新華社記者  王鵬  攝

    炒房者：很少有比炒房更劃算的買(mǎi)賣(mài)

    資金充沛、四面出擊的“炒房團”，被認為是房?jì)r(jià)持續上漲的推手之一。記者近期在內蒙古自治區、山東省等地采訪(fǎng)了解到，近年來(lái)，特別是國際金融危機暴發(fā)以來(lái)，我國各地節節攀升的房?jì)r(jià)，已讓部分炒房者產(chǎn)生了房?jì)r(jià)“只漲不跌”“買(mǎi)房只賺不賠”“政府對房?jì)r(jià)調低不調高”等心理，投資信心很足。
    部分炒房者認為，我國人多地少、城市化加速的國情，決定了住房是稀缺資源。特別是在無(wú)物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種支出，以及低存款利率、高通貨膨脹預期、房貸容易申請、投資門(mén)檻低等背景下“很少有比炒房更劃算的買(mǎi)賣(mài)”。

    “如果價(jià)格波動(dòng)大誰(shuí)敢投資”

    依托豐富的煤炭、油氣等資源，近年來(lái)，內蒙古鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，民間積蓄了大量資金。由于當地投資房地產(chǎn)的居民較多，加上買(mǎi)房時(shí)為增強談判能力、增添談判砝碼，往往親戚朋友結伴行動(dòng)，“鄂爾多斯炒房團”由此聲名鵲起，知名度直追“溫州炒房團”和“山西炒房團”。
    鄂爾多斯市東勝區的常住居民目前不足50萬(wàn)人，但據鄂爾多斯市房產(chǎn)管理局等部門(mén)掌握的情況，東勝區近70%的常住居民家庭有兩套或多套住房，其中異地購房的居民為數不少。近幾年來(lái)，北京、山東、海南等地的開(kāi)發(fā)商時(shí)常到東勝區推介項目，不少房地產(chǎn)公司還設立了長(cháng)期辦事處。
    “現在存款利率低，物價(jià)上漲又快，錢(qián)哪能捏在手上？”鄂爾多斯市東勝區居民郝玉娥說(shuō)，她投資房地產(chǎn)，看中的就是近幾年來(lái)房?jì)r(jià)“只漲不跌”、房產(chǎn)能“保值增值”“如果價(jià)格波動(dòng)大誰(shuí)敢投資？”
    記者了解到，郝玉娥一家三口人，現已在鄂爾多斯市東勝區、呼和浩特市、北京市、山東威海市購置住宅7套和商鋪一處，基本每次都與親朋好友結伴。其中，東勝區有住宅四套，面積分別為88平方米、132平方米、150平方米、218平方米；呼和浩特市有120平方米的住宅一套，另有一處300平方米的商鋪；在威海市有“海景房”一套，面積68平方米；在北京市已購買(mǎi)住宅一處，近期還計劃再預訂一套。
    “這幾年生活品貴了多少？如果錢(qián)捏著(zhù)不放，得縮多少水？”據郝玉娥介紹，除去一套回遷房，其他房產(chǎn)都是她近五年內買(mǎi)的，住宅購買(mǎi)價(jià)格從每平方米2000元至4500多元不等，商鋪買(mǎi)價(jià)為每平方米9800元。目前除了那套“海景房”價(jià)格漲幅低些外，其他房產(chǎn)每平方米少則漲了近1000元，多的已漲了近3000元。

    無(wú)物業(yè)稅等支出投資“省錢(qián)省心”

    鄂爾多斯市建強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司董事長(cháng)劉建強分析說(shuō)，當前我國農牧業(yè)人口多，近年來(lái)的城市化速度快、規模大，建設用地卻越來(lái)越少，必然產(chǎn)生住房供應緊張、價(jià)格持續走高的局面。與此同時(shí)，各級政府出于拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)、保障財政收入等考慮，對炒房行為缺乏有力度的限制，房產(chǎn)市場(chǎng)由此成為一些“先富者”的投資“樂(lè )土”。
    有15年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的劉建強，自身就是一位獲利豐厚的房產(chǎn)投資者。2005年，他以每平方米6000元的價(jià)格，在北京市朝陽(yáng)區立水橋附近購買(mǎi)了一棟面積近5000平方米的商用樓。目前，這棟樓每平方米價(jià)格至少翻了一倍。
    然而，與這棟樓巨額的增值相比，每年維護這處房產(chǎn)所需的投入卻很低，只有水電費、取暖費和物業(yè)管理費等基本開(kāi)支，不像生產(chǎn)產(chǎn)品怕變質(zhì)、愁運輸和銷(xiāo)售，投資“省錢(qián)省心”。
    鄂爾多斯市東勝區一位不愿透露姓名的居民告訴記者，2004年以來(lái)，他家陸續在東勝區、呼和浩特市買(mǎi)了5套住宅，面積小的為116平方米，最大的為156平方米，買(mǎi)價(jià)從每平方米1700多元至4500元不等。目前，增值最大的一套每平方米已漲了2900多元，相比之下這幾套房子每年的養護費不足兩萬(wàn)元。
    一些房產(chǎn)投資者分析說(shuō)，持續上漲的房?jì)r(jià)，低廉的“捂房”成本，加上國家規范、調控房產(chǎn)投資的政策規定較少，為炒房者留下了足夠大的操作空間。他們認為，如果國家以家庭為單位，對投資性住房開(kāi)征物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，“捂房”成本會(huì )成倍提高，炒房賺差價(jià)的難度也將驟然增大，炒房現象就會(huì )大幅減少。

    貸款相對容易投資以小搏大

    記者從內蒙古、山東等地部分城市的房產(chǎn)管理部門(mén)采訪(fǎng)了解到，在一些區域核心城市或環(huán)境好、發(fā)展快的城市，投資性房產(chǎn)在當地商品房銷(xiāo)售量中占的比例不小。
    近年來(lái)，呼和浩特市銷(xiāo)售的商品房中，有10%到20%為外地人所購買(mǎi)；包頭市銷(xiāo)售的商品房中，約有27%為外地人購買(mǎi)；在新興的濱海城市日照市，外地人所購房產(chǎn)已占當地商品房銷(xiāo)售量的40%左右。
    業(yè)內人士指出，一些異地買(mǎi)房的人除了短期居住的考慮外，炒房獲利是重要目的。
    日照市房地產(chǎn)交易中心主任范洪、內蒙古社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長(cháng)于光軍等人分析說(shuō)，改革開(kāi)放30多年來(lái)，部分社會(huì )階層積累了一定的財力，并且有很強的資金保值增值愿望。與此同時(shí)，當前在我國，安全、開(kāi)放、收益好、門(mén)檻低的投資渠道卻很少。在證券市場(chǎng)大起大落“十年九跌”的情況下，在一些人眼中，價(jià)格不斷上揚的房產(chǎn)顯然最具投資價(jià)值。
    他們認為，大部分房產(chǎn)投資者并不是富商巨賈，而主要是有些閑錢(qián)的城鄉中產(chǎn)階層。這些炒房者的資金量，大多幾十萬(wàn)元至幾百萬(wàn)元左右，資金超過(guò)千萬(wàn)元的很少，因此大多夠不上其他一些產(chǎn)業(yè)項目的投資門(mén)檻。加上國際金融危機影響下眾多行業(yè)不景氣，炒房也就成了一種無(wú)奈的選擇。
    因此，從一定意義上講，炒房者與那些偏離主業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的大企業(yè)相比，沒(méi)有本質(zhì)的區別。
    一些炒房者還認為，幾百萬(wàn)元資金，如果投資實(shí)業(yè)項目，不僅融資難，還得投入許多精力、人力。但是，投資房地產(chǎn)只需有“種子”資金，即可相對容易地獲得利率優(yōu)惠的銀行貸款，一元錢(qián)能頂兩三元錢(qián)用，收益當然大得多。盡管這種資金放大效應可能會(huì )伴生金融風(fēng)險，但對個(gè)人而言卻非常有利，具有的優(yōu)勢遠非其他種類(lèi)的投資可比。
    一位承攬建筑電氣安裝工程的公司負責人告訴記者，他每年可贏(yíng)利100多萬(wàn)元，兩年即可清償名下6處住宅、商鋪的所有貸款。但是，為省下資金拓展生意，以及放民間貸款賺高利息，他分別以自己和妻子、兒子的名義，累計申請了近200萬(wàn)元的房產(chǎn)貸款。如果不買(mǎi)房“哪家銀行肯給普通老百姓貸款”？