2009年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計完成近190億元，同比增長(cháng)27.1%。12月30日，貴州最大的房地產(chǎn)公司中天集團推出的御景灣樓盤(pán)引來(lái)諸多看房客。新華社記者 朱國賢 攝

    浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權接受《經(jīng)濟參考報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，目前的房地產(chǎn)泡沫已由經(jīng)濟問(wèn)題轉變?yōu)樯鐣?huì )問(wèn)題，僅僅依靠經(jīng)濟措施已很難解決。但如果中央政府下定決心，完全通過(guò)行政手段遏制目前的高房?jì)r(jià)，又會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格高空墜落，給我國社會(huì )穩定和經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)更大的隱患。應充分協(xié)調利用行政調控和市場(chǎng)調節，絕不能回到“放亂收死”的老路，因此遏制高房?jì)r(jià)亟待健全房地產(chǎn)三項制度，即在房地產(chǎn)宏觀(guān)管理上采取“雙軌制”；在針對地方政府中觀(guān)房地產(chǎn)管理上采取“問(wèn)責制”；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商微觀(guān)管理上采取“稅收金融制”。

　　宏觀(guān)管理的“雙軌制”

　　景乃權說(shuō)，目前的高房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超出了普通大眾的購買(mǎi)能力。調查顯示，北京、上海、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)每平方米均價(jià)接近或超過(guò)了兩萬(wàn)，80%左右的民眾表示“買(mǎi)不起房子”。目前的高房?jì)r(jià)已不僅是一個(gè)阻礙經(jīng)濟持續發(fā)展的問(wèn)題，更是一個(gè)影響社會(huì )和政治穩定的民生問(wèn)題。因此有必要將我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從市場(chǎng)化單軌轉向社會(huì )政策和經(jīng)濟政策雙軌，即廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設由中央政府主導，嚴格規范地方政府建設廉租房的比例。在沒(méi)有達到廉租房建設比例的情況下嚴格控制商品房的開(kāi)發(fā)。而商品房的開(kāi)發(fā)則可以由市場(chǎng)進(jìn)行供需確定�！半p軌制”的運用可以有效解決大部分低收入者的居住問(wèn)題，保障社會(huì )安定和政治穩定。
　　2007年，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系。2008年四季度，中央把保障性安居工程納入應對金融危機的重大舉措，進(jìn)一步加大保障房建設投資。2009年5月，住建部、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合印發(fā)了《2009—2011年廉租住房保障規劃》。這些都表明了，中央對房地產(chǎn)宏觀(guān)管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”�，F在的主要問(wèn)題是，對地方政府缺乏問(wèn)責，對開(kāi)發(fā)商的管理缺少健全有效的稅收金融制度。

　　針對地方的“問(wèn)責制”

　　景乃權認為，地方政府有動(dòng)力抬升地價(jià)、推漲房?jì)r(jià)，主要是原因：首先，以GDP為主的績(jì)效考核體系；其次，土地出讓金收入。在當前政府官員績(jì)效評價(jià)體系中，GDP及其增長(cháng)率占很大的比重。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地方GDP的增長(cháng)有重要促進(jìn)作用。出于政績(jì)的考慮，地方政府官員有動(dòng)力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策，以提升房地產(chǎn)價(jià)格，從而提高當地GDP的絕對值和增長(cháng)額。
　　土地出讓金是地方政府重要的財政收入來(lái)源。抬高土地出讓價(jià)格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激勵抬升土地出讓價(jià)格內生動(dòng)力，而高地價(jià)是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的重要原因之一。同時(shí)，地方政府傾向于采取有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策，進(jìn)一步推動(dòng)土地價(jià)格上漲。在這樣一個(gè)“高地價(jià)——高房?jì)r(jià)——高地價(jià)”循環(huán)中，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì )越來(lái)越高。
　　在針對地方政府中觀(guān)房地產(chǎn)管理上可以采取“問(wèn)責制”方法�！皢�(wèn)責制”是指在考核地方政府官員績(jì)效時(shí)，不僅僅看重GDP的高低，同時(shí)納入拍賣(mài)土地價(jià)格、廉租房占商品房的比例，商品房?jì)r(jià)格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標。這樣可以降低地方政府吹大房地產(chǎn)泡沫的動(dòng)因。

　　微觀(guān)層面的“金融稅收制”

　　景乃權表示，政府在鼓勵居民購買(mǎi)自住房和改善性用房的同時(shí)，要采取措施嚴格抑制投機，充分運用土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和貸款首付等等財稅金融政策，根據國家宏觀(guān)和微觀(guān)經(jīng)濟形勢隨時(shí)規范和調節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
　　物業(yè)稅的推出可以有效地抑制高房?jì)r(jià)。因為現擁有住房的成本比較低，這導致了很多投資和投機者購買(mǎi)多套的住房，持房待漲。物業(yè)稅增收提高了房地產(chǎn)投資的空置成本，從而對房?jì)r(jià)有抑制作用，按1%的稅費，征稅后房?jì)r(jià)將理論上下降15%—20%。同時(shí)，房產(chǎn)物業(yè)稅的征收可以采取區別對待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上開(kāi)始征收物業(yè)稅。
　　當然，物業(yè)稅的推出必須配合房產(chǎn)實(shí)名制的實(shí)施。只有明確了房產(chǎn)的擁有者，我們才能有效地統計每戶(hù)家庭的房產(chǎn)擁有量。貸款首付的金額也應該根據家庭購房的數量有所差異。家庭首次購房者首付比例保持20%的比例不變，家庭購置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭購買(mǎi)三套及以上房產(chǎn)應全額支付。這樣不僅可以有效轉嫁銀行貸款的風(fēng)險，而且可以有效抑制房地產(chǎn)投機。
　　總之，中央應盡快出臺遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(cháng)的具體執行辦法，否則在利益的驅動(dòng)下“上有政策，下有對策”，可能會(huì )造成“國四條”無(wú)法真正落到實(shí)處。