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最復雜的一年到來(lái)，中國樓市的未來(lái)，陰晴不定。
作為市場(chǎng)“博弈主體”的一方，房地產(chǎn)企業(yè)的預期，或可窺見(jiàn)中國樓市“一半的未來(lái)”，而真正能夠體現房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)預期的，一是銷(xiāo)售任務(wù)，二是“開(kāi)工面積”。
2010年3月，萬(wàn)科、富力等一線(xiàn)房企的“開(kāi)工”、“銷(xiāo)售”任務(wù)悉數確定，這是一輪新博弈的開(kāi)始，但開(kāi)發(fā)商的勝敗如何，并不完全取決于自己的策略。
開(kāi)發(fā)商:一致行動(dòng)對弈市場(chǎng)
種種跡象表明，虎年伊始，即使面對國家對房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀(guān)調控，開(kāi)發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷(xiāo)售任務(wù)，然而在調控政策頻出、房?jì)r(jià)高企不下的背景下，購房者觀(guān)望漸濃已是不爭的事實(shí)。
一場(chǎng)涉及三方較力的大戲已拉開(kāi)帷幕。那么，在政府期望、開(kāi)發(fā)商預期和老百姓心態(tài)的博弈中，虎年樓市究竟何去何從？
房企提高銷(xiāo)售預期
調查顯示，目前開(kāi)發(fā)商們正在確定來(lái)年的銷(xiāo)售目標，今年賣(mài)10億元的明年想賣(mài)15億元，賣(mài)30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷(xiāo)售漲幅預期多在兩成以上。
富力地產(chǎn)是大發(fā)展商中第一家披露今年發(fā)展計劃的企業(yè)。上月中旬，富力北京和廣東的負責人均向媒體披露，公司2010年的銷(xiāo)售目標將是300億元，較2009年的220億元增長(cháng)36%。與此同時(shí)，恒大主席許家印也表示，恒大已決定將今年銷(xiāo)售目標的區間鎖定在400億元至450億元之間，比2009年的300億元提高了33%至50%。
在重慶，金科集團副總裁李戰洪透露，金科集團今年的預期目標是120億元至150億元，比2009年的100億元增長(cháng)20%至50%。而2009年豪收180億元的龍湖地產(chǎn)，雖并未公布具體發(fā)展目標，但此前已經(jīng)表示，“以現時(shí)公司的土地資源，相信在未來(lái)五年保持30%至40%的合同銷(xiāo)售額年增長(cháng)應不成問(wèn)題�！�
當然，很多大公司并未透露未來(lái)發(fā)展目標，但從其今年上市樓盤(pán)數量，已經(jīng)可以得出大致判斷。華宇今年5大新盤(pán)齊亮相，是重慶新盤(pán)上市量最多的房企，今年銷(xiāo)售額無(wú)疑將比去年大幅增長(cháng)；協(xié)信去年7盤(pán)銷(xiāo)售約20億元，今年重慶10盤(pán)在售，業(yè)內人士估計預期應在30億元左右；萬(wàn)科去年只有兩盤(pán)在售，今年則是5盤(pán)齊發(fā)，銷(xiāo)售額翻番應該不成問(wèn)題。
市場(chǎng)觀(guān)望氣氛漸濃
然而，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是，購房者卻似乎并不買(mǎi)賬，觀(guān)望氣氛漸濃。觀(guān)望的原因還在于，中央政府頻繁出臺的政策讓購房者產(chǎn)生“中央打壓房?jì)r(jià)”的預期。多次調控的經(jīng)驗證明，只要中央出臺抑制房?jì)r(jià)的政策，不論最終傳導到市場(chǎng)的效果如何，普通購房者的購買(mǎi)預期和心態(tài)都會(huì )變化，從行動(dòng)上會(huì )減緩購買(mǎi)甚至放棄購買(mǎi)。
從需求上看，政策影響的其實(shí)只是首次改善型客戶(hù)和投機客戶(hù)，這部分人可能因為二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購買(mǎi)。但對于大部分剛性需求客戶(hù)，比如婚房一族、拆遷一族，不論如何觀(guān)望，該買(mǎi)終究要買(mǎi)。而對于投資商業(yè)、別墅等高端物業(yè)的長(cháng)線(xiàn)投資客戶(hù)，政策的影響幾乎沒(méi)有。因為他們一般都會(huì )選擇分期或全款購買(mǎi)，并且更看重長(cháng)遠收益，不會(huì )在短期出手。
不過(guò)，專(zhuān)家認為觀(guān)望并不足以影響大局，大房企上調的銷(xiāo)售目標實(shí)現的難度并不大。專(zhuān)家表示，20%至30%銷(xiāo)售漲幅的估計，是考慮到調控政策的影響而得出的比較保守的判斷。
專(zhuān)家認為，一系列的調控政策，在大房企看來(lái)并不是絕對的利空，反而是吞并中小企業(yè)，加大話(huà)語(yǔ)權，提高行業(yè)集中度的良機。而開(kāi)發(fā)商是否能完成任務(wù)，主要看需求是否萎縮以及價(jià)格是否下挫，目前看這兩點(diǎn)都不成立。
從價(jià)格上看，目前開(kāi)發(fā)商的資金和財務(wù)狀況普遍處在近年來(lái)最好的狀況，存貨量也普遍較低，顯然沒(méi)有降價(jià)求售的壓力。
專(zhuān)家認為，今年重慶樓市雖將流失一部分首次改善型客戶(hù)和投機客戶(hù)，但也將吸引更多的沿海投資者進(jìn)來(lái)，此消彼長(cháng)之下，重慶樓市的需求總量不會(huì )發(fā)生多大變化。
誰(shuí)先退場(chǎng)
“大房企的銷(xiāo)售額將越來(lái)越高，市場(chǎng)份額也將越來(lái)越大，出現‘30億軍團’是正常的�！睂�(zhuān)家認為，2009年重慶房企銷(xiāo)售10強的起坎是12億元，今年將至少是15億元起坎。
其中，第一軍團估計依然將是龍湖、金科、保利、恒大，保守估計銷(xiāo)售額至少在35億元以上，上40億元也大有可能；第5名到第10名的競爭將為更加激烈，變數較大，一些供應量不足的企業(yè)可能落榜，一些后勁十足的企業(yè)可能上榜。比如2009年只有兩個(gè)盤(pán)在售的萬(wàn)科并未上榜，但今年5盤(pán)齊發(fā)，上榜的可能性很大。
對中小房企來(lái)說(shuō)，2008年最大的痛苦是銷(xiāo)售維艱、無(wú)錢(qián)度日，而今年則是找不到地導致無(wú)米下鍋。
“好日子在2009年都過(guò)完了”，河南旭日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)董器生告訴記者，“我何嘗不想提高銷(xiāo)售目標？只是巧婦難為無(wú)米之炊啊，下一個(gè)項目的地還沒(méi)找到呢�！�
據記者了解，這個(gè)開(kāi)發(fā)商資金規模近10億元，在小房企中算是佼佼者。他的上個(gè)項目6月時(shí)已基本售罄，一直想找一塊50畝左右的地塊，不過(guò)到現在也沒(méi)有找到。至于其他資金只有幾億元的小開(kāi)發(fā)商，就更不用說(shuō)了�！安皇菦](méi)有合適的地，是沒(méi)有合適的地價(jià)�！彼г拐f(shuō)。
據不完全統計，2009年北京上海廣州重慶的出讓地塊，基本上都讓大開(kāi)發(fā)商拿走。而首付不低于50%的土地新政，更被業(yè)內人士解讀為地產(chǎn)壟斷時(shí)代的啟幕。
萬(wàn)科的算盤(pán)：逆市“增量開(kāi)工”
一片向好數據之下，萬(wàn)科2009年毛利率的下降，在2010年的第一季度，顯得多少有些“詐眼”。
萬(wàn)科總裁郁亮給出的解釋?zhuān)欠康禺a(chǎn)利潤結算的滯后，使萬(wàn)科在3月方才公布的年報當中，體現的毛利率是樓市調整最為劇烈的2008年的毛利潤。不過(guò)，在此之外，萬(wàn)科卻在抓緊增量開(kāi)工，盡管2010年樓市的未來(lái)形勢仍不確定。
確保庫存量控制在3個(gè)月至6個(gè)月銷(xiāo)售量
“公司近月的可售資源確實(shí)比較少。我們一般是確保庫存量控制在3個(gè)月至6個(gè)月的銷(xiāo)售量�！�3月2日的網(wǎng)上投資者大會(huì )上，萬(wàn)科執行副總裁王文金如是答復投資者質(zhì)疑。
萬(wàn)科年報顯示，截至2009年12月30日，在公司各類(lèi)存貨中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(現房)53.1億元，占比5.9%；在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品414.5億元，其中包括343.5萬(wàn)平方米、合同金額356.5億元的已售出未結算產(chǎn)品，占比46.0%；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(對應公司規劃中項目，其中相當一部分將在2010年一季度轉為在建)432.6億元，占比48.0%。粗略估算，萬(wàn)科如今手頭存貨量為900.2億元，其中在售項目不超過(guò)111億元，僅為存貨比例的12%。
顯然，在2008年放緩建設速度后，2009年市場(chǎng)的爆發(fā)性增長(cháng)將公司的存貨幾乎消化殆盡。如今去存貨化仍在加速，2010年1-2月，萬(wàn)科累計銷(xiāo)售面積73.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額87.8億元，比2009年同期增長(cháng)44.3%。
“萬(wàn)科存貨管理的基本思路是：量出為入，即推盤(pán)計劃和銷(xiāo)售進(jìn)度相匹配，兼顧增長(cháng)需要�！比f(wàn)科相關(guān)負責人表示，“2009年以來(lái)銷(xiāo)售形勢良好，企業(yè)可售資源普遍處于低位，萬(wàn)科也存在回補可售存貨到合理水平的實(shí)際需要�！�
為迅速將土地儲備轉化為可銷(xiāo)售存貨，萬(wàn)科已大幅增加開(kāi)動(dòng)工面積，預計2010年新開(kāi)工面積將達855萬(wàn)平方米，比2009年增長(cháng)52.5%。實(shí)際上，2009年萬(wàn)科全年的新開(kāi)工面積560.9萬(wàn)平方米，已經(jīng)比年初計劃增加23%。
“萬(wàn)科對2010年市場(chǎng)走勢的大體判斷是，下半年新增供應量將較多的釋放出來(lái)，供求關(guān)系將得到改善�！惫獯笞C券近日調研萬(wàn)科戰略投資部后總結稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)調整過(guò)程中也會(huì )采取一些流量控制的辦法，如以銷(xiāo)定產(chǎn)、以銷(xiāo)定存貨。
“公司的經(jīng)營(yíng)計劃還將根據市場(chǎng)情況不斷調整，以保持存貨的合理結構�！比f(wàn)科方面稱(chēng)。
區域拓展向縱深發(fā)展
“現在萬(wàn)科需要摸索600億元左右規模的公司發(fā)展觀(guān)問(wèn)題�！比f(wàn)科集團總裁郁亮日前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示。
如何平衡區域發(fā)展無(wú)疑是“摸索”的重中之重。其實(shí)，早前萬(wàn)科已開(kāi)始實(shí)施以珠三角、長(cháng)三角和環(huán)渤海區域為重點(diǎn)的城市經(jīng)濟圈聚焦戰略，萬(wàn)科方面提供的數據顯示，2009年珠三角、長(cháng)三角、環(huán)渤海、中西部區域對于萬(wàn)科整體凈利潤貢獻分別為32.5%、34.2%、22.3%和11.0%，分布比較均勻。
萬(wàn)科無(wú)疑是最早進(jìn)入二三線(xiàn)城市布局的大型房企之一�！叭f(wàn)科早已清楚雞蛋放在一個(gè)籃子中的風(fēng)險�！背啥济鞯鹿芾碜稍�(xún)分析師涂菲跟蹤萬(wàn)科拿地及區域布局后發(fā)現，在土地瘋狂時(shí)期，二三線(xiàn)城市更容易找到價(jià)格合理、收益空間較好的項目資源。
重心傾斜的效果已經(jīng)開(kāi)始顯現。年報顯示，萬(wàn)科2009年新增項目44個(gè)，多數處于房?jì)r(jià)漲幅小、需求大的二三線(xiàn)城市，樓面地價(jià)2401元/平方米，較2007年降29.5%。萬(wàn)科更為滿(mǎn)意的是，在已進(jìn)入的30個(gè)城市中，2009年已有15個(gè)城市市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)10億元。除此之外，長(cháng)沙、寧波、大連、青島、長(cháng)春等5個(gè)城市營(yíng)業(yè)收入也已超過(guò)5億元。
齊魯證券也在最新研究報告中指出，萬(wàn)科2009年度二三線(xiàn)城市項目實(shí)現的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、凈利潤和結算面積分別占比65.93%、62.79%和71.06%，“公司跨區域戰略縱深優(yōu)勢明顯”。
實(shí)際上，萬(wàn)科對于幾大核心城市的依賴(lài)正在逐漸降低。記者對比2008年和2009年年報后發(fā)現，2008年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營(yíng)業(yè)收入和凈利潤的比重分別達到53.2%和57.7%，這兩項比例在2009年已分別下降至44.1%和44.5%。
“萬(wàn)科仍然十分看好一線(xiàn)城市的市場(chǎng)前景，希望一線(xiàn)二線(xiàn)三線(xiàn)市場(chǎng)相互補充平衡發(fā)展�！比f(wàn)科方面稱(chēng)。在2月的拿地記錄中，萬(wàn)科一口氣吞下11幅住宅用地，3幅位于寸土寸金的上海，其余8幅則分布在武漢、昆明、福州等二線(xiàn)城市。
通過(guò)并購、合作擴大業(yè)務(wù)
在萬(wàn)科3月4日公布的最新資料中，萬(wàn)科首次與招商地產(chǎn)聯(lián)手，以17.16億元拿下的上海松江區廣富林2-4號地塊。
通過(guò)并購、合作來(lái)擴大業(yè)務(wù)，是萬(wàn)科近年降低土地成本的慣用策略。記者了解到，2007年萬(wàn)科所獲取的新增規劃面積中，有41%是“并購+合作”取得，這一數據在2008年上升到84.5%。而萬(wàn)科最新年報顯示，2009年新增項目資源合計權益建筑面積為1036萬(wàn)平方米，其中2/3的項目都是合作、聯(lián)合拿地。
“在項目獲取方面，萬(wàn)科一貫堅持綜合評估土地價(jià)格、回報空間、開(kāi)發(fā)風(fēng)險等因素，綜合運用多種方式獲取價(jià)格合理、回報空間較好的項目資源�！比f(wàn)科方面稱(chēng)，在合作伙伴的選擇上，公司會(huì )綜合考慮項目的獲取、開(kāi)發(fā)等環(huán)節具體情況，確保合作開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。
實(shí)際上，萬(wàn)科合作的目的往往直接指向土地資源。2009年萬(wàn)科不僅延續其聯(lián)手地產(chǎn)企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)的策略，更是屢屢綁定南京交通集團、云南城投、天津港集團等國企背景的“大地主”。
在合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江看來(lái)，萬(wàn)科通過(guò)合作能夠以較低價(jià)格拿地，降低高溢價(jià)土地的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，“強強合作有利于挖掘土地的最大價(jià)值，有品牌效應、資金、設計能力，怎么可能做不好項目？”
通過(guò)合作來(lái)減少拿地資金，保證現金價(jià)值的最大化，亦是萬(wàn)科尋求土地合作的考量因素。在長(cháng)江證券與萬(wàn)科的一份交流材料中，萬(wàn)科高層就坦言“目前有2/3項目是合作的，也是為了減少對銀行的依賴(lài)�！� |