近日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，其中“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年”“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”成了最惹人注意的字眼。僅是上述能對企業(yè)現金流產(chǎn)生重大影響的規定便足以讓開(kāi)發(fā)商心神不寧。再聯(lián)想此前不到十天的時(shí)間里，“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調整和“國四條”的出臺，人們很容易得出結論：政策收緊的信號正漸次加強。
　　盡管如此，年底突擊圈地仍在上演。專(zhuān)家指出，土地出讓金歷來(lái)是地方政府的一大財源，今年全國70城市土地出讓金收入同比翻番的火爆催發(fā)了新一輪“以地生財”熱情，但“以地生財”模式風(fēng)險不能小覷。專(zhuān)家認為，此次重拳調控必將遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)對地方政府依靠土地生財的方式會(huì )產(chǎn)生明顯沖擊，但土地財政問(wèn)題仍難以解決。

　　聚焦 1 年底開(kāi)發(fā)商突擊圈地

　　在一系列意圖明顯的政策調控面前，并不是所有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都選擇了靜默�！锻ㄖ�》出臺次日，上海土地市場(chǎng)仍舊演繹著(zhù)“大手筆”。剛在香港上市不久的龍湖地產(chǎn)旗下上海公司聯(lián)合集團控股股東嘉遜發(fā)展香港控股有限公司，以總價(jià)約17.29億元人民幣、樓板價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米奪得嘉定新城2幅地塊，與底價(jià)相比溢價(jià)率高達417%。
　　此前幾天，復地集團以8.84億元競得上海市普陀區567坊北塊，樓面價(jià)約1.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達225%。綠地集團以14.166億元競得上海市普陀區真如副中心2幅商業(yè)地塊，折合樓板價(jià)約9000元/平方米。保利地產(chǎn)斥資44億元分別在北京及成都競得4幅地塊，其中，北京朝陽(yáng)區地塊溢價(jià)率高達313.6%。在廣州，國企城建集團以125%的平均溢價(jià)拿下廣州大學(xué)城的5塊居住地塊，又一次刷新該片區的“地王”紀錄。
　　其實(shí)，開(kāi)發(fā)商們最后一個(gè)月的高價(jià)突擊圈地只不過(guò)是今年前11個(gè)月的延續。中國指數研究院最新統計數據顯示，截至11月23日，全國70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。報告分析認為，土地價(jià)格上漲是造成土地出讓金大幅增加的主要原因�！案�重要的原因是，金融危機之下很多行業(yè)不景氣，地方財政收入減少，土地出讓金自然受到了地方政府更多的青睞�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的業(yè)內人士告訴記者，今年“土地財政”的增加，是為了彌補其他行業(yè)稅收下降帶來(lái)的損失。

　　聚焦 2 地方患上“土地財政”依賴(lài)癥

　　“土地出讓金歷來(lái)是地方政府的一大財源�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)財政系主任曾康華教授說(shuō)，土地出讓金在部分地區接近地方財政收入的一半。
　　“如果再加上建筑業(yè)和房地產(chǎn)帶來(lái)的相關(guān)稅費收入和土地為抵押獲取的債務(wù)收入等，很多地方政府通過(guò)土地運作取得的收入占其整個(gè)財政收入的一半還多，表現出對土地的強烈依賴(lài)�！痹�康華提醒。以北京為例，2007年地稅累計完成的1300多億元各項稅費收入中，房地產(chǎn)業(yè)完成稅收3l7.2億元，占了近25%，是北京市第一個(gè)增收稅款過(guò)百億的行業(yè)。
　　國土資源部的統計數據顯示，2007年全國土地出讓金總額達1.3萬(wàn)億元；2008年，全國土地出讓收入有所下降，但仍達到了9600億元。
　　“今年頻頻出現的‘地王’，使得地方政府的錢(qián)袋子又鼓了起來(lái)，他們很高興看到這樣的場(chǎng)景，這從地方政府的推地速度就能看出端倪�！币晃粯I(yè)內人士告訴記者。
　　這位人士說(shuō)，去年由于金融危機的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，很多地方土地都遭受到了冷遇，流拍、底價(jià)成交頻頻發(fā)生，這讓許多地方出現財政吃緊的情況，去年底各地不得不紛紛“救市”，具體舉措包括減免購房的相關(guān)稅費、為購房者提供財政補貼、延長(cháng)還款期限、調高公積金貸款上限等等。在一系列政策的刺激下，今年5、6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，土地市場(chǎng)也出現火爆，這令各地抓住了“救命稻草”，紛紛加快推地速度以求緩解財政吃緊的狀況，進(jìn)而獲得較高的土地收益。

　　聚焦 3 “以地生財”風(fēng)險不能小覷

　　接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，“以地生財”風(fēng)險不能小覷。曾康華就指出，雖然從上世紀90年代末開(kāi)始，土地財政支撐了財政收入和經(jīng)濟的高速增長(cháng)以及城市化擴張，但土地財政暗藏的巨大風(fēng)險在任何時(shí)候都不能小覷。
　　“土地是一種稀缺資源，這在一定層面決定著(zhù)‘財源’必然是極其有限的�！痹�康華說(shuō)。不僅如此，土地財政也很難經(jīng)受制度變遷的風(fēng)險，一旦政策轉向，經(jīng)濟發(fā)展必然面臨減速。眼下，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行已經(jīng)形成了一個(gè)沒(méi)有協(xié)議的牢固聯(lián)盟，利益鏈環(huán)環(huán)相扣，一損俱損、一榮俱榮，一旦某一個(gè)環(huán)節出現問(wèn)題，將帶來(lái)多米諾骨牌式的連鎖反應。
　　專(zhuān)家認為，依靠“土地財政”維持城市經(jīng)濟發(fā)展，是一種竭澤而漁的短視行為，為地方以后的發(fā)展不僅埋下了隱患，也難以支撐地方經(jīng)濟持續發(fā)展。
　　的確，最近密集的政策調控在另一層面也將對地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財政的狀況帶來(lái)沖擊。12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定，二手房轉讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，征免時(shí)限由2年恢復到5年。14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確提出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，措辭從“抑制”變?yōu)椤岸糁啤薄?7日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年”，“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。18日，在北京召開(kāi)的住房和城鄉建設部全國建設會(huì )議也再次調緊了市場(chǎng)的神經(jīng)。
　　盡管矛頭并非直指“土地財政”，但遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的舉措必將對地方政府土地收入帶來(lái)間接影響。東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建表示，其中《通知》的出臺將使部分開(kāi)發(fā)商由于首付款提高等原因不會(huì )再沖動(dòng)拿地，從而可能會(huì )導致地價(jià)的下降。從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，如果下游房?jì)r(jià)下降，就很可能造成土地出讓金的減少。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，這在很大程度上提高了開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入門(mén)檻，有利于抑制炒地囤地、延長(cháng)開(kāi)發(fā)周期、捂盤(pán)惜售等行為，遏制了房?jì)r(jià)的非理性上漲必將遏制地價(jià)的非理性上漲，這必然會(huì )令地方“土地財政”收益受到一定沖擊和影響。

　　聚焦 4 困局非朝夕能解

　　盡管很多地方政府已經(jīng)意識到這個(gè)困境，可現實(shí)的財務(wù)壓力往往使其束手無(wú)策。接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，“土地財政”問(wèn)題非朝夕能解�！扒也徽摰胤秸�府是否真的有內在動(dòng)力下決心改變對土地財政的依賴(lài)，即使充分意識到土地財政帶來(lái)地方政府收入大幅度增加不正常也有些無(wú)奈�！痹�康華說(shuō)，現階段政府所能采用的調節手段并不多，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅靠稅費調節收效甚微，另一方面，緊縮銀根可能帶來(lái)一定風(fēng)險，尤其是在當前經(jīng)濟企穩態(tài)勢并不十分穩固的宏觀(guān)背景前提下，想有效解決目前的困境顯得有些力不從心。
　　對于如何解決這一問(wèn)題，有觀(guān)點(diǎn)指出，要使地方政府擺脫土地財政模式，關(guān)鍵在于優(yōu)化地方財權結構，構建地方政府稅收財政模式。一方面應將土地出讓金收入全面納入預算內管理，加強預算監督，統籌安排資金的使用。此次《通知》便強調“嚴格執行國辦發(fā)〔2006〕100號和財綜〔2006〕68號等文件，不折不扣地落實(shí)土地出讓收支全額納入地方基金預算管理的規定，將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出通過(guò)地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的‘收支兩條線(xiàn)’管理�！绷硪环矫鏄嫿ㄒ苑康禺a(chǎn)稅為主體稅種的獨立穩定的地方稅體系。