近日，原屬于二線(xiàn)城市的廣西南寧、柳州市，地王頻現。廣西南寧市緊鄰原民歌廣場(chǎng)的金浦路141-1號GC2010-003地塊，以每畝8650萬(wàn)元、總價(jià)15.9億元被拍下，樓面地價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，成為目前南寧甚至廣西土地出讓史上的最高成交單價(jià)。去年以來(lái)，西部地王滾動(dòng)上演，讓人驚詫不已。
　　記者對這一事件進(jìn)行深入采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，幾乎被業(yè)內人士公認“瘋狂”的西部城市“地王”背后“推手”恰恰是畸形的地方財稅收入。問(wèn)題的關(guān)鍵在于：在中央宏觀(guān)調控一浪高過(guò)一浪的情況下，誰(shuí)為樓市最后的瘋狂買(mǎi)單。

　　“地王”頻現西部城市地產(chǎn)大鱷驚呼“瘋了”

　　2009年12月5日上午，南寧市柳沙278.97畝國有建設用地經(jīng)過(guò)10家企業(yè)角逐、45輪競價(jià)，最終以總價(jià)24.7億元、單價(jià)885.4萬(wàn)元/畝拿下這塊柳沙路沿江地塊，樓面地價(jià)高達5400元/平方米，刷新了南寧市總價(jià)及樓面地價(jià)最高紀錄。
　　這個(gè)記錄迅速被刷新。2010年3月10日上午，在南寧市2010年第一期國有建設用地使用權拍賣(mài)會(huì )上，金浦路的這塊地塊以1953萬(wàn)元起拍，拍賣(mài)單價(jià)最終定格在每畝8650萬(wàn)元，樓面地價(jià)11033元/平方米。
　　在3個(gè)月時(shí)間內，南寧的最高的樓面地價(jià)翻了一倍。
　　地王頻現的不只南寧。在去年11月5日舉行的廣西柳州市土地拍賣(mài)會(huì )上，廣西保利房地產(chǎn)以總價(jià)14.14億元拿下位于柳州市白沙路2號的27號地，該價(jià)格也創(chuàng )下目前柳州土地出讓史的最高金額。該地塊總面積達254.01畝，地塊競買(mǎi)起始價(jià)為70500萬(wàn)元。而就在一年前，這塊地以同樣價(jià)格起拍卻流拍了。
　　層出不窮的“地王”、節節攀升的房?jì)r(jià)牽動(dòng)社會(huì )各界神經(jīng)。
　　3月10日，南寧新“地王”出爐后，潘石屹、任志強等多位地產(chǎn)大鱷，以及閭丘露薇等名人在博客上發(fā)表看法，認為“真的瘋了”“房地產(chǎn)要出事”。
　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在南寧新“地王”出爐的當日中午就在其微博上寫(xiě)道：“收到一朋友短信：‘剛剛南寧有—塊土地拍出8650萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)過(guò)萬(wàn)。瘋了！我們競價(jià)到2600萬(wàn)元/畝�！�真的瘋了！”隨后，其微博中又寫(xiě)道：“目前，有經(jīng)驗的房地產(chǎn)商沒(méi)有一個(gè)不對土地價(jià)格不吃驚的。包括王石、任志強、馮侖、易小迪……我們都感到這樣下去房地產(chǎn)要出事的。但無(wú)數勇敢的、不熟悉的、其他行業(yè)的資金都涌向土地市場(chǎng)，新的‘地王’不斷出現。這樣的地價(jià)危險��！”
　　華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強在微博中寫(xiě)道：“南寧的土地拍到8650萬(wàn)元一畝，樓面地價(jià)己過(guò)萬(wàn)元，房?jì)r(jià)知多少？政府應報喜還是報憂(yōu)？”
　　著(zhù)名媒體人、鳳凰衛視記者閭丘露薇在微博中寫(xiě)道：“天啊，南寧的地(樓面價(jià))都每平方米過(guò)1萬(wàn)元啦！南寧的房?jì)r(jià)就得每平方米超過(guò)2萬(wàn)元才可能有10%的利潤(還要蓋房子，交稅費)。難怪上海都有每平方米10萬(wàn)元的房子了，你看上海的地價(jià)！”
　　西部“地王”頻現，多少有點(diǎn)讓人“霧里看花”。

　　政府“推手”吹高“萬(wàn)元俱樂(lè )部”

　　南寧這宗地拍出每畝8650萬(wàn)元的“天價(jià)”，南寧市國土資源局局長(cháng)譚玫瑰稱(chēng)之前“預料不到”，他認為投資者看好這一地塊主要有幾方面原因，一是南寧近年來(lái)經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展形勢比較好，隨著(zhù)中國-東盟自由貿易區如期建成，南寧市的區位優(yōu)勢日益突出；二是去年底南寧市在“中國綠城”的基礎上，提出了打造“中國水城”的設想，特別是金浦路的這塊地緊臨將于今年年底建成的“匯歌湖”，旁邊還有南寧國際會(huì )展中心，是南寧瑯東片剩下的最后一塊成熟地塊；第三是這地塊比較小，開(kāi)發(fā)起來(lái)相對比較容易。
　　對于“樓面地價(jià)達到11033元/平方米”的說(shuō)法，南寧市國土局稱(chēng)“算法有所不同”。
　　南寧市國土局土地利用管理科科長(cháng)馮曉鋒說(shuō)，金浦路這一地塊在拍賣(mài)公告、拍賣(mài)現場(chǎng)對外公布的容積率為“≤11.76”，最終成交的價(jià)格樓面價(jià)的計算也是以公告公布的一個(gè)容積率來(lái)計算的，按照容積率計算它的建筑面積，那么樓面價(jià)格是11033元/平方米，“這是一種算法”�！斑@個(gè)地塊非常特殊，拍賣(mài)公告已規定需建成300米以上的超高層建筑�！倍�100米以上的容積率是沒(méi)有計算的，若按最低的標準300米來(lái)算，它的總建筑面積將達到27萬(wàn)平方米左右，實(shí)際容積率可以達到21，樓面地價(jià)應該在6000元/平方米左右�！半S著(zhù)建筑高度的增加，樓層的增加，樓面地價(jià)還會(huì )降低�！�
　　實(shí)際上，100米以上不計算容積率是南寧市關(guān)于促進(jìn)超高層建設的一項政策的內容。容積率的大小決定了土地開(kāi)發(fā)收益率的高低，從而影響到地價(jià)。而100以上不算容積率，那么開(kāi)發(fā)商將享受到實(shí)際已沒(méi)有了容積率的限制。譚玫瑰透露，南寧市對建設超高層建筑在稅費等多方面有優(yōu)惠政策。
　　超高層建筑高度和數量作為現代城市的標志之一，受到地方政府的追捧。據媒體報道，南寧鼓勵超高層建筑，原因有二：一是由于超高層建筑的增多，有助于提升城市的品牌形象；另一方面由于類(lèi)似的超高層建筑需要注入的資金巨大，因此一般只有大企業(yè)才有此能力，而吸引大企業(yè)的到來(lái)，也可以帶動(dòng)經(jīng)濟等方面的發(fā)展。
　　在政府的鼓勵和推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地就在情理之中了。
　　高漲的房?jì)r(jià)一直受到各方詬病，“地王”頻現甚至讓開(kāi)發(fā)商也嘆為觀(guān)止。但是，地價(jià)以及與地價(jià)密切相關(guān)的房?jì)r(jià)卻不斷攀升，最終又是誰(shuí)在受益？譚玫瑰在回應外界關(guān)于南寧“土地財政”的質(zhì)疑時(shí)透露，去年南寧財政收入240億元，土地出讓入庫收入為67億元，“不到30%”。3月10日，與南寧新“地王”一起拍出的地塊共有4塊，共計拍出了27.86億元。
　　業(yè)內人士分析，政府近30%的財政收入來(lái)自于賣(mài)地，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的稅收以及建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的稅收，土地對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了一半。利益導向使得地方政府樂(lè )于有意無(wú)意地制造“地王”。

　　誰(shuí)為最后的瘋狂買(mǎi)單？

　　新“地王”誕生的受益者是誰(shuí)？“地王”上建什么樣的房子？誰(shuí)來(lái)買(mǎi)“地王”上建的房子？……層出不窮的“地王”、節節攀升的房?jì)r(jià)牽動(dòng)社會(huì )各界神經(jīng)。在今年的全國“兩會(huì )”上，溫家寶總理在《政府工作報告》中提出，“要堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求”，似乎“地王”頻現的現象已是“最后的瘋狂”。然而，西部城市此間新出爐“地王”，誰(shuí)為這最后的瘋狂買(mǎi)單，已成為一個(gè)人人心知肚明的話(huà)題。
　　網(wǎng)友“張子吉”說(shuō)：8650萬(wàn)元/畝，政府有沒(méi)有考慮它的連帶效應？這是城市的淪喪，還是市場(chǎng)的無(wú)知？成也罷，敗也罷，中國兩會(huì )關(guān)注民生、關(guān)注房?jì)r(jià)的高談闊論，從某種程度上徹底成了升級版的鬧劇。
　　廣西一些房地產(chǎn)人士認為，超過(guò)300米的建筑不大可能用于建設住宅，因此新“地王”對房?jì)r(jià)的影響尚難估計，但對拍出如此高價(jià)均表示“沒(méi)有料到”。廣西榮和企業(yè)集團公司副總裁周鷹說(shuō)，“我們的出價(jià)是成交價(jià)的前一槌，我感覺(jué)再高就不行了”“說(shuō)實(shí)話(huà)這個(gè)拍賣(mài)價(jià)有點(diǎn)超出了我們的預料�！睆某杀旧蟻�(lái)分析，目前的地價(jià)再加上后期建設的10個(gè)多億元的成本，估計最后這棟樓的成本要達30億元左右。加之這個(gè)地塊停車(chē)位的建筑設計比較困難，估計要建到地下8-9層才能滿(mǎn)足停車(chē)位以及其它的相關(guān)配套，這樣來(lái)看，成本還要往上走。
　　廣西保利置業(yè)集團有限公司董事長(cháng)吳光明認為，僅從價(jià)格上看，這個(gè)總價(jià)是違背目前房地產(chǎn)市場(chǎng)規律的。目前，全國擁有超過(guò)300米超高層建筑的城市都是上海、廣州、深圳等一線(xiàn)經(jīng)濟發(fā)達城市。以南寧目前的經(jīng)濟發(fā)展水平來(lái)看，還缺少支撐這樣超高層建筑的市場(chǎng)基礎。
　　中國社科院在2009年11月16日發(fā)布的首部住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》顯示：全國35個(gè)大中城市中，南寧住房?jì)r(jià)值潛力排名第35位，為倒數第一，土地價(jià)值潛力第31位，為倒數第四。而就是升值潛力最小的南寧市，地價(jià)飆升可能帶來(lái)房?jì)r(jià)飆升，讓許多人惶惶不安。
　　網(wǎng)民評論道：“如果說(shuō)樓市是一場(chǎng)盛宴，政府、銀行、開(kāi)發(fā)商和富有投資客則成為這場(chǎng)房地產(chǎn)盛宴的分享者，而大多數的購房者，卻被高房?jì)r(jià)掏空了口袋里的所有積蓄�！笔忻駬�心，新“地王”會(huì )以點(diǎn)帶面的形式，影響到房?jì)r(jià)走向，進(jìn)而影響到老百姓的生活，最終還是讓老百姓為天價(jià)“地王”買(mǎi)單。