3月24日，在沈陽(yáng)春季房交會(huì )上，售樓員向市民介紹樓盤(pán)信息。70多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的102個(gè)樓盤(pán)參展，可銷(xiāo)售商品住宅25600套，而參展中介機構提供二手房源達6萬(wàn)套。新華社發(fā)(楊新躍/攝)

    房子是這個(gè)年代永恒的主題，擁有一套屬于自己的房子成為許多人的重要奮斗目標之一。在兩會(huì )代表、委員的提案中，出現了比往年特殊的現象，即關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的提案將近半數。而代表、委員們熱議的十大房地產(chǎn)問(wèn)題之一是二手房交易問(wèn)題。
　　房地產(chǎn)分析人士表示，北京進(jìn)入二手房時(shí)代，二手房成交量超過(guò)一手房并且在樓市中占比重不斷增大。二手房因其地理位置較好，價(jià)格較新房更加容易接受，成為了許多人的第一選擇。
　　但是二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程復雜，各個(gè)環(huán)節環(huán)環(huán)相扣。涉及的主體多，買(mǎi)方、賣(mài)方、中介方，方方都需謹慎。當準備要買(mǎi)房或者賣(mài)房的時(shí)候，都請自問(wèn)一句，心里有數了嗎？

　　定金雖少，意義重大

　　買(mǎi)房頗有炒股之勢，購買(mǎi)時(shí)間不同價(jià)格可能相差好幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)。
　　馬先生在中介公司的介紹下看好了一套150萬(wàn)元100平米的二手房打算作為結婚的房子，他自覺(jué)眼疾手快地與房主何先生簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同》以及上述兩份合同的《補充協(xié)議》，從法律上確定了房屋買(mǎi)賣(mài)。為避免夜長(cháng)夢(mèng)多，馬先生一放下簽合同的筆便支付給了房主何先生2萬(wàn)元定金，第二天交付給中介公司居間服務(wù)費用3萬(wàn)元。
　　根據合同約定，下一步應該是馬先生支付購房款，何先生協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續。于是馬先生多次要支付購房款給何先生，未料何先生卻一再拒收亦不提過(guò)戶(hù)事宜。馬先生納了悶，之后只能在租住房屋中結了婚。他很苦惱，房?jì)r(jià)飛漲，如果放棄這套房子去買(mǎi)其他房子，那當時(shí)的150萬(wàn)縮水了，現在只能買(mǎi)80平米的房子。馬先生一紙訴狀將何先生起訴至海淀法院要求何先生繼續履行《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以及《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同》，交付涉案房屋，并且共同向房屋權屬登記部門(mén)申請辦理房屋權屬轉移登記手續。2010年1月法院做出了判決，支持了原告馬先生的訴訟請求。
　　法官釋法：馬先生和何先生之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方當事人真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律規定，屬于有效合同。雙方均應按照約定，享有權利、履行義務(wù)。定金，是指當事人在合同訂立前或支付房款前由一方向另一方支付的金錢(qián)，其目的在于擔保合同債權的實(shí)現，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或者收回。
　　法官提示：房?jì)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，易出現賣(mài)方將房賣(mài)與更高出價(jià)者導致違約的情況。這時(shí)買(mǎi)方有權選擇要求賣(mài)方繼續履行合同，也可以要求賣(mài)方承擔金錢(qián)形式的違約責任，即承擔雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。買(mǎi)房時(shí)，積極約定定金條款有利于保障房屋買(mǎi)賣(mài)合同的順利履行。

　　裝修款代替購房款，有效？無(wú)效？

　　楊先生在中介公司的介紹下想購買(mǎi)李先生位于繁華區的一套住房，房屋的成交價(jià)款實(shí)際178萬(wàn)，但是中介告訴楊先生如果在買(mǎi)賣(mài)中將房屋價(jià)款寫(xiě)成88萬(wàn)，將余款90萬(wàn)寫(xiě)成裝修款就可以少繳納稅款。因此雙方在簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以及《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同》后，又簽訂了一份《裝修款補充協(xié)議》載明了裝修款代替一部分房款的內容。
　　后楊先生依照買(mǎi)房合同支付了定金以及首付款。但李先生的好朋友白先生也看上了這套房子，便執意以多5萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)。李先生動(dòng)了心決定賣(mài)房給白先生，便以和楊先生簽訂的《裝修款補充協(xié)議》中房屋價(jià)款約定內容規避了國家稅收管理規定，主張合同應屬無(wú)效，拒絕繼續履行。楊先生起訴李先生要求繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2010年1月法院判決支持了楊先生的訴訟請求。
　　法官釋法：依據合同法第五十二條關(guān)于合同無(wú)效的法定情形規定為：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：......(五)違反法律、行政法規的強制性規定”。這里的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。被告李先生所主張交易行為違反稅收相關(guān)管理規定，并不屬于效力禁止性規范，而是管理禁止性規范，故雙方所簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同內容并不違反法律的規定，應屬合法有效，依法成立的合同受法律保護，對簽訂合同的各方當事人都具有約束力。
　　法官提示：當事人應本著(zhù)誠實(shí)信用的原則進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，不能將購房款寫(xiě)成裝修款以逃避?chē)�家稅收。國家近期二手房政策對此行為有一定規制，涉及貸款時(shí)，裝修款可能無(wú)法按照存量房貸款流程進(jìn)行審批，這樣加大了資金不足的買(mǎi)房者辦成貸款的風(fēng)險，從而嚴重影響了合同的履行、交易的穩定，對二手房市場(chǎng)發(fā)展也產(chǎn)生不良影響。

　　你的中介靠譜嗎？

　　宗先生最近被中介公司起訴了，很是苦惱，事情是這樣的：
　　他有一套閑置的房屋想要出售，與中介公司的經(jīng)紀人小劉簽訂了《房屋出售委托合同》，約定由中介公司代理宗先生出售，并且排除其他委托人代理。中介公司向宗先生支付了定金3千元，約定如果在規定日期內未售出，定金不予退還。一個(gè)偶然的機會(huì )宗先生得知中介公司的小劉未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格，但回想起在合同洽談時(shí)，小劉卻出示了載明“經(jīng)紀人”字樣的名片，且對外亦稱(chēng)其具有相應資格。宗先生對中介公司的誠信產(chǎn)生了質(zhì)疑，立即向中介公司發(fā)出解除委托合同的通知，函稱(chēng)中介公司存在違約行為故解除委托合同。
　　之后，宗先生自行將房屋以客觀(guān)的價(jià)格賣(mài)給了魏先生。這時(shí)，中介公司也與第三人簽訂了購房委托合同，并收取了定金。中介公司著(zhù)了急，將宗先生訴至海淀法院認為其行為違反了委托合同的約定，要求解除合同、返還定金并且賠償違約金。法院判決宗先生返還中介公司定金3千元，駁回了中介公司其他訴訟請求。
　　法官釋法：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會(huì )或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書(shū)》的人員，中介公司從業(yè)人員小劉未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書(shū)》，對外以經(jīng)紀人名義從事相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，上述違規行為足以使得宗先生失去對中介公司的信任進(jìn)而解除雙方居間合同，故自通知到達中介公司之日，雙方居間合同關(guān)系即告解除。故中介公司稱(chēng)宗先生違約，要求其雙倍返還定金并賠償損失的主張得不到法院的支持。
　　法官提示：人們在與中介公司簽訂合同時(shí)，應擦亮眼睛查看中介公司的資質(zhì)以及經(jīng)紀人的執業(yè)資格，避免因中介缺失此類(lèi)資格對自己產(chǎn)生不利影響。當發(fā)現中介存在資質(zhì)問(wèn)題時(shí)，及時(shí)解除合同，同時(shí)規劃好房屋出售的下一步計劃，避免“賠了夫人又折兵”。