經(jīng)歷房?jì)r(jià)急升的2009年后，中央出臺了一系列房地產(chǎn)的調控政策以遏制房?jì)r(jià)“過(guò)快上漲”。但各種政策出臺已有數月，各地城市的房?jì)r(jià)仍舊高歌猛進(jìn)，刷新歷史記錄。近日在城市觀(guān)點(diǎn)論壇成都行研討會(huì )上，為何政策提出后屢屢得不到顯著(zhù)效果，如何保證政策落實(shí)，成為研討會(huì )討論的熱點(diǎn)。金科地產(chǎn)副總裁李戰洪在本次論壇上戲謔：“每次調控后，房?jì)r(jià)都像壓縮彈簧一樣，事后反彈到另一個(gè)新高度”，的確值得反思。

　　二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將穩步上漲

　　“高房?jì)r(jià)在成都一再被蝸居一族聲討，但成都出現單價(jià)破四萬(wàn)的樓盤(pán)和北京四環(huán)以?xún)确績(jì)r(jià)普遍達四萬(wàn)的樓盤(pán)不一樣�！背啥忌虉蠓慨a(chǎn)部主任蔡軍在研討會(huì )上表示，3月底，成都有一個(gè)樓盤(pán)譽(yù)峰，單價(jià)破四萬(wàn)，這在成都房產(chǎn)界是一個(gè)轟動(dòng)性的新聞，但四萬(wàn)元里面含了1.6萬(wàn)元的裝修。成都目前房?jì)r(jià)上了四萬(wàn)的主要是高層電梯公寓，一戶(hù)帶一個(gè)游泳池。蔡軍認為，這個(gè)報道有一點(diǎn)誤導成都市場(chǎng)了，實(shí)際上成都市場(chǎng)現在的價(jià)格7000元左右。
　　洲聯(lián)集團規劃景觀(guān)公司副總經(jīng)理胡之平表示，二三線(xiàn)城市將來(lái)的房?jì)r(jià)一定是穩步上漲。根據中原地產(chǎn)報告，2009年十大標桿房企在一線(xiàn)城市的土地儲備共計4100萬(wàn)平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬(wàn)平方米，二三線(xiàn)城市占土地儲備比重高達81%。其中，綠城的二線(xiàn)城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高，達到95%。而行業(yè)老大萬(wàn)科，去年新獲項目44個(gè)，規劃建面約1036萬(wàn)平方米，其中二三線(xiàn)城市占比超90%，今年新增項目八個(gè)，全部都在二三線(xiàn)城市，其中六個(gè)在珠三角的佛山、中山等地。而《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷(xiāo)售TOP20排行榜》也顯示，在一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)泡沫越來(lái)越明顯的情況下，二三線(xiàn)城市的已經(jīng)成為大型房企的重要戰場(chǎng)。
　　中國指數研究院的數據顯示，從去年10月份開(kāi)始，隨著(zhù)傳統供應旺季的來(lái)臨，全國各地的城市土地市場(chǎng)開(kāi)始分化。報告指出，由于土地市場(chǎng)表現過(guò)熱，上海、北京、深圳、廣州等城市從10月份開(kāi)始紛紛縮減土地供應。據悉，直到去年12月底，廣州亞運城項目推出后，才突破了2009年2.5平方公里的計劃土地供應量。由于受到供應的影響，一線(xiàn)城市成交量呈現下降的趨勢，但以南京、天津、成都為代表的二三線(xiàn)城市，不僅完成了全年的土地儲備計劃，同時(shí)城市土地成交量不斷上升。

　　高端住宅房?jì)r(jià)愈演愈烈

　　“盡管官方數據顯示，土地價(jià)格在房?jì)r(jià)當中的占比是23%，但是地價(jià)成本的上升是不可否認的事實(shí)，北京每平方米的土地交易價(jià)格已經(jīng)達到一萬(wàn)元，今年兩會(huì )之后又出了幾個(gè)地王，所以今年一季度的交易價(jià)格會(huì )更高�！鼻迦A大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹在論壇上表示，流動(dòng)性推動(dòng)地價(jià)的上漲和投資人對高端住宅的旺盛需求，吸引了越帶越多的企業(yè)向高端化轉型。目前地價(jià)和房?jì)r(jià)都呈現上漲趨勢，高端住宅價(jià)格的波動(dòng)性開(kāi)始加劇�！笆澜绺鲊�的經(jīng)驗都表明，高端住宅相對于普通住宅，價(jià)格都有更明顯的波動(dòng)性，因此在經(jīng)濟低谷當中，高端住宅受到的沖擊也必然更大�！倍披惡绫硎�，如果選擇了更多的高端項目，會(huì )提高利潤率，但是高端品牌對資本金會(huì )有更大的占有額，擴張速度會(huì )更慢。
　　針對目前越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在保證一定擴張規模的時(shí)候，更多的是選擇利潤高但是周轉率低的高端項目來(lái)開(kāi)發(fā)，杜麗虹依舊持警示性的意見(jiàn)“高端化的步伐越快，整體的財務(wù)杠桿就越低，如果不保證當前的財務(wù)結構，那就意味著(zhù)會(huì )達到25%的超速擴張，而且高端項目擴張越快，高端的比重越高，潛在的風(fēng)險就越大�！睂Υ�，四川置信集團董事長(cháng)唐名璉則表示，無(wú)論是進(jìn)入高端市場(chǎng)或者是大眾化市場(chǎng)，無(wú)論是短期也好長(cháng)期也好，對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，本能就是追求利潤最大化。

　　好市場(chǎng)也有“癌癥”

　　“中國住房房?jì)r(jià)一直呈上升態(tài)勢，這一次是高房?jì)r(jià)引發(fā)的新一輪調控”，建設部政策研究中心副主任王玨林認為，市場(chǎng)雖好，但問(wèn)題不少，房?jì)r(jià)漲幅太快是這次調控的最主要原因之一�！拔覇�(wèn)一些開(kāi)發(fā)商盈利及虧損情況，他們只告訴我一句話(huà)，我沒(méi)有賠只有賺，只有賺多少的問(wèn)題，”因此，王玨林認為，一個(gè)好的市場(chǎng)并不等于一個(gè)健康的市場(chǎng)，高房?jì)r(jià)帶來(lái)的后果是泡沫和最終失去的市場(chǎng)。
　　王玨林的基本判斷是，更多的消費者已經(jīng)遠離了房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)去很多家庭想買(mǎi)房想看房，想做房的夢(mèng)，現在不想做了，也沒(méi)辦法看了，因為價(jià)格太高了，大家都接受不了。對于目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展個(gè)調控，王玨林認為：“我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處于初級發(fā)展階段，市場(chǎng)還不全面，還不完善，還在建立和完善之中。因為對市場(chǎng)中的房?jì)r(jià)政府干預不了，從來(lái)也沒(méi)有干預。但是政府調整市場(chǎng)的手段只有三樣：土地、經(jīng)營(yíng)、稅收的規劃，用這種手段調控是屬于按照市場(chǎng)的規律來(lái)調整，并沒(méi)有違背市場(chǎng)的規律�！痹谕醌k林看來(lái)，這一次的調控的重點(diǎn)一個(gè)是增加土地供應量，一個(gè)是解決市場(chǎng)的問(wèn)題。面對目前越調控房?jì)r(jià)越漲的尷尬，王玨林坦言，更多是因為之前很多政策執行不到位使然�！艾F在大家觀(guān)望的還是政策繼續，所以市場(chǎng)看政策，政府看政策，消費者都在看政策的變化，所以保持政策的連續性和穩定性非常重要�！蓖醌k林認為，只有政策執行到位，而且用各種措施來(lái)解決市場(chǎng)供應的問(wèn)題，相信房?jì)r(jià)不會(huì )越來(lái)越高，會(huì )平穩發(fā)展。王玨林為解決政策效果歸結為三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，“一是要有政策，政策要配套，不管是部門(mén)的還是地方的，都按照國務(wù)院的要求來(lái)出臺政策。第二要執行力到位，就是說(shuō)話(huà)要算數，不能說(shuō)了不算。第三，市場(chǎng)的供應量要增大�！北M管房地產(chǎn)問(wèn)題似乎不少，但王玨林堅稱(chēng)，“房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì )轉變，現在的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)對于拉動(dòng)鋼鐵、建材、家居等產(chǎn)業(yè)舉足輕重，對于金融業(yè)的穩定發(fā)展至關(guān)重要，這次調控是要把房地產(chǎn)的癌癥治好，保持房地產(chǎn)健康穩定地發(fā)展”。

　　政策將趨正�；�

　　“2010年的宏觀(guān)政策有一個(gè)非常重要的基調，就是從2009年的非常時(shí)期的非常政策，要平穩地過(guò)渡到正常時(shí)期的正常政策，這里有一個(gè)正�；�的過(guò)程�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)、中國銀行業(yè)協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在觀(guān)點(diǎn)城市論壇成都行上表示，2009年的政策出現了幾個(gè)“異常之處”，導致市場(chǎng)的巨大變化的和超常規發(fā)展。巴曙松認為第一的異常之處是地方政府投融資平臺帶動(dòng)了城市化基礎設施建設。第二是9.59萬(wàn)億的信貸高速增長(cháng)。第三則是房地產(chǎn)出乎意料的大幅上漲。而恰巧是這三塊在應對09年金融危機里面，都發(fā)揮了巨大的積極作用。巴曙松在談到信貸“正�；�”的時(shí)候表示，今年第一季度很可能就是緊縮最強的季度，如果二季度超越的話(huà)，有可能會(huì )延續到三季度。
　　談到房地產(chǎn)市場(chǎng)“正�；�”的任務(wù)，巴曙松稱(chēng)，希望今年開(kāi)發(fā)商可以擺正心態(tài)，應重點(diǎn)把握一下城鎮化機遇。中央目前在加大對城鎮化的部署力度，“到底中國這樣一個(gè)土地稀缺的地方，該走大城市的道路，還是小城市的道路，走哪一個(gè)路徑比較好？現在看來(lái)在領(lǐng)導方向有一個(gè)初步的確定，就是以大帶小�；蛘哒f(shuō)大城市工作小城市生活，這個(gè)模式的可能性最大�！痹谡劶俺擎偦�的模式時(shí)，巴曙松如是表示�！霸诔擎偦�過(guò)程中對房地產(chǎn)影響方面有幾個(gè)方面值得關(guān)注，第一城市化的路徑是怎么布局的，第二區域發(fā)展格局，第三取決于戶(hù)籍制度試點(diǎn)的進(jìn)展�！卑褪锼蓺w結了開(kāi)發(fā)商在城鎮化加速進(jìn)程中應該留意的問(wèn)題。巴曙松認為，目前有許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)嗅到在城鎮化進(jìn)程中二三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)潛力，繼而涌入小城市掘金。