在大中城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮迭起、“地王”頻出的同時(shí)，遠離城市、處于傳統農區的小城鎮卻仍處于開(kāi)發(fā)“冰河期”，城市大資金鮮有光顧，商品房建設幾乎沒(méi)有。
    這種局面在武漢日前以戲劇化的方式被打破。在武漢國土交易中心舉行的拍賣(mài)會(huì )上，來(lái)自該市最偏遠地區黃陂區蔡店鄉的農民以39萬(wàn)元的價(jià)格，拍下當地占地2.85畝的P(2009)050號地塊，并準備蓋20多套商品房。傳統農區小城鎮的潛在投資價(jià)值突然引起了社會(huì )關(guān)注。

    蔡店鄉的土地價(jià)值：9年時(shí)間價(jià)格翻7倍

    蔡店鄉位于武漢市最邊遠、最貧困的西北部山區，距武漢市中心城區85公里，全鄉幾乎沒(méi)有工業(yè)，農業(yè)產(chǎn)值占據了當地GDP的大頭。在這個(gè)欠發(fā)達地區，無(wú)證私房公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)，城市中隨處可見(jiàn)的正規商品房幾乎絕跡。
    起初，原是農業(yè)致富能手的李家喜也被“黑房”交易的“商機”所吸引。P(2009)050號地塊其實(shí)是李家喜9年前買(mǎi)下的鄉糧管所豬場(chǎng)，當時(shí)花了5萬(wàn)元，看到小城鎮建設提速，住房需求明顯增大后，李家喜結束養豬場(chǎng)的生意，準備跟街坊們一樣在地上蓋房出售。
    李家喜說(shuō)：“由于周邊的一些房屢屢因無(wú)法辦證引發(fā)糾紛，我特別留心辦證的情況，蓋房前就到有關(guān)部門(mén)咨詢(xún)，才發(fā)現這屬于私人蓋房，而且土地用途也不是住宅用地，辦不了房產(chǎn)證�！�
    為了蓋出正規的商品房，按照《土地法》、《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規定，李家喜成立了武漢家佳喜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并申請黃陂區土地中心“回收”糧管所養豬場(chǎng)地塊，改變土地用途后，重新進(jìn)行招拍掛。
    在9月4日的拍賣(mài)會(huì )上，李家喜沒(méi)有遇到競爭者，以39萬(wàn)元價(jià)格將養豬場(chǎng)的地重新囊入懷中，這個(gè)價(jià)格與他當初購買(mǎi)這個(gè)地塊價(jià)格相比高出了近7倍。記者看到，規劃對該地塊的容積率和住宅密度作了詳盡要求，具體是容積率不高于1.2，住宅密度不高于30%。
    根據規劃要求，李家喜將原來(lái)計劃蓋30多套房縮減成只蓋20多套，每套平均100多平方米，價(jià)格預計在每平方米1000元。

    開(kāi)發(fā)鄉鎮有商機：商品房利潤10%

    記者看到，李家喜的公司裝修風(fēng)格像一個(gè)家庭住宅，有廚房、臥室、衛生間，一個(gè)儲藏間里還放著(zhù)建筑材料和工具。公司除了他之外，從鎮上請了兩名專(zhuān)職技術(shù)員，妻子負責行政和接待。不過(guò)，到現在，李家喜還不知道能在這次開(kāi)發(fā)中賺多少錢(qián)。
    他說(shuō)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續比較多，剛開(kāi)始辦，不知道這一塊有多大的開(kāi)銷(xiāo)。不過(guò)幾筆大賬還是比較清楚，每平方米的建設成本大約600元，土地成本每平方米170元，暫且估算各種規費每平方米100元，1000元的銷(xiāo)售價(jià)每平方米最少能賺100元，商品房總面積是2500平方米，也就是25萬(wàn)元的純利潤。
    “鄉鎮上一年能賺這么多錢(qián)相當不錯了，這還是我第一次開(kāi)始從事商品房開(kāi)發(fā)建設，走了一些彎路，花了冤枉錢(qián)，能獲得這個(gè)利潤非常滿(mǎn)意�！崩罴蚁舱f(shuō)。
    惟一的風(fēng)險是開(kāi)發(fā)出的商品房在小鄉鎮有沒(méi)有市場(chǎng)。李家喜說(shuō)：“這個(gè)價(jià)格比周邊高出近200元，但不需要打廣告，鄉鎮上的商品房不愁賣(mài)�！�
    他分析，首先，村里、鄉里外出打工人多，富裕了，在村里住不習慣，希望在鎮上買(mǎi)房子。其次，小城鎮建設和新農村建設后，中小學(xué)集并較多，教育資源向鎮上集中，孩子小，從村里到鎮上上學(xué)距離遠，家長(cháng)只能在附近租房子，時(shí)間長(cháng)了經(jīng)濟允許肯定愿意在鄉鎮買(mǎi)房子。
    與此同時(shí)，基礎建設拆遷、鎮上招的新公務(wù)員和新老師也都需要商品房�！八�以說(shuō)，鎮上開(kāi)發(fā)的商品房不愁賣(mài)，到時(shí)說(shuō)不定還不夠�！�
    目前，李家喜正在辦理商品房開(kāi)發(fā)前的一些相關(guān)手續，他打算蓋出精品住宅�！跋乱徊�，我還要再拿地，隨著(zhù)國家小城鎮建設步伐的加快，在農村進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大有可為�！�

    傳統農區小城鎮建設蘊含開(kāi)發(fā)大市場(chǎng)

    其實(shí)，李家喜不是武漢遠城區個(gè)人拿地第一人。據中國指數研究院華中分院分析師李國政介紹，城市開(kāi)發(fā)成本尤其是土地價(jià)格飆升，房地產(chǎn)利潤高，進(jìn)入門(mén)檻也高。地域偏遠的傳統農區鄉鎮房產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻低，像李家喜開(kāi)發(fā)2000多平方米可以分為2期建設，每一期投入就幾十萬(wàn)元，只相當于武漢市中心城區一套80平方米商品房的價(jià)格。與此同時(shí)，城市大資金不會(huì )輕易離開(kāi)熟悉的城市戰場(chǎng)下鄉，今后一段時(shí)間內預計本地資金可能是這些地方開(kāi)發(fā)的主角。
    他說(shuō)，現在的基本趨勢是，在大城市經(jīng)濟社會(huì )高速發(fā)展的帶動(dòng)下，近郊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已逐漸成型，近郊對遠郊又有一個(gè)帶動(dòng)輻射作用，再加上國家在小城鎮建設上戰略部署，傳統農區鄉鎮的大開(kāi)發(fā)是發(fā)展方向。不過(guò)，目前這些地方處于開(kāi)發(fā)起步階段，市場(chǎng)還是“春秋戰國”、黑房與正規商品房魚(yú)龍混雜，但隨著(zhù)小城鎮推進(jìn)速度的加快，市場(chǎng)也會(huì )越來(lái)越規范。
    華中師大中國農村問(wèn)題研究中心鄧大才表示，隨著(zhù)農民收入的提高，有各種要求更好生活條件的改善性需求，住房是其中的重要內容，再加上小城鎮建設推進(jìn)后，鄉鎮基礎設施有了較大提高，可以說(shuō)，在遠城區鄉鎮現在的開(kāi)發(fā)規模還是不能滿(mǎn)足農民的改善性住房需求。因此，參與小城鎮開(kāi)發(fā)市場(chǎng)很大。
    他說(shuō)，從目前的情況看，小城鎮的住房市場(chǎng)比較混亂，加強市場(chǎng)監管將是當地政府面臨的重要課題。與此同時(shí)，小城鎮商品房市場(chǎng)形成后，相關(guān)配套服務(wù)尤其是金融服務(wù)如何跟上，也是一個(gè)重要課題。農民在鄉鎮買(mǎi)房同樣也需要辦理銀行按揭，這對銀行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的市場(chǎng)機遇。