國務(wù)院總理溫家寶近日接受新華網(wǎng)專(zhuān)訪(fǎng)，對解決房地產(chǎn)問(wèn)題提出四點(diǎn)意見(jiàn)，引發(fā)業(yè)內人士高度關(guān)注。山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)袁綸華認為，總理的講話(huà)關(guān)注民生和社會(huì )熱點(diǎn)，對解決房?jì)r(jià)問(wèn)題也很有決心，講到了政府和市場(chǎng)兩個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題。但在具體貫徹實(shí)施中，有關(guān)部門(mén)還應注意從以下十方面對總理講話(huà)進(jìn)一步細化。

    首先，明確保障性住房比例，加大保障性住房的建設力度。

    近年來(lái)，我國雖然在這一方面做了很多工作，但是目前國家政策層面對保障性住房的定義和建設比例尚不清晰。目前，我國僅有山西省出臺政策，明確保障性住房用地要占到開(kāi)發(fā)用地的２０％，其他省份還沒(méi)有相關(guān)政策出臺。
    由于對保障性住房的定義和比例不清晰，導致地方政府在落實(shí)中很難執行，中央政策由此被打了折扣。袁綸華認為，這是一個(gè)長(cháng)期戰略問(wèn)題，明確這一點(diǎn)對于政府決策和城市發(fā)展尤其重要。

    第二，明確普通商品房概念，便于實(shí)際操作。

    ２００３年，我國首次提出“普通商品房”的概念，但一直“無(wú)人解讀”，２００５年建設部做了一個(gè)解釋?zhuān)�但在具體操作中卻仍無(wú)法落實(shí)。這一名詞提出已七年有余，由于概念不清晰、目的不明確，造成實(shí)際當中無(wú)法操作。
    以山西為例，沒(méi)有任何一座樓盤(pán)可以認定為普通商品房，山西之外的各地也都是如此。一些省份雖然有一定探索，比如限價(jià)商品房等，但是還應該從國家層面加以明確，包括建設開(kāi)發(fā)模式等都應細化。

    第三，理清棚戶(hù)區改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與保障性住房之間是統一關(guān)系，應把三者協(xié)調起來(lái)。

    目前我國對于保障性住房的相關(guān)統計中，并不包含棚戶(hù)區改造相關(guān)數字，這種統計口徑容易造成中央對形勢誤判，群眾對形勢誤解，對城市的規劃和發(fā)展帶來(lái)不真實(shí)的情況。
    以山西為例，最新公布的統計數字顯示，2004年以來(lái)的六年間，全省保障性住房完成4500多萬(wàn)平方米，其中包括棚戶(hù)區改造面積。棚戶(hù)區改造完成量很大，而且是為解決低收入群體的住房困難，應該列入保障性住房統計范圍。但目前統計部門(mén)設定的統計報表中卻沒(méi)有棚戶(hù)區改造欄目�！�

    第四，從實(shí)際出發(fā)，解決城市中的小產(chǎn)權房問(wèn)題。

    據統計，我國目前小產(chǎn)權房建設面積達６０多億平米，相當于我國房地產(chǎn)業(yè)近１０年來(lái)的開(kāi)發(fā)總量。小產(chǎn)權房數量非常之大，而且已成事實(shí)，是多年來(lái)累積起來(lái)的問(wèn)題。購買(mǎi)此類(lèi)住房的除了外來(lái)務(wù)工人員，還有城市的低收入群體。
    這一現象是與上面提到的保障性住房聯(lián)系起來(lái)的，不能對這一問(wèn)題視而不見(jiàn)，也不能靠一拆了事，應該本著(zhù)“實(shí)事求是”的原則，對小產(chǎn)權房加以區別解決：對符合規劃的房屋，根據購房情況，讓房主補交土地出讓金；對于投機性的房屋，則嚴格予以制止和限制。

    第五，根據不同性質(zhì)的住房供應體系，建立相應的土地政策。

    不同類(lèi)型住房的土地政策應區別對待。如商品房的土地政策應該是拍賣(mài)，管理上要更加嚴格；經(jīng)適房的土地是政府提供，免收出讓金；“普通商品房”的土地使用辦法應盡快明確。

    第六，調整共有產(chǎn)權住房土地出讓金方式。

    地價(jià)一般占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的２０％至３０％，有的甚至更高，日益高漲的土地價(jià)格一次性全部摻入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本，對房?jì)r(jià)影響很大，成為房?jì)r(jià)居高不下的重要原因之一；
    由于在房?jì)r(jià)中一次性計入了土地出讓金，房子的總價(jià)變得非常龐大，還容易造成地方財政對土地收益和高房?jì)r(jià)下房地產(chǎn)交易稅費的過(guò)度依賴(lài)，也極易刺激城市政府養成“快賣(mài)地、多賣(mài)地、賣(mài)好地”的利益沖動(dòng)，當屆政府可以獲得巨大的土地收益，而下幾屆政府面臨著(zhù)土地收益銳減甚至無(wú)土地收益的危險，影響到城市政府財政收入的穩定性和城市建設的可持續發(fā)展。
    經(jīng)適房和廉租房都屬共有產(chǎn)權。對于此類(lèi)住房，不應該一次性征收土地出讓金，而應該改為分年征收。這樣一來(lái)，高房?jì)r(jià)的負擔可以大大降低�！�

    第七，金融稅務(wù)部門(mén)要清理近年來(lái)宏觀(guān)調控實(shí)施的政策。近年來(lái)出臺的“國六條”“國八條”等政策經(jīng)常性改變，并不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩定，應建立起一套有差別的、規范的信貸稅收政策。

    具體來(lái)講，住房政策針對中低收入人群和高收入人群要區別對待：建立社會(huì )保障性住房供應體系，對中低收入人群提供適應居住需要的低價(jià)住房，為其提供適應其承受能力、較低利率的住房抵押貸款，從用地、建設、稅收等方面給予廣泛優(yōu)惠；對于高檔住房則要實(shí)行高稅收、高利率，通過(guò)不給信貸等多種政策加以限制。

    第八，強化中央政策執行力度，對違反國家規定的行為要嚴加懲處。

    從近年來(lái)各地的實(shí)際來(lái)看，中央關(guān)于房地產(chǎn)的政策很多方面被打了折扣。比如國家規定土地出讓金首期交款不低于５０％，但廣州卻規定不低于４０％，目前公布的廣州２５５億“天價(jià)地王”首期交款額就是４０％。
    再如，國家規定土地拍賣(mài)后兩年內沒(méi)有開(kāi)發(fā)的，國家將對土地進(jìn)行無(wú)償收回，但是這一政策出臺以來(lái)，雖然兩年內不開(kāi)發(fā)的土地并不少見(jiàn)，但是全國各地沒(méi)有一例收回過(guò)。

    第九，中央各部門(mén)之間要加強協(xié)調，不能各自為政，政出多門(mén)。比如國土資源部曾發(fā)文，對大、中、小三類(lèi)城市的一次出讓土地的數額分別作出規定。但實(shí)際上，我國住房和城鄉建設部對于城市的劃分除此三種外，還包括特大城市。由于各部門(mén)對彼此職能權限內的政策或一些基本常識不熟悉，容易出現漏洞。

    第十，住房和城鄉建設部是房地產(chǎn)管理的主要職能部門(mén)，我國１９９８年實(shí)行住房制度改革以來(lái)，已經(jīng)走過(guò)了１２年的歷程，應該好好總結經(jīng)驗，找出癥結建立和完善一套合理優(yōu)化的政策和規劃體系，使我國的房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展。