今年二季度以來(lái)，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現量?jì)r(jià)齊升局面，杭州、寧波、溫州等主要城市的主城區房?jì)r(jià)均超過(guò)歷史最高水平。與此同時(shí)，浙江各商業(yè)銀行競相放開(kāi)房貸。銀監部門(mén)和有關(guān)專(zhuān)家擔心，在內需外需沒(méi)有明顯改善，實(shí)體經(jīng)濟沒(méi)有明顯好轉的情況下，銀行業(yè)一再突破風(fēng)險底線(xiàn)，爭搶房貸市場(chǎng)份額，有可能形成新的不良資產(chǎn)。

    儲蓄增、房?jì)r(jià)升銀行爭搶“蛋糕”

    今年以來(lái)，浙江全省各項存款余額急劇上升。2008年底浙江全省存款余額共計34611億元，其中公司存款19827億元，儲蓄存款14784億元，截至2009年4月份，全省存款余額為40396億元，其中公司存款23204億元，儲蓄存款17192億元。兩類(lèi)存款上升5785億元。
    浙江省各主要城市發(fā)布的數據則顯示，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和價(jià)格接近歷史高點(diǎn)。以杭州市區房屋銷(xiāo)售價(jià)格為例，5月環(huán)比上漲0.7%，其中新建房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲1.1%。在新建房成交量方面，杭州市5月單月成交面積169.86萬(wàn)平方米，已接近2007年12月(186.24萬(wàn)平方米)的歷史最高點(diǎn)。1至5月，全市實(shí)現商品房銷(xiāo)售面積412.73萬(wàn)平方米，較去年同期增長(cháng)72.5%。
    與此同時(shí)，截至2009年4月，浙江省四大國有銀行個(gè)人按揭房貸規模為2218.82億元，比2008年底增加127.5億元。據了解，浙江省四大國有銀行的個(gè)貸額度大約占全省的一半左右，全省新增個(gè)貸規模應該在260億元左右。
    一些銀行人士表示，各家銀行采取寬松的房貸政策也是無(wú)奈之舉。今年一、二季度釋放的流動(dòng)性大部分投向了政府性項目，這類(lèi)項目大多屬于長(cháng)期投資，雖然風(fēng)險系數小，但收益不高，而實(shí)體經(jīng)濟回升趨勢不明朗，銀行不敢貿然擴大貸款額度，浙江的樓市自金融危機以來(lái)跌幅不大，資產(chǎn)質(zhì)量相對安全且收益較高。面對如此高的存款余額，為了追求效益，大家也只能去爭搶這塊“蛋糕”了。

    傾斜再傾斜房貸門(mén)檻一松再松

    據了解，從2009年元月開(kāi)始，浙江四大國有商業(yè)銀行相繼對二套房貸“松綁”。監控到這種苗頭的浙江銀監局3月5日下發(fā)特急文件，重申2007年出臺的《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。
    但記者日前走訪(fǎng)多家商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)時(shí)了解到，當地銀行的貸款政策并沒(méi)有隨之收緊，銀行為了追求市場(chǎng)份額，放松或變相放松二套房貸的政策尺度已經(jīng)成為公開(kāi)的秘密。
    建設銀行浙江省分行目前的政策是，只要是已經(jīng)結清上一套房屋貸款的客戶(hù)，不論購買(mǎi)第幾套房屋，都可以享受首付三成，利率折扣29%的優(yōu)惠政策。如果面積小于140平方米，首付還可以低至兩成。雖然國家規定二套房的界定以家庭為單位，但目前浙江各大商業(yè)銀行一般都以個(gè)人為單位加以界定。例如丈夫貸款買(mǎi)房未還清貸款的，如果妻子再買(mǎi)一套，均不受二套房貸的限制。此外，建設銀行浙江省分行還規定，如果原購房面積小于140平方米，新購房貸款額度高于前一套房的，也可以享受首付三成，利率七折的優(yōu)惠。
    華邦地產(chǎn)與各家銀行都有貸款業(yè)務(wù)往來(lái)，客服經(jīng)理鄭紅君告訴記者，現在各家銀行甚至各個(gè)分支行對二套房貸執行標準都有各自的尺度，但總體上比去年寬松，例如有的銀行規定上一住房貸款沒(méi)結清的，首付必須三成，基準利率基礎上折扣29%。如果上一套貸款已結清，房屋已經(jīng)出售，則可以享受兩成首付�！斑@些都是悄悄地干，銀行不會(huì )對外宣傳�！�
    農業(yè)銀行一位個(gè)貸經(jīng)辦人說(shuō)，“貸款客戶(hù)可以非交易轉按揭，在哪家銀行按揭劃得來(lái)，就可跳到哪家銀行，所以如果我們不執行優(yōu)惠利率，不僅僅新客戶(hù)，連存量客戶(hù)都會(huì )不明不白流失�！苯ㄔO銀行杭州市某分行的個(gè)貸員說(shuō)，“如果有客戶(hù)出現斷供，或者房?jì)r(jià)下跌，壓力的確會(huì )非常大，但是大家都這么做，風(fēng)險差不多，省分行現在對我們的考核要求是保住市場(chǎng)份額�！睂幉ㄣy行等一些地方銀行的營(yíng)銷(xiāo)人員告訴記者，目前管理層已經(jīng)向各個(gè)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)發(fā)出明確指令，向各類(lèi)房貸業(yè)務(wù)傾斜，想方設法在市場(chǎng)上多爭“地盤(pán)”。
    杭州市房管局市場(chǎng)處處長(cháng)張璐告訴記者，銀行的放貸門(mén)檻一松再松，除了二套房貸、首付比例降低之外，企業(yè)購置非住宅類(lèi)商品房原來(lái)不允許辦理按揭，現在許多銀行也大開(kāi)方便之門(mén)，未等房子封頂就允許五成首付后給以貸款。

    風(fēng)險累積樓市“去泡沫化”前功盡棄？

    然而，銀行業(yè)追求房貸市場(chǎng)份額帶來(lái)的風(fēng)險卻在逐步顯現。根據浙江銀監局監測，今年以來(lái)，在各個(gè)銀行根據貸款風(fēng)險系數進(jìn)行的五級分類(lèi)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款和個(gè)人購房類(lèi)貸款從正常貸款成為“關(guān)注類(lèi)”的貸款余額大量增加。浙江銀監局政策法規處有關(guān)負責人認為，雖然關(guān)注類(lèi)貸款與不良資產(chǎn)仍有一定區別，但貸款分類(lèi)變化的苗頭，預示著(zhù)個(gè)貸市場(chǎng)不良率上升的潛在風(fēng)險，需要引起重視：
    一、按揭貸款首付四成是確保銀行資金安全的底線(xiàn)，但目前各個(gè)銀行的房貸政策已低于這一底線(xiàn)。以一套目前市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)元的房子為例，如果銀行只收到兩成首付款、實(shí)際貸出80萬(wàn)元資金，一旦房?jì)r(jià)繼續下行20%以上，業(yè)主又因無(wú)力支付房款而斷供，那么銀行系統中該類(lèi)房產(chǎn)都將成為不良資產(chǎn)。
    目前浙江銀行系統由于不良貸款率處于歷史上最低時(shí)期，也優(yōu)于全國大多數省份，個(gè)人住房貸款又一直被認為是優(yōu)質(zhì)貸款，因此放貸沖動(dòng)強烈，對市場(chǎng)份額的追求要優(yōu)先于風(fēng)險控制。
    二、盡管從3月以來(lái)樓市出現上漲趨勢，但不少專(zhuān)家認為房?jì)r(jià)沖高回落是必然趨勢。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)趙杭生認為，進(jìn)入三季度以后，隨著(zhù)銀行放貸速度減緩，剛性需求又釋放殆盡，樓市失去需求和資金的雙重支撐以后會(huì )自然回落。屆時(shí)盲目放松貸款門(mén)檻的風(fēng)險會(huì )暴露出來(lái)。事實(shí)上，去年以來(lái)浙江省已經(jīng)出現了不少斷供個(gè)案。僅杭州市下城區法院今年年初就已經(jīng)受理15起斷供案，占同期金融借款案件21%，選擇斷供的以擁有多套房產(chǎn)、資金周轉出現困難的企業(yè)主居多。當地一些律師事務(wù)所接到的此類(lèi)咨詢(xún)有明顯增多。
    三、個(gè)人住房貸款與個(gè)人消費貸款形成巨大利差，為一些人通過(guò)假交易、假按揭騙取貸款提供了機會(huì )。以100萬(wàn)元十年期貸款為例，消費貸款要比住房按揭多支出利息30余萬(wàn)元，因個(gè)人信用問(wèn)題無(wú)法取得銀行貸款的賣(mài)家通過(guò)住房假交易，以買(mǎi)家名義取得貸款，用于其它風(fēng)險不可控的用途。由于銀行的貸前調查是針對買(mǎi)家進(jìn)行的，但實(shí)際借款人是賣(mài)家，給銀行此后的風(fēng)險控制留下隱患。
    有關(guān)專(zhuān)家認為，過(guò)早松綁房貸，為炒房客卷土重來(lái)推波助瀾，使得樓市“去泡沫化”進(jìn)程前功盡棄。據了解，由于近期行情火爆，浙江、上海和北京部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始上調房?jì)r(jià)。浙江各主要城市的房?jì)r(jià)在5月份已經(jīng)達到歷史最高水平。從而使更多自住需求的消費者重新陷入觀(guān)望之中。