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| 2010-04-19 作者:記者 王濤/北京報道 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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近日，北京推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”。這被視為土地出讓招拍掛制度的重大轉變，更有人將之看作新一輪全國土地市場(chǎng)變革和房地產(chǎn)調控政策的開(kāi)端。業(yè)內人士認為，新舉措的出臺有利于遏制地價(jià)非理性上漲并最終有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。
4月16日，北京市國土資源局副局長(cháng)曾贊榮宣布，北京市將改進(jìn)目前土地出讓只是“價(jià)高者得”的方式，遵循的思路是，一、擬將投標價(jià)款、付款進(jìn)度、開(kāi)發(fā)建設周期、政策性住房建設條件、土地節約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jì)、財務(wù)狀況以往出讓合同履約情況、參與建設的政策性住房規模、近期拿地情況和對未來(lái)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的承諾等因素作為評標條件。二、設定合理價(jià)格區間，在社會(huì )中介機構對區域地價(jià)和房?jì)r(jià)進(jìn)行綜合評價(jià)的基礎上，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家論證，有關(guān)部門(mén)集體決策確定。三、進(jìn)一步弱化投標價(jià)格因素，其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。
“在具體的操作細節上，可能會(huì )因地塊的實(shí)際情況而略有不同�！北本┦型恋卣韮渲行南嚓P(guān)負責人對《經(jīng)濟參考報》表示。
昌平區北七家工業(yè)區配套住宅項目用地是北京市16日推出的9宗地塊之一，記者在其招標文件中看到，評標將分兩個(gè)階段進(jìn)行。第一階段主要評估和比較投標人的財務(wù)及資信，占30分，得分低于15分不能進(jìn)入第二階段的評標。第二階段中，投標價(jià)款總額占25分；項目定位、方案說(shuō)明、經(jīng)營(yíng)理念及開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)周期說(shuō)明占20分；企業(yè)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jì)或投資業(yè)績(jì)情況，以及通過(guò)北京市土地交易市場(chǎng)取得的商品住宅用地規模與經(jīng)營(yíng)性用地出讓合同的履約情況占20分；綜合印象占5分。
除此之外，北京市將試點(diǎn)“不設評標委員會(huì )”的招標方式，引導企業(yè)理性參與土地競買(mǎi)；試點(diǎn)采用“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)，競政策性住房面積”的方式，抑制地價(jià)和房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)。企業(yè)在競買(mǎi)時(shí)承諾的政策性住房配建面積、配建價(jià)格以及對未來(lái)商品住房的銷(xiāo)售均價(jià)，將在土地成交后寫(xiě)入土地出讓合同，并按約定內容嚴格執行。
更早些時(shí)候，上海市規劃和國土資源管理局發(fā)布的出讓公告顯示，閔行區莘莊一地塊使用權招標出讓采取公開(kāi)招標方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人，價(jià)格將不再是競得地塊的決定性因素。
北京、上海等地的這種“改良”使得延續多年的“價(jià)高者得”的土地出讓模式發(fā)生了重大轉變。此前，“價(jià)高者得”一直是土地出讓的主流原則。
眾所周知，招標出讓是根據出讓使用權地塊開(kāi)發(fā)利用的條件和要求，從價(jià)格、規劃方案、競標人的資格、社會(huì )效益等多方面綜合考慮來(lái)決定中標者。掛牌、拍賣(mài)出讓方式都是采用“價(jià)高者得”的原則，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的當下，掛牌出讓最終就成了現場(chǎng)競價(jià)，“與拍賣(mài)沒(méi)什么區別”。加之招標出讓比重低，現行招拍掛制度似乎就“只有拍賣(mài)一種形式了”，在供不應求的情況下很容易越拍越高。因此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，在供不應求的情況下，采取招標的辦法有利于地價(jià)保持平穩。
對于正在慢慢興起的新一輪完善招拍掛制度的嘗試，國土資源部土地利用管理司司長(cháng)廖永林透露，目前國土資源部已經(jīng)組織相應的專(zhuān)題研究，隨后可能會(huì )對試點(diǎn)進(jìn)行推廣。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓將其解讀為：對房地產(chǎn)行業(yè)更深層次的新一輪調控已經(jīng)顯現�！斑@是一個(gè)好的方向，我們可以將北京、上海等地的新舉措看作是對開(kāi)發(fā)商考核體系的一次調整，這將在很大程度上轉變開(kāi)發(fā)商的拿地行為，并最終有利于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。尤其是將參與建設的政策性住房規模納入評標體系等做法，對政府未來(lái)推進(jìn)保障性住房建設有較大積極意義�！彼A測：“新措施的出臺一定有助于降低地價(jià)，今后地王的出現頻率將大大降低�！�
也有專(zhuān)家對相關(guān)操作細節提出建議，希望最大程度上堵塞可能的制度漏洞。比如，“如果兩家企業(yè)在其他指標上都不相上下的話(huà)，那么地價(jià)指標還是會(huì )成為最終決定性因素，此時(shí)與價(jià)格因素所占權重就沒(méi)有決定性作用了�！蹦暇┐髮W(xué)國土資源與旅游學(xué)系教授黃賢金提醒說(shuō)。此外，專(zhuān)家還建議應關(guān)注房?jì)r(jià)由市場(chǎng)決定與地價(jià)由評估確定之間的矛盾，在招標過(guò)程中需杜絕尋租行為、最大程度上保證公平、公正、公開(kāi)。 |
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