今年第三季度，福州、廈門(mén)、泉州等福建省主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續萎縮，房?jì)r(jià)卻仍保持上漲勢頭，而今年1月至9月，這三個(gè)城市的商品住宅投資不約而同持續降低，凸顯市場(chǎng)信心不足的問(wèn)題。分析人士指出，福建房地產(chǎn)正進(jìn)入一個(gè)特殊敏感時(shí)期，去年底各級政府為刺激樓市“回暖”出臺的許多政策措施暫定執行至今年底，這些扶持政策的延續和調整須謹慎。

    樓市成交量縮難擋房?jì)r(jià)漲勢

    與今年上半年樓市“井噴”行情相比，7月份以來(lái)，福州、廈門(mén)、泉州等地商品房成交量持續下降。據福州市統計局統計顯示，8月、9月福州全市商品房銷(xiāo)售面積是56萬(wàn)平方米、59萬(wàn)平方米，分別比7月份下降36.3%、33%。據福州市房地產(chǎn)交易信息系統生成的數據顯示，8月、9月福州市區商品房網(wǎng)上簽約套數、銷(xiāo)售金額均比7月份下降50%以上。
    據廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局介紹，廈門(mén)樓市在7月底開(kāi)始進(jìn)入銷(xiāo)售萎縮期，6-9月呈現直線(xiàn)下降趨勢，9月份成交量?jì)H為18.69萬(wàn)平方米，不足6月份的一半。第三季度全市商品房累計銷(xiāo)售83.86萬(wàn)平方米，按季環(huán)比大幅下降34.61%。
    據泉州市房管局介紹，今年第三季度各月，泉州市區商品房單月銷(xiāo)售套數分別為2277套、1592套、912套，銷(xiāo)售面積分別為26.2萬(wàn)平方米、16.8平方米、12.7平方米，環(huán)比均出現了下降趨勢。
    與銷(xiāo)售萎縮形成鮮明對比的是，福州、廈門(mén)、泉州的房?jì)r(jià)持續上漲，其中廈門(mén)全市商品房?jì)r(jià)格在第三季度重新突破了萬(wàn)元大關(guān)。據廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局統計顯示，8月份商品房均價(jià)達每平方米11838元，9月份均價(jià)仍達10988元，比今年2月份每平方米6232元的均價(jià)暴漲了76.32%，其中9月份廈門(mén)島內商品房均價(jià)達每平方米14715元，創(chuàng )下了近年的歷史新高。
    分析人士指出，盡管福建省內主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現需求動(dòng)力不足，但今年以來(lái)地價(jià)再度飚升，將支撐房?jì)r(jià)保持高位運行。9月8日，恒興置業(yè)一舉奪得廈門(mén)島內一宗地塊，樓面地價(jià)每平方米3.094萬(wàn)元，成為廈門(mén)“新地王”。7月，福建融信地產(chǎn)以11.06億的高價(jià)將福州市原鍋爐廠(chǎng)地塊收入囊中，該地塊溢價(jià)196%，成為福州“新地王”。融信總經(jīng)理林峻嶺告訴記者，這個(gè)地價(jià)拍高了，開(kāi)發(fā)利潤空間不大。但與其面臨后續新盤(pán)供應不足，不如冒險搶地。

    投資持續降低凸顯信心不足

    今年1-9月份，福建省內主要城市的商品住宅投資不約而同仍持續降低，商品房新開(kāi)工面積也呈負增長(cháng)，空置房面積增長(cháng)幅度較快，凸顯開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)信心不足的問(wèn)題。
    據福州市建設局介紹，1-9月份，福州市商品住宅完成總投資160.21億元，較上年同比負增長(cháng)8.2%，新開(kāi)工商品房面積349.46萬(wàn)平方米，同比負增長(cháng)6.7%，房屋空置面積93.58萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。
    據廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局介紹，1-9月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成總投資150.87億元，同比負增長(cháng)29.49%，在建商品房面積2491.71萬(wàn)平方米，同比負增長(cháng)7.88%，商品房新開(kāi)工面積145.28萬(wàn)平方米，同比負增長(cháng)59.67%。
    據泉州市房管局介紹，1-9月份，全市房屋新開(kāi)工面積251萬(wàn)平方米，同比下降20.2%。新開(kāi)工面積下降主要原因是受去年市場(chǎng)蕭條持續影響，今年上半年樓市快速回暖超過(guò)企業(yè)預期，房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)周期又長(cháng)，并且存量土地集中在少數幾個(gè)開(kāi)發(fā)商手中，短期內不能大量推出，從而導致現在未開(kāi)工面積同比下降。
    由于開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)信心不足，雖然上半年樓市熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金充裕，但未全部投入開(kāi)發(fā)投資，進(jìn)而導致土地閑置趨于嚴重。據福州市房管局摸底調查，1-9月福州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金374.12，但同時(shí)完成開(kāi)發(fā)投資235.66億元，尚有138億元資金流向不明。據廈門(mén)市建設與管理局統計，截至9月底，廈門(mén)全市未開(kāi)工的房地產(chǎn)項目共計63個(gè)，數量創(chuàng )下歷年新高。

    房地產(chǎn)扶持政策調整須謹慎

    首都經(jīng)貿大學(xué)金融學(xué)院教授謝太峰指出，在當前國際金融危機尚為退去的背景下，高房?jì)r(jià)會(huì )扼殺大量低收入階層正常的住房消費需求，從而削弱消費對經(jīng)濟的刺激力度。
    分析人士認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入政策“敏感期”，2008年底各級政府為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，出臺了一系列刺激政策措施，這些措施暫定執行至今年底，市場(chǎng)各方對這些政策是否延續較為敏感，市場(chǎng)信心也影響到市場(chǎng)各方行為，因此這些政策的延續和調整須謹慎。
    福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠認為，首先，當前各地政府應督促市場(chǎng)加大商品房供應量，穩定房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)問(wèn)題的根源在于土地，房?jì)r(jià)只是土地出現問(wèn)題的表現形式，政府應指定科學(xué)合理的土地管理辦法。
    其次，進(jìn)一步加強市場(chǎng)監管。一方面引導企業(yè)理性看待市場(chǎng)，合理定價(jià)，進(jìn)一步規范市場(chǎng)交易行為，杜絕有房不售，囤積惜售等行為；另一方面完善房地產(chǎn)信息披露發(fā)布制度，建立合理預期導向型的房地產(chǎn)市場(chǎng)公共信息機制，防止信息不對稱(chēng)影響市場(chǎng)預期。
    第三，對去年以來(lái)實(shí)行的各項促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策進(jìn)行全面系統評估，加緊研究后續對策，并做好相關(guān)政策儲備，防范樓市在復蘇過(guò)程中產(chǎn)生泡沫和風(fēng)險。
    第四，加快保障性住房建設管理，盡快形成有效的市場(chǎng)供應，穩定中低收入家庭住房消費預期，平抑房?jì)r(jià)漲幅。
    專(zhuān)家還指出，在今年前三季度房地產(chǎn)信貸規模增長(cháng)較大的情況下，房地產(chǎn)扶持政策調整時(shí)必須注意防范金融風(fēng)險。以廈門(mén)為例，今年1-8月份，廈門(mén)金融機構房地產(chǎn)商業(yè)性貸款余額達529.76億元，同比增長(cháng)25.52%，比年初增加115.02億元。今年上半年，開(kāi)發(fā)商根據樓市“回暖”行情得出拿地最佳時(shí)機的判斷，一些企業(yè)跟風(fēng)拿地，而沒(méi)有根據企業(yè)資金鏈現狀冷靜進(jìn)入土地市場(chǎng)，地價(jià)追高將在未來(lái)愈演愈烈，最終可能再度導致一些企業(yè)出現資金鏈風(fēng)險。