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“地段決定價(jià)格”的樓市規則在北京被顛覆。據媒體報道，近期，北京首次出現遠郊區新房?jì)r(jià)格超過(guò)城區次新房的現象。
據北京中原三級市場(chǎng)研究部統計，3月底開(kāi)盤(pán)的項目中，處于北京東郊的通州區部分商品房單價(jià)已經(jīng)接近3萬(wàn)元。而東三環(huán)、南二環(huán)等內城區不少二手房單價(jià)徘徊在兩萬(wàn)元，遠遠比不上郊區新盤(pán)價(jià)格。房?jì)r(jià)倒掛問(wèn)題引起了網(wǎng)友的熱烈討論。
“北京通州的目標是趕超上海浦東”
2010年初春通州新城規劃的出臺，帶來(lái)了通州區房?jì)r(jià)的飆漲。有開(kāi)發(fā)商公開(kāi)表示，通州未來(lái)的目標是趕超上海浦東，“這不是沒(méi)有可能的事情，只是時(shí)間問(wèn)題”。每平方米2萬(wàn)元左右的新盤(pán)定價(jià)，也意味著(zhù)，通州區的房?jì)r(jià)在10年間飆升了近10倍。
郊區、城區房?jì)r(jià)倒掛原因何在？據媒體報道，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認為，城郊區房?jì)r(jià)倒掛是不正常的現象。目前北京高房?jì)r(jià)是人為“制造”出來(lái)的繁榮。
曹建海指出，城區次新房由于首付比例高，貸款相對復雜，而且有不少交易要求一次性付款，難獲投機者的青睞。而在目前較寬松的信貸政策下，有大量新房入市的郊區，自然吸引投機者蜂擁而至。
諸多現象可資佐證：目前有大量房地產(chǎn)商和炒房者到中小城市或是農村，用未在城市買(mǎi)過(guò)商品房的人的名義購房；同時(shí)，目前90%以上的購房人提供的收入證明可能存在水分；由于很多購房合同面簽改為代簽，相當多銀行在放貸前甚至沒(méi)有見(jiàn)過(guò)購房人。
中國人民銀行營(yíng)業(yè)管理部近期發(fā)布的報告顯示，今年一季度，北京有購房需求的居民中，投資性購房居民占比達到了23.1%，創(chuàng )近兩年以來(lái)的新高。作為最基本的民生產(chǎn)品，房地產(chǎn)已成為地方政府、開(kāi)發(fā)商和公眾最重要的投資工具，“全民炒房”之勢業(yè)已顯露。
“不合理按揭制度使然”
博友“童大煥”認為，房?jì)r(jià)倒掛最有力的解釋只有一個(gè)：就是不合理的商品房按揭制度逼得大量購房者不得不購買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)，從而導致郊區新盤(pán)的價(jià)格與城區新盤(pán)價(jià)格出現嚴重倒掛。
以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例，這一帶的次新房?jì)r(jià)格一般在26000元/平方米左右單價(jià)，但銀行按揭時(shí)最高只能評估到20000元/平方米；而新房?jì)r(jià)格則不低于35000元/平方米。以購買(mǎi)100平方米住宅為例，次新房評估價(jià)的80%貸款，則最高只能貸到2萬(wàn)元/平方米×100平方米×80%=160萬(wàn)元，則購買(mǎi)100平方米單價(jià)26000元的次新房需要100萬(wàn)元以上“首付”；而購買(mǎi)35000元/平方米的新房則無(wú)需另行評估，只需按開(kāi)發(fā)商的開(kāi)價(jià)，付3.5萬(wàn)×100平方米×20%=70萬(wàn)元首付。
70萬(wàn)元首付對于許多購房者來(lái)說(shuō)，仍然是不可承受之重，因此他們再一次把目光轉向了郊區。100平方米、28000元單價(jià)的郊區新房，購房者的現金支出只需首付款56萬(wàn)元。
此外，由于稅費制度收緊，購買(mǎi)次新房的營(yíng)業(yè)稅、中介費等，需要比購買(mǎi)新房平均多出5個(gè)左右百分點(diǎn)，每200萬(wàn)元的住房，又要多出近10萬(wàn)元現金。進(jìn)一步導致購買(mǎi)次新房的現金要求比購買(mǎi)新房高得多。
“城里沒(méi)有地可炒了，那么炒郊區吧”
新浪網(wǎng)友“祝捷”說(shuō)，稀缺性是公眾一致公認的高房?jì)r(jià)主因，那么倒掛是否說(shuō)明城區的地不如通州這樣的郊區的地稀缺呢？城里的地越來(lái)越少是不爭的事實(shí)。之所以爆炒通州答案正是通州還不稀缺，有供應所以才要聯(lián)手炒高。
土地財政下只有賣(mài)地地方政府才有收入，土地財政是高房?jì)r(jià)第一推手。同樣只有賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商才有面粉去做膨化面包。于是城里面沒(méi)有什么地可炒的了，那么炒郊區吧。 |