廣東省房協(xié)日前發(fā)布的數據顯示，一季度廣東房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年同期最少，住宅新開(kāi)工面積約為1029萬(wàn)平方米，同比下降50.41%。本報記者:陳曄華 攝

　　進(jìn)入2009年，隨著(zhù)全國樓市的逐步回暖，受到連帶影響的住宅土地交易似乎有了復蘇的理由。前4個(gè)月，各地政府逐步放量推地，土地供應總量增加，住宅用地供應連續2個(gè)月呈增長(cháng)態(tài)勢。
　　據中國指數研究院的監測數據，雖然2009年一季度住宅用地成交面積1281.1萬(wàn)平方米，同比下降73%，但是從1月起，連續2個(gè)月住宅用地成交量呈上升態(tài)勢，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地信心逐漸恢復。
　　從2007年“地王”價(jià)格紀錄的不斷刷新，到2008年下半年“面粉貴過(guò)面包”的奇怪現象，地價(jià)的快速變化比房?jì)r(jià)更讓人大跌眼鏡。此次各地地價(jià)的漲跌呈現不同步調，不禁讓人心存疑慮，住宅用地的“第二春”真的到來(lái)了嗎？

　　居住供地放量　溢價(jià)成交抬頭

　　據中原土地監測系統數據顯示，3月份，各城市土地供應量較2月開(kāi)始出現明顯回升，供應面積與前12月均值基本持平，其中居住用地供應開(kāi)始加速。上海近7個(gè)月以來(lái)首次大規模推出居住用地，深圳也是近5個(gè)月以來(lái)實(shí)現居住用地供應的破冰。
　　3月土地整體成交量保持平穩，但居住用地成交量下降明顯，較前12月均值下降69%，主要原因是近期連續數月各地居住用地供應較少所致。
　　隨著(zhù)樓市“小陽(yáng)春”的出現，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再將目光瞄準土地市場(chǎng)。3月大連萬(wàn)達集團以10.45億元的總價(jià)競得天津市河東區綜合地塊，并表示今年計劃投資200億元增加土地儲備。世茂集團、綠地集團也紛紛表示今年是購地好時(shí)機。
　　在樓市成交量大幅上漲，開(kāi)發(fā)商信心提升的影響下，土地流標率保持平穩，底價(jià)成交率出現下降，溢價(jià)成交再次出現在北京、上海和天津等地。3月天津罕見(jiàn)地出現16幅地塊溢價(jià)成交，溢價(jià)幅度在300萬(wàn)至400萬(wàn)元，全部位于濱海新區。北京大興區黃村鎮地塊底價(jià)為5300萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)54輪競價(jià)，最終被北京長(cháng)信達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以6620萬(wàn)元競得，地塊溢價(jià)水平為25%。
　　但有的地產(chǎn)專(zhuān)家對此并不抱樂(lè )觀(guān)態(tài)度，認為部分城市的溢價(jià)成交不具有普遍性，經(jīng)濟大環(huán)境前景仍不明朗，地價(jià)大跌的壓力還是很大。目前各地新推地塊中，就包含許多去年沒(méi)有賣(mài)出的舊地。各地政府目前仍很擔心土地賣(mài)不出去會(huì )造成積壓，從而危及地方財政。

　　房?jì)r(jià)地價(jià)誰(shuí)主沉浮

　　一般來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)高是由地價(jià)高引起的，因為房?jì)r(jià)的成本里包括地價(jià)。但是如果樓市低迷，房子賣(mài)不上價(jià)，并趨于下降，但開(kāi)發(fā)商競拍拿地卻出了“天價(jià)”，便會(huì )出現“面粉貴過(guò)面包”的狀況。
　　從2008年下半年以來(lái)，國家集中出臺政策刺激購房者投入消費，使樓市經(jīng)過(guò)了一個(gè)時(shí)期的回調后出現回暖，而地價(jià)因有一定的滯后性卻在走跌，暴露出在一定程度上并非地價(jià)在主宰房?jì)r(jià)。反而是地價(jià)受制于樓市大勢，住宅用地的流拍率大增。
　　從當前房?jì)r(jià)和地價(jià)的制約關(guān)系來(lái)看，可謂“難兄難弟”。照此下去，互相影響，可能會(huì )陷入大家所追問(wèn)的先有“雞”還是先有“蛋”的怪圈。地價(jià)高——房?jì)r(jià)就高——交易下降——要快速回籠資金便低價(jià)賣(mài)房——資金鏈出現問(wèn)題——政府土地財政吃緊——新推土地底價(jià)成交或者流拍率高——房?jì)r(jià)下跌——開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂——掀起“退地”風(fēng)波……這是一個(gè)循環(huán)的怪圈。
　　官方數據顯示，去年全國通過(guò)招拍掛出讓的土地總收入為9600億元，相比2007年銳減20%，而全部出讓土地面積同比減少30.6%。而據國土資源部和中國土地勘測規劃院聯(lián)合公布的報告稱(chēng)，2009年土地需求仍將低迷，地方的土地財政會(huì )出現困難。
　　中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認為，2008年全國的房地產(chǎn)交易量大致下降了20%左右，開(kāi)發(fā)商資金鏈出現緊張，加上對未來(lái)預期的不確定性，對住宅用地的需求量大為減少，于是土地市場(chǎng)流拍的情況很多，土地價(jià)格回落非常明顯。而土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中占到了1/3的比重，地價(jià)回落直接導致開(kāi)發(fā)商成本下降。這些因素都有可能在未來(lái)一兩年中得到體現。
　　思源房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理陶紅兵指出，從市場(chǎng)表現來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)受到銷(xiāo)售市場(chǎng)影響，資金鏈偏緊，拿地熱情減退，多宗地塊以底價(jià)成交，流拍比例居高不下。開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)幾年的競爭將在土地成本、資源整合等方面之外，需考慮以更專(zhuān)業(yè)的眼光和做法來(lái)獲得最大的增值，更貼近市場(chǎng)的需求。

　　去庫存化效果決定未來(lái)方向

　　據國家統計局數據顯示，今年一季度，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)8.2%。尤其是全國一線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)交易量開(kāi)始有了起色，回暖跡象明顯。
　　但因土地購置與開(kāi)發(fā)的滯后性，開(kāi)發(fā)商拿地仍然非常謹慎。1至3月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置面積同比下降40.1%，而去年同期則是增長(cháng)29.7%。這反映出土地庫存依然巨大，供大于求的形勢依然嚴峻。
　　華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強指出，目前全國開(kāi)發(fā)商手里待開(kāi)發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開(kāi)發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化完這些庫存的土地。
　　有數據顯示，截至2008年末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，達到1998年以來(lái)的歷史高點(diǎn)。也就是說(shuō)，要加大消化住宅用地庫存的力度，必須先消化商品房的空置面積，使房地產(chǎn)的資金鏈得以接續。
　　中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總監高飛說(shuō)，以天津市場(chǎng)為例，部分發(fā)展商經(jīng)過(guò)價(jià)格調整實(shí)現了相對較快的消化，但由于過(guò)往存量較多，2009年仍將以庫存作為供應的主要部分。未來(lái)市場(chǎng)還存在許多不確定因素，為實(shí)現快速銷(xiāo)售，價(jià)格策略仍是關(guān)鍵。在過(guò)去的幾年中土地儲備較多的發(fā)展商，尤其是2007年拿地較多的發(fā)展商資金鏈仍然趨緊。
　　高飛建議開(kāi)發(fā)商把下一階段的營(yíng)銷(xiāo)策略著(zhù)重放在價(jià)格策略、推廣渠道等方面。比如對于在建項目，由于天津住宅市場(chǎng)的剛性需求比例較高，市場(chǎng)相對穩定，部分穩健的發(fā)展商會(huì )保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以求長(cháng)遠發(fā)展。另外，當前已經(jīng)有萬(wàn)達等一線(xiàn)發(fā)展商摘地，部分資金充裕的二線(xiàn)發(fā)展商也在積極尋找地塊，這對于去庫存化是相當的利好。