(lái)的，地價(jià)非常便宜。但是，招標后，地價(jià)相對就很高。兩種供地渠道不同，地價(jià)不同，實(shí)際上形成了土地的雙軌制。這需要時(shí)間來(lái)消化，事實(shí)上存在的土地雙軌制是一個(gè)重要的障礙。這是政府方面所要考慮的�！� |