京滬土地放量能否平抑房?jì)r(jià)
    2009-07-21    本報記者:曾亮亮 整理    來(lái)源:經(jīng)濟參考報

    和上一輪宏觀(guān)調控“以抑制成交來(lái)平穩房?jì)r(jià)”的策略不同。對于這一次樓市飆升,各地方政府選擇了增加土地供給來(lái)平抑房?jì)r(jià)。網(wǎng)絡(luò )、各大媒體爭論不息———土地的集中放量會(huì )否讓這個(gè)高位運行的房?jì)r(jià)回歸理性?

    京滬等地增加土地供給

    5月21日北京誕生了今年首個(gè)“地王”———廣渠門(mén)外10號地,樓面價(jià)超過(guò)了每平方米15000元;6月30日,中化方興以40.6億元又創(chuàng )造了廣渠路15號地樓面價(jià)、總價(jià)雙料“地王”。此后,位于五環(huán)外的大興、通州均出現樓面價(jià)達到每平方米7000元的“地王”。對此,參與土地競拍的地產(chǎn)商們也都認為,這些“地王”的出現,將在2至3年后推高房?jì)r(jià)。
    由此,北京市國土局相關(guān)負責人公開(kāi)表示,北京將加大政府土地儲備力度,加快土地的市場(chǎng)供應,以應對開(kāi)發(fā)商恐慌性拿地局面。具體計劃是下半年供應經(jīng)營(yíng)性用地1000公頃。
    增加供給以平抑房?jì)r(jià)的做法已經(jīng)成為北京、上海等大城市政府的共識。上海嘉定區政府土地招商負責人向在滬多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)介紹,作為下半年上海土地出讓的重點(diǎn)區域,嘉定擬推出800畝至1000畝的土地供給。

    房地產(chǎn)企業(yè):能抑制房?jì)r(jià)

    土地供應大幅增加,對市場(chǎng)供求關(guān)系有何影響?房地產(chǎn)企業(yè)的代表都是一個(gè)看法。他們聲音洪亮的回答,增加土地供給量能抑制房?jì)r(jià)。
    中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰在自己的博客中表示,如果政府能夠出讓大量的土地,并且明確土地出讓時(shí)間,就能給開(kāi)發(fā)商和購房者形成很好的心理預期。去年多次出現高價(jià)拿地的原因就是,開(kāi)發(fā)商不知道政府有多少土地可以放出來(lái),什么時(shí)候放出來(lái)!坝捎陂_(kāi)發(fā)商對政府土地出讓數量和速度不明確,因此出現了大量開(kāi)發(fā)商瘋搶一塊土地的局面!崩钗慕軓娬{,通過(guò)加大土地供給進(jìn)行房?jì)r(jià)調控,對于抑制房?jì)r(jià)將有顯著(zhù)作用。

    網(wǎng)民:政府是最直接的獲益人

    但《京華時(shí)報》刊登署名陳聯(lián)科的文章稱(chēng),即便是土地放量,也不一定帶來(lái)房?jì)r(jià)的下調。不少網(wǎng)民在評論中都支持這一觀(guān)點(diǎn)。
    陳聯(lián)科的文章中指出,土地供應不足當然會(huì )促使開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地,但開(kāi)發(fā)商為什么敢高價(jià)拿地呢?主要還是有錢(qián),有信心。錢(qián)又從哪里來(lái)?不是銀行就是銷(xiāo)售。寬松的貨幣政策促使太多的熱錢(qián)紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),因此,地價(jià)、房?jì)r(jià)只是被更大的力量互相推動(dòng)著(zhù)上漲而已。從這個(gè)角度講,拿出更多的土地未必能讓開(kāi)發(fā)商很理性地不去搶一些熱點(diǎn)地塊,也不能阻止那些有錢(qián)沒(méi)處花的國企爭戴“地王”的花環(huán)。畢竟“狼多肉少”的局面不是加大幾塊土地供應所能改變的。
    陳聯(lián)科認為,先不論房?jì)r(jià)是否得到抑制,加大土地供應最直接的獲益人仍將是政府,政府在地產(chǎn)投資熱潮里加大土地供應,就好像開(kāi)發(fā)商在房?jì)r(jià)瘋漲階段加大推盤(pán)一樣,本質(zhì)上是一種“高位出貨”行為。

    抑制房?jì)r(jià)要打組合拳

    搜房網(wǎng)上刊登了這樣一張帖子:“稅收、信貸、土地政策是抑制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的核心”。
    文章指出,在過(guò)去的一年中,我國房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了房?jì)r(jià)快速上漲、增速回落、增速反彈,個(gè)別地區甚至出現了快速反彈的階段性變化過(guò)程。造成這種動(dòng)態(tài)變化的主要原因還是在于我國在控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲上對“稅收、信貸、土地政策的調節作用”的力度把握以及相互之間配合關(guān)系出現錯位。文章認為,稅收、信貸、土地政策是抑制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的核心。稅收和信貸是一種市場(chǎng)化手段,而土地政策則是一種國家宏觀(guān)行政性手段,這兩種手段的結合將在控制房?jì)r(jià)上漲中起到關(guān)鍵性作用。
    文章指出,稅收的重點(diǎn)應是提高稅率和擴大征收范圍。過(guò)去我國一直執行著(zhù)土地出讓金、房地產(chǎn)交易稅、土地增值稅等,這種稅率的確定已經(jīng)有很長(cháng)時(shí)間了,在目前房地產(chǎn)價(jià)格新格局下仍然執行這一政策,顯然已經(jīng)滯后。因此,適當提高交易稅率,對于控制房地產(chǎn)投資和投機行為是極其有效的。同時(shí),對于稅收征收的范圍和標準也應當適當地進(jìn)行調節,本次國務(wù)院提出了“完善住房轉讓環(huán)節稅收政策”,實(shí)際上就是要在住房轉讓環(huán)節上提高稅率,適當擴大征收范圍,增加稅種。文章還說(shuō),運用信貸政策調整房地產(chǎn)投資、交易以及調整經(jīng)濟增長(cháng),是最常用的市場(chǎng)化工具。2003年以來(lái),我國多次采取了這一政策,但效果不是很明顯。假如能夠在現有的基礎上提高房地產(chǎn)首付比例,則會(huì )對房地產(chǎn)投機行為產(chǎn)生很大的抑制作用。
    文章認為,土地政策的關(guān)鍵是公正公開(kāi)和市場(chǎng)化。土地市場(chǎng)化是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的規律,實(shí)行土地招標拍賣(mài)掛牌是我國土地市場(chǎng)化改革的必然趨勢,人為地降低土地的價(jià)格,是一種倒退。實(shí)際上,假如再回到土地劃撥或者協(xié)議出讓的做法,房地產(chǎn)價(jià)格根本不會(huì )也不可能下降,而只會(huì )被一些投機分子、開(kāi)發(fā)商和腐敗分子所瓜分。 

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