最近網(wǎng)上搞出的樓市“崩盤(pán)時(shí)間表”，通過(guò)對比中日兩國的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，認為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2011年崩盤(pán)。
　　只是，崩盤(pán)論者只說(shuō)因為房?jì)r(jià)高所以必然崩盤(pán)，卻并不能給出哪怕最粗略的崩盤(pán)“流程”。而我認為，中國房?jì)r(jià)在近幾年內要出現所謂的崩盤(pán)，確實(shí)是一種不切實(shí)際的幻想。
　　從經(jīng)濟學(xué)上考量，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崩盤(pán)，必須要滿(mǎn)足幾個(gè)要素：需求量萎縮、購買(mǎi)力嚴重不足、政策轉變，或者是產(chǎn)品價(jià)格嚴重脫離其價(jià)值。在此前提下，產(chǎn)業(yè)里的企業(yè)將出現資金鏈吃緊，降價(jià)甚至倒閉。而消費者普遍持幣觀(guān)望甚至是拒絕購買(mǎi)。
　　以房地產(chǎn)為例，要形成崩盤(pán)，以下四個(gè)環(huán)節是必不可少的：
　　第一，房?jì)r(jià)超過(guò)市場(chǎng)承受能力，成交量暴跌——這是購買(mǎi)力問(wèn)題。第二，開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊開(kāi)始拋售，降價(jià)促銷(xiāo)漸成風(fēng)潮——這是產(chǎn)業(yè)的表現。第三，百姓買(mǎi)漲不買(mǎi)落，越跌越不買(mǎi)——這是消費者表現。第四，開(kāi)發(fā)商成批倒閉，房子像“大白菜一樣便宜”可還是沒(méi)有人買(mǎi)，房?jì)r(jià)跌向無(wú)底深淵——崩盤(pán)。
　　以上四個(gè)環(huán)節，任何一個(gè)被打斷，“崩盤(pán)”就不可能成立。然而，事實(shí)如何呢？
　　先談第一個(gè)環(huán)節——購買(mǎi)力問(wèn)題。房?jì)r(jià)是否合理，最主要的依據是房?jì)r(jià)收入比。以北京為例，2009年家庭平均年收入為11.3萬(wàn)元；同期四環(huán)以?xún)绕诜烤鶅r(jià)為17478元/平方米；平均單套面積為113平方米。據此可以算出房?jì)r(jià)與家庭收入的比值為17.5。這個(gè)比值無(wú)疑是有參考價(jià)值的。
　　當然，按平均數計算的弊端極為明顯�，F在社會(huì )兩極分化趨勢已成共識，在北京收入最低的1/3家庭可能不吃不喝30年也買(mǎi)不起上述房子，而收入最高的那1/3家庭用5至6年的收入就可以買(mǎi)套房子。
　　然而，我們忽略了一個(gè)事實(shí)：“北上廣深”四個(gè)城市半數以上的高端物業(yè)由全國、全世界的富人購買(mǎi)，誰(shuí)能統計他們的房?jì)r(jià)收入比呢？
　　再看第二個(gè)環(huán)節：產(chǎn)業(yè)表現。房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不是新聞。
　　如今，扛過(guò)危機的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)吸取了教訓、學(xué)精了，預期稍一偏空就會(huì )降低施工進(jìn)度、延緩向建筑承包方支付款項，推遲開(kāi)盤(pán)……也就是說(shuō)一手握緊現金，另一手控制可售商品房的供應。
　　第三個(gè)環(huán)節，也就是百姓的觀(guān)望心理倒是可能暫時(shí)導致房市“量?jì)r(jià)齊跌”。但歷史是明鏡。2008下半年至2009年上半年間，的確出現過(guò)這種類(lèi)似的情況。但短暫的觀(guān)望期之后，卻迅速迎來(lái)了更高的房?jì)r(jià)！而如果真的觀(guān)望成風(fēng)，各項救市政策和言論必然又會(huì )紛至沓來(lái)——因為當前的政策走向非常清楚：是“防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”而并非不漲甚至是成交萎縮。
　　前三個(gè)環(huán)節不成立，最后的第四個(gè)環(huán)節要出現，自然就是一種幻想。
　　一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崩盤(pán)不可能是獨立事件。我們仰望著(zhù)房?jì)r(jià)離普通市民越來(lái)越遠，于是阿Q式地咒罵兩句，但是，咒罵并不能讓趙太爺意外死掉。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是一個(gè)遠比趙太爺要強大多少倍的厲害人物，甚至可以說(shuō)，房地產(chǎn)一打噴嚏，中國經(jīng)濟必然感冒。