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“實(shí)踐表明，我國城鎮居民的住房貨幣化補貼政策與市場(chǎng)房租房?jì)r(jià)嚴重脫節。對于城鎮大多數中低收入居民來(lái)說(shuō)，住房貨幣化早就名不符實(shí)，住房保障只能依賴(lài)政府。而政府很難有足夠財力對多數居民提供住房保障，隨著(zhù)時(shí)間推移和新職工增多，這一矛盾將更加突出。我國需要重新審視城鎮居民住房體制，考慮啟動(dòng)‘二次房改’�！敝袊顿Y學(xué)會(huì )劉慧勇副會(huì )長(cháng)、孫洪先秘書(shū)長(cháng)等專(zhuān)家近日呼吁進(jìn)行“二次房改”。
住房體制存在三大缺陷
“我國目前的城鎮居民住房體制存在三大缺陷，遲早都必須深入進(jìn)行改革。在確保改革方案思慮周全的前提下，二次房改越早進(jìn)行越好�！眲⒒塾陆邮鼙緢笥浾邔�(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
“首先，貨幣化補貼政策與市場(chǎng)房租房?jì)r(jià)嚴重脫節�！眲⒒塾抡f(shuō)，切實(shí)可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個(gè)條件：一是住房實(shí)物供給充分，二是貨幣化住房補貼的數額能夠跟上房?jì)r(jià)和房租的實(shí)際漲幅。在1998年決定實(shí)行貨幣化改革時(shí)，我國并不具備上述兩個(gè)條件。
其次，保障性住房建設與供給缺乏制度保障。我國現行住房保障制度，目標和供給對象定位模糊，供給方式和程序存在制度性漏洞。從原則上說(shuō)，城鎮居民住房保障對象應當包括城鎮中低收入家庭和進(jìn)入城鎮長(cháng)期務(wù)工人員。在實(shí)施過(guò)程中，許多城市都面臨無(wú)法準確界定住房保障對象的尷尬局面，政府很難有效地核實(shí)經(jīng)濟適用房購房者的實(shí)際收入水平。
再次，禁止單位提供住房實(shí)物保障也存在弊端：一是無(wú)法就近上班的城市職工將與日俱增；二是增加城市交通量和能耗，加重空氣污染，不利于可持續發(fā)展；三是職工上下班時(shí)間長(cháng)，增加疲勞，降低效率，對單位也不利；四是削弱保障性住房的周轉性、流動(dòng)性與分配使用合理性；五是保障性住房建設與供給的責任全由政府擔負，難免漏洞百出。
二次房改瞄準四方面目標
對于二次房改應該達到的目標，劉慧勇認為應該達到促進(jìn)職工居住半就近、住房保障全覆蓋、引導住房升級有節制和促使住房流轉更規范四個(gè)方面的目標。
劉慧勇說(shuō)，優(yōu)良的城鎮居民住房體制應當能夠促進(jìn)職工就近居住，而不是產(chǎn)生逆向作用。綜合各方因素，現實(shí)可行的考慮是將“促進(jìn)職工居住半就近”，作為二次房改的一個(gè)重要目標。同時(shí)，應實(shí)現住房保障全覆蓋。從技術(shù)層面看，實(shí)現居民有住處，并非難事；但當前體制和政策有問(wèn)題，需要通過(guò)改革來(lái)解決。
劉慧勇指出，應引導住房有節制地進(jìn)行升級。我國城鎮居民住房升級客觀(guān)上需要有一定的節制，既要使多數居民具有改善住房的動(dòng)力和能力，又要抑制少數高收入家庭過(guò)分擴大住房面積，這也應成為二次房改的目標之一。
同時(shí)，他認為二次房改應遵循城鎮住房保障“單位為主、政府為輔”、單位住房保障“實(shí)物安居、貨幣宜居”、政府廉租住房“街道代審、單位轉租”、城鎮商品住房“面積設限、稅收優(yōu)惠”和建房用地“廉租定價(jià)、商品競價(jià)、廉租優(yōu)先、距離優(yōu)先”等五個(gè)原則。
二次房改實(shí)施路線(xiàn)圖
關(guān)于二次房改具體實(shí)施的路徑，劉慧勇也給出了具體的建議。他認為實(shí)施二次房改應從用人單位、政府、立法等三個(gè)方面著(zhù)手實(shí)施。
單位層面，一方面應該鼓勵用人單位就近為低收入職工購建廉租房。單位就近擁有房產(chǎn)，只供廉租，永不出售，提職遷出，周轉使用；另一方面，用人單位應給無(wú)廉租房職工發(fā)放足額貨幣房貼。
政府層面，市區政府應為既無(wú)固定工作單位又無(wú)住房的本城區“雙無(wú)”居民和困難單位提供廉租房；同時(shí)，對單位廉租房建設，除了給予用地支持之外，還需要給予必要的資金支持。
立法層面，應立法規定城鎮個(gè)人房產(chǎn)稅的稅率和免征面積。劉慧勇解釋說(shuō)，在鼓勵市民改善居住條件的同時(shí)，抑制人們過(guò)分擴大住房面積的盲目?jì)A向，需要充分而又巧妙地利用稅收杠桿。
同時(shí)，應立法規定單位廉租房建設用地優(yōu)先供給半徑、定價(jià)原則與程序。單位廉租房集保障職工住房、規范住房流轉、促進(jìn)就近居住三種功能于一身，因而對其建設用地，應當優(yōu)先供給。 |