“地價(jià)都這樣了，房?jì)r(jià)得啥樣��？長(cháng)春是不是想把房?jì)r(jià)整成東北第一��？”中海地產(chǎn)近日在吉林省長(cháng)春市拍下當地“史上最貴地塊”，凈地成交單價(jià)破萬(wàn)，在這個(gè)房地產(chǎn)二線(xiàn)城市引起強烈反響�！暗赝酢睂Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)有何影響？會(huì )不會(huì )讓已經(jīng)瘋漲的房?jì)r(jià)再度發(fā)飆？政府官員、開(kāi)發(fā)商及購房者各執一詞，莫衷一是。

    正方“地王”影響有限

    10月30日，中海地產(chǎn)集團有限公司經(jīng)過(guò)263輪競價(jià)，以14.64億元的總價(jià)拿下長(cháng)春“長(cháng)鈴地塊”，溢價(jià)率266%，創(chuàng )下了長(cháng)春經(jīng)營(yíng)性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣(mài)次數最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價(jià)格最高。該地塊起始價(jià)4億元，成交之后凈地價(jià)格達到每平方米10448元，樓面價(jià)每平方米達到3480元。
    長(cháng)春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)盛學(xué)永認為，單價(jià)過(guò)萬(wàn)的“地王”對普通商品房市場(chǎng)影響不大。盛學(xué)永說(shuō)，黃金價(jià)格拿下的地塊，開(kāi)發(fā)的必是黃金價(jià)格的產(chǎn)品，中海拿下長(cháng)鈴地塊肯定要做高端項目。而高端項目針對的是獨立的高端客戶(hù)群，與保障房和普通商品房客戶(hù)群不同。保障房的用戶(hù)不會(huì )考慮商品房，普通商品房的客戶(hù)也不會(huì )買(mǎi)高檔房，三類(lèi)客戶(hù)群并不沖突。所以，中海長(cháng)鈴地塊對長(cháng)春普通樓市的影響不會(huì )很大。
    長(cháng)春市國土資源局相關(guān)人士也表示，土地單價(jià)過(guò)萬(wàn)并不奇怪。高地價(jià)的結果也不一定就是高房?jì)r(jià)，決定房?jì)r(jià)的根本因素是市場(chǎng)。2007年上海綠地在長(cháng)春拿下南部新城“地塊”，土地單價(jià)6403元/平方米，成為當年“地王”。但是“綠地新里”開(kāi)盤(pán)后，售價(jià)并沒(méi)有明顯高出市場(chǎng)價(jià)格水平，每平方米4000元左右。該人士認為，這表明，房?jì)r(jià)如何，不僅要看地價(jià)，更要看開(kāi)發(fā)商后期如何運作，市場(chǎng)才是決定價(jià)格的關(guān)鍵。
    大連萬(wàn)達集團長(cháng)春有限公司副總經(jīng)理劉淼在接受購房網(wǎng)采訪(fǎng)時(shí)表示，單個(gè)小宗地塊影響不了整體市場(chǎng)。劉淼認為，衡量土地價(jià)格是否合理，不僅要看單價(jià)，更要看樓面價(jià)。中海長(cháng)鈴地塊折合樓面價(jià)不到3500元/平方米，這個(gè)價(jià)格在長(cháng)春來(lái)說(shuō)并不算特別高。而且，單個(gè)小宗地塊的交易都是個(gè)案，即使價(jià)格略高，也代表不了什么，更不會(huì )對整體產(chǎn)生過(guò)多的影響。

    反方“地王”一出，房?jì)r(jià)必漲

    與政府官員與部分開(kāi)發(fā)商觀(guān)點(diǎn)不同，大多數購房者認為，“地王”一出，房?jì)r(jià)必漲。
    “這不是地，是一塊流著(zhù)金湯的大肥肉，就要焅\了油，端上餐桌，由你、我、他來(lái)買(mǎi)單�！币恍┚W(wǎng)友在第一時(shí)間表達了對“天價(jià)地”的無(wú)法接受。網(wǎng)友一只小貓說(shuō)：“我本來(lái)還想在這片混的，現在看來(lái)沒(méi)這個(gè)實(shí)力了�！睋�了解，長(cháng)春市今年1-9月的商品房均價(jià)為每平方米3700元。長(cháng)鈴地塊樓面地價(jià)3480元，預計該地塊未來(lái)房?jì)r(jià)至少在7500元/平方米。
    “長(cháng)鈴地塊咱不打算買(mǎi)，也買(mǎi)不起，問(wèn)題是‘地王’一出，周邊房?jì)r(jià)跟著(zhù)漲”，市民王剛說(shuō)。他本來(lái)都跟附近一家賣(mài)房者談得差不多了，“地王”一出，這家人暫時(shí)不打算賣(mài)了。王剛說(shuō)，高檔樓盤(pán)帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)上漲的例子不勝枚舉。
    業(yè)內人士顧永超表示，樓市一旦出現新的高價(jià)樓盤(pán)，會(huì )產(chǎn)生一種“天花板效應”，即大家都向它看齊，只要不高過(guò)這個(gè)價(jià)格，都會(huì )被認為是合理的�！霸诮衲�5月份和記黃埔的御翠豪庭賣(mài)出7000元一平方米的高價(jià)之前，長(cháng)春的高層、小高層能超過(guò)5000元，想都沒(méi)人敢想，現在遍地都五六千……”
    長(cháng)春豐和地產(chǎn)公司副總經(jīng)理楊舒越也表示，“‘地王’會(huì )提高其他開(kāi)發(fā)商的心理預期，大哥賣(mài)10塊，小弟至少也得賣(mài)5元吧。所以，高價(jià)盤(pán)一出，樓市整體價(jià)格包括普通商品住宅價(jià)格的提升不可避免�！�

    “限地令”能否管住“地王”？

    近日，國土資源部對商品住宅項目設置上限，即宗地出讓面積，小城市(鎮)不得超過(guò)7萬(wàn)平方米，中等城市不得超過(guò)14萬(wàn)平方米，大城市不得超過(guò)20萬(wàn)平方米。此令一出，立即引來(lái)了各方猜測，有業(yè)內人士指出，國土部此舉是為了遏制近期國內“地王”頻出的現象。
    長(cháng)春房地界一位業(yè)內人士表示，“地王”頻出的過(guò)程，就是少數大鱷用“天價(jià)”提高房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻、剝奪更多中小企業(yè)參與競爭機會(huì )的過(guò)程。特別是像長(cháng)春這樣，本地大型開(kāi)發(fā)企業(yè)較少、外埠企業(yè)占據主流市場(chǎng)的二、三線(xiàn)城市，大企業(yè)對土地的壟斷會(huì )造成小地產(chǎn)商無(wú)地開(kāi)發(fā)的局面。據購房網(wǎng)統計，長(cháng)春市從9月份到現在，共舉行了7次土地使用權出讓儀式，共出讓商業(yè)、居住用地11幅，累計面積130多萬(wàn)平方米，萬(wàn)科、保利、中海三大房企先后奪得其中5幅地塊，共115萬(wàn)平方米，占總出讓面積的88%。
    “限地令”有可能給中小開(kāi)發(fā)企業(yè)更多參與競爭的機會(huì )。據記者了解，從去年起，長(cháng)春市在土地出讓中開(kāi)始有意劃小宗地面積，減小出讓規模，目的就是降低拿地門(mén)檻�！斑@個(gè)辦法還是起到一些作用的，一些大企業(yè)不屑做的小地塊，幾萬(wàn)平方米的，我們就有機會(huì )拿到”，長(cháng)春豐和地產(chǎn)公司副總經(jīng)理楊舒越說(shuō)。
    不過(guò)，長(cháng)春地產(chǎn)界一位資深人士指出，與其限制規模，不如嚴厲打擊囤地。一個(gè)典型的例子是，2007年與綠地同期拿地的另一“地王”中海地產(chǎn)，以與綠地大體相當的地價(jià)拿下長(cháng)春“西水地塊”后，擱置了兩年多一直未開(kāi)發(fā)�，F在這塊地的價(jià)值不言而喻。
    “市場(chǎng)好就蓋房賣(mài)高價(jià)，市場(chǎng)不好就囤地不動(dòng)，這才是地王們最該受到限制的地方�！痹撊耸空f(shuō)。