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　　調控政策的震懾力不僅僅波及“地王”。
　　在退地“地王”們黯然神傷時(shí)，更多的房企已經(jīng)越來(lái)越清醒地意識到政府“打擊囤地”所釋放的政策信號。
　　2月9日，有消息說(shuō)，由住房和城鄉建設部、財政部等九部委牽頭，被譽(yù)為中國有史以來(lái)規模最大、覆蓋最廣的針對房地產(chǎn)調控政策落實(shí)情況的督查工作，正在以最快的速度展開(kāi)。
　　業(yè)內人士分析，“地王”頻被收回，固然有自身資金短板等原因，但更多還是因不看好市場(chǎng)前景而主動(dòng)選擇放棄。有關(guān)專(zhuān)家預測，春節過(guò)后，多數房企將調整此前的戰略規劃，在拿地速度、拿地總額、新開(kāi)工面積、開(kāi)工進(jìn)度等方面都將采取整體收縮戰略，調控政策效果將在3月份有較為明顯的顯現。而在逐漸深入的政策調整中，小型房企的日子會(huì )越來(lái)越艱難，新一輪行業(yè)調整或在所難免。

　　聚焦 1 地王頻被收回為哪般

　　風(fēng)光一時(shí)的“地王”們最近頻頻遭遇被收回的尷尬。
　　北京大龍地產(chǎn)2009年競得的順義區地塊被收回之后，招商地產(chǎn)和九龍倉集團在2007年共同拍得的南京市仙林湖地塊的“陳年舊賬”也被翻了出來(lái)。南京市國土資源局日前宣布，由于兩公司未按規定在2008年2月18日前繳納首期成交價(jià)款并簽訂《國有土地使用權出讓合同》，取消其競得資格，并沒(méi)收競買(mǎi)保證金。
　　在廣州，因為一直沒(méi)有繳納地價(jià)款，2008年以41億元高價(jià)拍得絹麻廠(chǎng)地塊的恒大地產(chǎn)，也正面臨著(zhù)土地被收回，1.3億元保證金被沒(méi)收的危險。
　　據透露，今年以來(lái)，國土部土地利用司接連公布了去年9宗“地王”的出讓詳情，信息包括了土地出讓金的繳款期限、開(kāi)工竣工日期等多項約束性指標，明確表露出國家打擊開(kāi)發(fā)商“囤地”的堅定決心。
　　業(yè)內人士普遍認為，收回“地王”事件傳遞出國家清理閑置土地、調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的強烈信號。
　　此外，對于資金雄厚的企業(yè)，“地王”被收回更多地是企業(yè)因為不看好市場(chǎng)前景而主動(dòng)選擇放棄的結果。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華指出，市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，過(guò)高的房?jì)r(jià)預期一旦遇到市場(chǎng)變化，必將承擔較大的風(fēng)險。在這種情況下，放棄保證金反而能夠減小土地開(kāi)發(fā)的風(fēng)險。
　　國土資源部土地利用管理司有關(guān)負責人表示，開(kāi)發(fā)商在土地出讓中的報價(jià)，既包含對未來(lái)的市場(chǎng)預期，也包含自身應該承擔的責任。然而正如北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強所說(shuō)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拍地時(shí)抱有賭博的心態(tài)，賭房?jì)r(jià)在未來(lái)的非理性上漲，賭政府對土地的管理不會(huì )動(dòng)真格，正是在這種非理性的預期下，出現了“地王”的反面例子。
　　分析人士還指出，對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，外部政策環(huán)境的變化掩蓋不了其自身存在的問(wèn)題。
　　“沒(méi)有繳納地價(jià)款”——上述看上去財大氣粗的“地王”們無(wú)一例外地栽在了“錢(qián)”字上。陳國強說(shuō)，資金方面的問(wèn)題，大龍是最典型的，它本身是不具備拍地王的資金實(shí)力，而且也沒(méi)有開(kāi)發(fā)高端別墅項目的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗。
　　大龍地產(chǎn)從競得北京順義區天竺22號地開(kāi)始，其地價(jià)款支付能力便受到不斷質(zhì)疑。到1月22日，大龍地產(chǎn)因為欠繳地價(jià)款而被暫停在北京市土地交易市場(chǎng)新土地出讓交易活動(dòng)的資格，再到2月1日被收回土地、沒(méi)收保證金，其資金鏈缺口問(wèn)題暴露無(wú)遺。
　　2009年以來(lái)，隨著(zhù)國家實(shí)行寬松的貨幣政策和調低普通商品住房項目投資的最低資本金，企業(yè)的資金變得相對充裕，這讓一些資金實(shí)力原本不足的房地產(chǎn)企業(yè)敢于上演“蛇吞象”。

　　聚焦 2 房企戰略收縮幾乎成定局

　　“春節過(guò)后，公司將會(huì )重新調整去年底擬定的新開(kāi)工面積規劃，開(kāi)工進(jìn)度、速度都可能進(jìn)行重新調整，拿地速度和拿地總額也會(huì )適當控制，公司戰略整體都將趨于收縮�！眹鴥饶持�名房地產(chǎn)公司資深人士廖先生對《經(jīng)濟參考報》透露說(shuō)。
　　繼去年底一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策密集出臺之后，今年年初，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》再次加快了調控的步伐，這份被稱(chēng)作“國十一條”的通知涉及土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段的調控措施。
　　隨后，住房和城鄉建設部、財政部等九部委牽頭，開(kāi)始針對房地產(chǎn)調控政策落實(shí)情況進(jìn)行督查，內容涵蓋抑制投機性購房、房地產(chǎn)交易秩序的整頓、土地出讓制度的完善、保障性住房政策落實(shí)的力度等各方面，幾乎所有重點(diǎn)城市和省區都被列入名單。
　　“一系列密集調控措施出臺之前，公司對未來(lái)的預期還是比較樂(lè )觀(guān)的，但今年新開(kāi)樓盤(pán)一個(gè)月內只能賣(mài)出去30%至40%，這對公司整體戰略規劃肯定是有影響的�！睒I(yè)界資深人士廖先生說(shuō)。他同時(shí)預測，今年3月份后，一系列調控政策對地王的出現速度、地王地價(jià)款總額、溢價(jià)比例等方面的影響將表現得比較明顯。
　　畢竟，“企業(yè)拿地都是基于對市場(chǎng)的判斷，這是一個(gè)投資行為，企業(yè)應該基于對市場(chǎng)理性的判斷和數據的分析，考慮得更全面，超過(guò)承受能力就不拿地�！北本┨禅檶殬I(yè)房地產(chǎn)股份有限公司財務(wù)部經(jīng)理李民說(shuō)。
　　有消息披露，國土資源部要求省級國土資源行政主管部門(mén)在2010年2月底前，將各省土地供應和開(kāi)發(fā)利用情況上報國土資源部；同時(shí)要求各派駐地方的國家土地督察局將土地供應開(kāi)發(fā)利用情況作為督察重點(diǎn)，督促各地及時(shí)上傳土地供應和開(kāi)發(fā)利用信息。
　　因此，目前房企不僅要受到“開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年、首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”政策的限制，而且還要正視有關(guān)部門(mén)“對土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回，重新安排使用”的決心。
　　業(yè)內人士表示，“長(cháng)期來(lái)看，這對公司的財務(wù)運作是有一定影響，尤其是現金流方面，之前是‘五個(gè)蓋子可以蓋十個(gè)鍋’，現在‘五個(gè)蓋子就只能蓋六個(gè)鍋’�！�
　　浙江工商大學(xué)財務(wù)系主任竺素娥表示，“房地產(chǎn)和其他行業(yè)不一樣，它是資本密集型產(chǎn)業(yè)，現金流永遠都是緊張的�！�
　　目前，部分“不差錢(qián)”的房地產(chǎn)巨頭開(kāi)始通過(guò)各種途徑紛紛“籌錢(qián)”。有媒體披露，今年1月，僅恒大地產(chǎn)、綠地中國和金地集團3家開(kāi)發(fā)商，通過(guò)優(yōu)先票據、信托等方式融資已近百億元。

　　聚焦 3 新一輪行業(yè)調整或將出現

　　有分析人士指出，現在的調控政策還沒(méi)有觸及到開(kāi)發(fā)商自有資金比例的調整。據了解，2004年的調控中，曾要求申請貸款的開(kāi)發(fā)企業(yè)，自有資本金比例不得低于35%。去年5月，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，降低了開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻。因此，并不排除在此番調控中調高開(kāi)發(fā)商自有資本金比例的可能。
　　分析人士指出，如果“對宏觀(guān)形勢和企業(yè)現金流的判斷不那么樂(lè )觀(guān)的話(huà)，公司拿地會(huì )更謹慎，工程進(jìn)度也會(huì )壓得更緊，因為新開(kāi)工項目越多，對一個(gè)企業(yè)的資金壓力就越大”。
　　東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華認為，由于多數房企的土地儲備比較豐厚、項目運作周期一般較長(cháng)等，短期內多數房企的盈利不會(huì )受到較大影響，尤其是那些規模較大的企業(yè)，影響微乎其微；但如果政策收縮持續較長(cháng)時(shí)間，則必然會(huì )對房企產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
　　有關(guān)統計顯示，近期在杭州、南京等地出現的一手房市場(chǎng)撤銷(xiāo)率呈攀升態(tài)勢，上海、北京、廣州等一線(xiàn)城市的部分樓盤(pán)也出現了較高的撤銷(xiāo)率。
　　“無(wú)論如何，有一點(diǎn)是可以肯定的，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢就是門(mén)檻越來(lái)越高，小企業(yè)的日子會(huì )越來(lái)越難，有可能出現新一輪行業(yè)調整，”楊國華說(shuō)，“至于短期內是否會(huì )發(fā)生大批小型房企倒掉的現象還要看形勢的發(fā)展�！�
　　不過(guò)，多數受訪(fǎng)人士都表示，應該不會(huì )再有更嚴厲的政策措施出臺，畢竟此次調控更著(zhù)重保障民生、抑制投機，“如果收縮太緊可能會(huì )導致下一輪房?jì)r(jià)的報復性上漲”。
　　浙江工商大學(xué)財務(wù)系主任竺素娥還建議，在以后的地產(chǎn)項目及資本運作上房地產(chǎn)企業(yè)應理性謀劃，要實(shí)行一種比較穩健的財務(wù)戰略，不能將所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里，資本密集型產(chǎn)業(yè)和現金流充裕產(chǎn)業(yè)間的對接應該就是比較好的選擇。