本報訊  DTZ戴德梁行發(fā)布的最新一期《中國住宅市場(chǎng)2009年上半年分析報告》顯示，今年上半年，全國住宅市場(chǎng)成交恢復明顯，全國商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)高達33.4%。成交量的持續恢復帶動(dòng)前期積壓庫存加速消化，截至今年6月底，全國主要城市庫存消化量已超過(guò)原有庫存46%。與此同時(shí)，銀行系統對于房地產(chǎn)業(yè)逐步由謹慎轉為樂(lè )觀(guān)。第2季度房地產(chǎn)業(yè)從銀行獲得的信貸資金總量同比增速高達82%，遠超整體信貸增速水平。

    商品住宅市場(chǎng)庫存消化明顯

    報告顯示，受益于政府宏觀(guān)政策措施的刺激以及較低的利率水平，2009年前6個(gè)月國內住宅市場(chǎng)整體銷(xiāo)售狀況呈現逐月恢復態(tài)勢。上半年，個(gè)人按揭貸款總額達到2829億元，同比增長(cháng)63.1%。第2季度個(gè)人按揭貸款呈加速增長(cháng)態(tài)勢，環(huán)比第1季度增幅高達87%。DTZ戴德梁行預計，下半年央行仍將維持現有的低利率政策不變，有利于穩定剛性需求釋放。
    記者了解到，隨著(zhù)購房者信心的逐步樹(shù)立，全國住宅市場(chǎng)成交恢復明顯。其中，2009年1至6月全國商品住宅銷(xiāo)售面積高達3.14億平方米，同比增長(cháng)33.4%。按季度來(lái)測算，前兩個(gè)季度全國商品住宅平均季度成交1.57億平方米，這超出2006至2008年平均水平5%。
    與此同時(shí)，根據DTZ戴德梁行監測數據顯示，上半年北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、武漢、長(cháng)沙、成都、廈門(mén)全國十大樣本城市共成交商品住宅5396萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)85%。平均月度成交水平已超出2006至2008年23%。其中二線(xiàn)城市受到地方政府更為靈活的補貼政策的刺激，成交量恢復更為明顯。上半年十大樣本城市中二線(xiàn)城市月均成交超出2006至2008年月均水平41%，而同時(shí)一線(xiàn)城市僅為7%。成交量的持續恢復帶動(dòng)前期庫存積壓的加速去化。截止2009年6月底，全國主要城市庫存去化量已超過(guò)原有庫存46%。如果按2009年的月均成交測算，預計未來(lái)3個(gè)月內現有庫存將有可能消化出清，庫存去化幾近合理水平。
    DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認為，上半年宏觀(guān)市場(chǎng)流動(dòng)性充裕、行業(yè)信貸狀況持續改善支撐了行業(yè)的復蘇。一方面，上半年廣義貨幣供應量同比增速高達24%，遠超過(guò)年初央行預期的全年17%的增長(cháng)目標。短短6個(gè)月時(shí)間，央行已向市場(chǎng)額外多注入了大約5萬(wàn)億元的流動(dòng)性以確保整體經(jīng)濟活力，整體市場(chǎng)流動(dòng)性充裕；另一方面，為了對沖通脹，居民儲蓄存款增速已由1月的33.8%回落至28.4%。截至6月底預計已有將近1.1萬(wàn)億的市場(chǎng)資金重新回流資本市場(chǎng)；此外，隨著(zhù)二季度全國范圍內住宅產(chǎn)品的持續熱銷(xiāo)，銀行系統加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持力度。

    開(kāi)發(fā)商對外擴張提速

    在住宅市場(chǎng)成交明顯恢復，庫存消化提速以及銀行信貸支持等多重利好的刺激下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對外擴張也明顯提速。報告顯示，2009年上半年全國范圍內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行系統獲得的信貸資金總量已超過(guò)8000億元。僅半年時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得的信貸支持總量就相當于2008年全年資金總量的近八成。
    記者發(fā)現，與第1季度發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負債水平的恢復、將有限的資金用在現有存量項目的建設上略有不同。進(jìn)入第2季度，大幅放量的信貸增長(cháng)并未帶動(dòng)住宅竣工增長(cháng)超預期，僅帶動(dòng)住宅竣工增長(cháng)20%，較第1季度27%的同比增速有所回落。但同時(shí)，受益于銀行加速的信貸支持及穩步向好的住宅市場(chǎng)預售狀況，第2季度開(kāi)發(fā)商購置土地及商品住宅新開(kāi)工面積兩項指標的下滑速度明顯收窄，已由第1季度的-40%和-20%恢復至-15%和-16%。這充分說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金狀況較為好轉，在市場(chǎng)中的表現已轉為積極。
    這在土地市場(chǎng)表現得尤為明顯，根據DTZ戴德梁行對全國十大樣本城市土地市場(chǎng)的監測來(lái)看，第2季度十大城市共成交居住用地(含居住用地的綜合性用地)1970萬(wàn)平方米，環(huán)比第1季度增長(cháng)361%。居住用地占全部土地成交的比例也由第1季度的20%提升至58%。由此可見(jiàn)，進(jìn)入第2季度以來(lái)發(fā)展商對外擴張步伐開(kāi)始提速，居住用地又重新受到青睞。

    下半年走勢謹慎樂(lè )觀(guān)

    對于下半年的走勢，報告指出，鑒于6月份新增信貸繼續創(chuàng )出天量，7月9日央行恢復了暫停半年的一年期央票發(fā)行。通過(guò)央行此舉的政策意圖以及1998年的前松后緊的信貸經(jīng)驗，預計下半年政府將逐步收縮信貸規�；厥樟鲃�(dòng)性，減緩流動(dòng)性持續擴張步伐。
    與此同時(shí)，現階段市場(chǎng)對于通脹預期的“去貨幣化”過(guò)程促使資金重回樓市，部分投資投機需求已重新浮現。近期從政府加強監管第二套房貸的政策意圖，可以預計下半年政府對于樓市的政策態(tài)度將會(huì )由刺激轉為謹慎。
    報告預計下半年樓市成交量恐難繼續維持高速增長(cháng)，穩定的價(jià)格對于下半年的樓市持續向好將產(chǎn)生至關(guān)重要的作用。