在外媒的報道中，鄂爾多斯新建的城市核心區——康巴什新區，被稱(chēng)作“鬼城”，大意是說(shuō)這里現代建筑密集，公建、高層住宅、花園洋房、別墅等建筑眾多，城市片區面積也很大，道路不次于北京的長(cháng)安街，但卻人跡罕至，特別是在夜晚成為一座黑燈瞎火的“空城”，形如一座沒(méi)有人煙的鬼城或是那種被人類(lèi)荒廢了的城市。

　　城鎮建設要與人口相匹配

　　新浪網(wǎng)友“大理山居”在博客中說(shuō)，何謂鬼城，典型代表是日本片《千與千尋》里的那個(gè)鎮子，鋪面繁華卻沒(méi)個(gè)人影，尤其是那些飄香的飯菜，更添鬼氣。要試圖下個(gè)定義的話(huà)，便是人流與城鎮的規模和設施，遠遠不能匹配。
　　在中國，常見(jiàn)于那些基于規劃造出的新城，有很多房子而人氣卻沒(méi)跟上。又如那些夜間開(kāi)燈率極低的樓盤(pán)，或者年輕人都已流往外地打工、而老一輩又逐漸老去的鄉村。中國的鬼城、鬼樓、鬼村，主要是上述三個(gè)原因。城鎮的設施，要跟人口相匹配，如此的城鎮會(huì )顯得比較和諧。

　　有錢(qián)人買(mǎi)房不一定為了住

　　“蕭雨的夜色天空”說(shuō)，我只能認為，城市發(fā)展到一定階段必然要尋求自我更新、自我形象的改善和重塑，從而對外擴張發(fā)展，同時(shí)大量的土地囤積與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也可以促進(jìn)政府收入增加，但這未必適應民生發(fā)展的需求。
　　據說(shuō)，這些新建的住宅小區早已都被賣(mài)掉了，對于這點(diǎn)我毫不懷疑，鄂爾多斯有錢(qián)人完全有不可限量的能力消化“這點(diǎn)”有限的商品房(量其實(shí)已不算小了)，他們的投資在鄂爾多斯當地已無(wú)法被完全滿(mǎn)足，才使得他們游走于全國各地，繼續癡迷地尋找著(zhù)投資獲利的各種途徑。
　　很顯然，這些房屋都被當作了一種資產(chǎn)的儲備而暫時(shí)地擱置在那里。對房地產(chǎn)我們不能停留或局限于狹隘片面的居住需求層面來(lái)看待，而今房地產(chǎn)價(jià)格的上漲反映了需求的多樣化和充足的消化量能徹底地釋放，因此真正的價(jià)值應該有多大，是多少，我們無(wú)從確認。
　　對于鄂爾多斯房地產(chǎn)究竟會(huì )有多少泡沫的成分，我們真的很難去判斷，這在中國很多地方都如此，因為我們無(wú)法確切地考量社會(huì )中，住房使用需求究竟有多大，投資需求有多大，置業(yè)的用途是什么，人們置業(yè)的觀(guān)念和出發(fā)點(diǎn)是如此的千差萬(wàn)別，因此談?wù)摲康禺a(chǎn)泡沫對于不同地區我們不能一概而論。
　　鄂爾多斯人不喜歡投資股票債券這些金融衍生產(chǎn)品，他們最喜歡的還是投資房地產(chǎn)。地域內的傳統觀(guān)念促使房地產(chǎn)投資相當火熱，有錢(qián)人可以擁有很多套房子。

　　是市場(chǎng)行為還是政府行為？

　　“盛大林”在博客中說(shuō)，有一個(gè)因素對評判這個(gè)問(wèn)題非常重要，那就是康巴什新區這座新城是誰(shuí)的“作品”？因為，如果是市場(chǎng)的行為，那至少說(shuō)明市場(chǎng)比較看好它，而任何后果也都由市場(chǎng)主體來(lái)承擔；而如果是政府的行為，那就與市場(chǎng)隔了一層，而決策者往往可以不負責任。當然，如果政府獨資建設新城經(jīng)過(guò)了科學(xué)、民主和依法決策的程序，比如廣泛征求過(guò)民意并經(jīng)過(guò)了人大等民意機關(guān)的審議通過(guò)，那么全民為失敗埋單也是理所應當的�？墒�，報道中沒(méi)有提及這一點(diǎn)。從民資不愿參與以及入住率很低的現狀來(lái)看，如此大行舉債且“預期收益不確定”的政府工程也不太可能得到民意的普遍認可。
　　市場(chǎng)有其自身的規律，不是行政力量所能左右的。因此，鄂市的這座“鬼城”之所以可怕，不在于現在“沒(méi)人氣”，而在于它是“政府造”。