和6月土地市場(chǎng)和商品房成交市場(chǎng)表現火爆不同，7月北京樓市呈現出明顯的“冷熱不均”態(tài)勢。其中，住宅項目用地成交量環(huán)比明顯下降，工業(yè)及其他項目用地明顯增加；商品房成交方面，市場(chǎng)也出現了較為明顯的變化，期房成交量明顯下滑，與此相對應的是現房住宅的成交量卻出現了環(huán)比大漲的態(tài)勢。

    期房冷清現房火爆

    亞豪機構統計數據顯示，7月期房商品住宅成交套數為12840套，成交面積148.1萬(wàn)平方米。同期，成交的現房商品住宅為4216套，成交面積為57.8萬(wàn)平方米。環(huán)比6月，期房商品住宅成交套數下降了10.5%，成交面積下降了5.7%。
    與期房成交下降的情況相反，現房商品住宅成交量卻出現了明顯的上漲態(tài)勢，數據顯示，環(huán)比6月現房成交套數和成交面積分別上漲了43.8%和34.6%，漲幅非常明顯。
    對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析說(shuō)，一方面，隨著(zhù)樓市轉暖，成交量不斷放大，而供應量并沒(méi)有跟上成交的步伐，市場(chǎng)庫存大量消化，截至7月末，存量期房住宅已低于七萬(wàn)套，降至2007年同期水平。
    同時(shí)，2008年弱市行情帶來(lái)的隱憂(yōu)正在逐步顯現，2008年土地成交的低迷直接作用到了2009年樓市，使得新增供應不足，引發(fā)供需矛盾惡化，導致了房?jì)r(jià)的迅速上漲，價(jià)格上漲同時(shí)又抑制了部分購房需求，因此，7月購房消費出現了下降趨勢。
    另一方面，7月以來(lái)，資本市場(chǎng)表現活躍，股指不斷走高，一些游資離開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)轉戰股市，這導致了一部分投資性購房者退出，反映在市場(chǎng)層面便出現了交易量下降的情況。
    此外，期房?jì)r(jià)格的上漲在抑制了部分購房消費的同時(shí)，還拉長(cháng)了項目自身的銷(xiāo)售周期，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的完成，部分期房項目轉入現房銷(xiāo)售狀態(tài)，一些開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調整價(jià)格策略，令消費者得到了一些實(shí)惠，這導致了現房成交量環(huán)比6月大幅攀升。
    盡管如此，現房住宅的庫存量仍在增加，數據顯示，截至7月末，存量現房住宅環(huán)比6月末增加了1000套，這是繼3月現房存量住宅套數開(kāi)始步入下降通道后的首次回升，顯示出開(kāi)發(fā)商過(guò)快提價(jià)對項目銷(xiāo)售周期的制約。

    住宅用地成交下降

    和期房、現房表現冷熱不均相同，7月份，北京住宅項目用地成交量環(huán)比明顯下降，減少了三成以上，而工業(yè)及其他項目用地明顯增加。
    據北京市土地儲備中心及亞豪機構統計數據顯示，7月份京城共成交土地25宗，成交土地面積225.3公頃，規劃建筑面積262.5萬(wàn)平方米，其中住宅及含住宅項目用地為7宗，成交土地面積為91公頃，規劃建筑面積為146.2萬(wàn)平方米。
    業(yè)內人士分析認為，7月住宅用地成交下降，樓面價(jià)繼續走高，充分顯示當前住宅用地供需關(guān)系依然緊張，優(yōu)質(zhì)地塊仍然備受爭搶。從相關(guān)政府部門(mén)發(fā)布信息來(lái)看，下半年土地供應會(huì )有所增加，但從目前北京市土地儲備中心網(wǎng)站的數據來(lái)看，住宅類(lèi)項目用地并不多，因此，未來(lái)一段時(shí)間住宅類(lèi)項目用地會(huì )依然緊張。在此背景下，土地價(jià)格將會(huì )持續走高。
    不過(guò)，21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇提醒說(shuō)，盲目樂(lè )觀(guān)地高價(jià)拿地、囤地，開(kāi)發(fā)商仍有可能面臨資金緊張、開(kāi)發(fā)成本過(guò)高等困境。事實(shí)上，除了央企，包括上市公司在內的多數開(kāi)發(fā)商對于高價(jià)搶地仍抱著(zhù)十分謹慎的態(tài)度。

    未來(lái)走勢相對樂(lè )觀(guān)

    對于未來(lái)的樓市走勢，業(yè)內預測相對樂(lè )觀(guān)。中原地產(chǎn)認為，在通脹預期仍然沒(méi)有改變的情況下，企業(yè)和居民的儲蓄需求下降，而房地產(chǎn)投資性需求繼續擴大，帶來(lái)的后果是房?jì)r(jià)的繼續上升。而且，今年下半年的商品房土地是在2007年的高位價(jià)格上取得，這使得商品房成本增加，為了保證一定的利潤，未來(lái)商品房?jì)r(jià)格也有上升趨勢。
    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在民生銀行主辦的中國地產(chǎn)金融年會(huì )上表示，今年上半年的房地產(chǎn)形勢應該分為兩波行情。其中，1至4月份的增長(cháng)，是由于政策的釋放、開(kāi)發(fā)商的降價(jià)措施和剛性需求導致的；5至6月份的行情，則是流動(dòng)性過(guò)剩、投資性需求和供需不平衡造成的。她預測，下半年房?jì)r(jià)可能還會(huì )上漲，但增幅不會(huì )高于2007年，全年表現會(huì )比較平穩。
    北京科技大學(xué)教授趙曉則認為，雖然近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了一條V型復蘇的軌跡，但復蘇的基礎不牢固，更談不到健康。他同時(shí)建議，對未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應該保持政策的連續性和持續性，保持積極的政策和適度寬松的貨幣政策，更多地采取微調而不是逆市回調的調控手段。
    中原地產(chǎn)認為，由于3、4、5、6月成交量爆增，使得目前市場(chǎng)存量在減少，并且隨著(zhù)住宅價(jià)格的增長(cháng)，購買(mǎi)客群會(huì )相應減少。同時(shí)，由于整體經(jīng)濟背景的上漲仍未明確，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的價(jià)格上漲速度過(guò)快，目前市場(chǎng)對未來(lái)預期仍未徹底明確。因此，開(kāi)發(fā)商拿地策略出現分歧。對于品質(zhì)優(yōu)良的地塊，各大小開(kāi)發(fā)商都很積極搶購。但資金充裕的大型開(kāi)發(fā)商，尤其是央企開(kāi)發(fā)商拿地策略更加激進(jìn)，而其它開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)更加穩健保守，預期這一趨勢仍將在下半年持續。