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4月14日出臺的“新國四條”和4月17日出臺的“新國十條”房地產(chǎn)調控新政，以其精準的政策定位和震撼的執行決心力挽狂瀾，成功地扭轉了市場(chǎng)預期，取得重大階段性調控成果。
從經(jīng)濟學(xué)要義來(lái)看，中國樓市并非完全市場(chǎng)，“市場(chǎng)失靈”現象在所難免，政府加強調控，擠掉樓市泡沫，防范金融風(fēng)險，避免泡沫破裂給中國經(jīng)濟帶來(lái)災難是必要的，這也正是“新國十條”的政策內涵。但利用行政行為以及貨幣政策來(lái)調控房地產(chǎn)“市場(chǎng)失靈”，畢竟只是治理中國房地產(chǎn)“問(wèn)題市場(chǎng)”的短時(shí)與權宜之計。
相比之下，在進(jìn)行土地政策改革的基礎之上，利用財稅政策引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益可能成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸“正常市場(chǎng)”的中期之計。
從財稅政策要義來(lái)看，個(gè)人住房稅收政策目標應該有三：一是保民生。在此，筆者要再次強調，住房的本質(zhì)屬性是民生消費品，而不是投資品，更不是投機品。地方政府常常沉迷于房?jì)r(jià)高漲帶來(lái)的GDP增長(cháng)和財政收入超速增加，這種“經(jīng)營(yíng)城市”的行政理念只會(huì )掠奪百姓的財富和全體國民的幸福。其實(shí)，幸福、尊嚴、公正、和諧，才是衡量個(gè)人住房稅收政策好壞的首要尺度。二是調收入。稅收政策本來(lái)就是政府用來(lái)調節二次收入分配的重要工具。因此，房地產(chǎn)稅收上的“劫富濟貧”對控制我國不斷升高的基尼系數應該有所作為。三是促發(fā)展。人口眾多、土地緊張是我國的基本國情，而由于房地產(chǎn)投資或投機引起的居高不下的房地產(chǎn)空置是一種土地資源和國民財富的極大浪費。中國經(jīng)濟需要的是鼓勵實(shí)體投資和創(chuàng )新發(fā)展，避免資源扭曲配置，全民投資炒房，以求坐享暴利的不正�！澳嫦蜻x擇”行為必須依靠房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行及時(shí)糾正。
從個(gè)人住房消費的環(huán)節來(lái)看，稅收政策的著(zhù)力點(diǎn)應該重點(diǎn)放在三個(gè)環(huán)節：購買(mǎi)住房或租房消費、住房持有、住房轉讓。
在個(gè)人購買(mǎi)住房環(huán)節，要著(zhù)重強調差別性稅收調控政策。對購買(mǎi)首套普通住房和改善性住房的，適用契稅優(yōu)惠稅率；而對購買(mǎi)多套住房，或別墅、大面積等非普通住宅的，除取消優(yōu)惠稅率外，還可以考慮征收特別消費稅。對無(wú)自有住房而租房住的，每月租金可以在個(gè)人所得稅中進(jìn)行適當抵扣。這種差別性稅收政策既有利于引導合理的住房消費理念，也有利于調節收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求。政府一貫倡導的“青年人應該先租房后買(mǎi)房”不能僅停留在口號上，對住房租金實(shí)行個(gè)人所得稅抵扣應該成為我們需要邁出的第一步。
在住房持有環(huán)節，物業(yè)稅的推出應該是改革根本。1%至2%的物業(yè)稅稅負對短期炒房者可能影響有限，但如果實(shí)行累進(jìn)的差別性稅率，則對持有多套住房的投資者，會(huì )大大增加他們的持有成本，降低他們的收益預期。國外的成熟經(jīng)驗也反復證明物業(yè)稅的征收是抑制房產(chǎn)投機的有效手段。但物業(yè)稅的推出既面臨立法程序問(wèn)題，也面臨房產(chǎn)清查、評估等技術(shù)細節問(wèn)題，一時(shí)半刻不易推出。作為過(guò)渡之計，房地產(chǎn)保有稅的開(kāi)征不失為可選之策。
在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節，我們曾呼吁，應盡快取消二手房交易的各項稅收優(yōu)惠政策。經(jīng)測算，目前二手房交易實(shí)際征收稅收不到總房?jì)r(jià)的2%，如果取消優(yōu)惠稅率，從嚴征收土地增值稅和個(gè)人所得稅，則炒房者收益的50%以上需要繳稅�！爸孛x稅負、輕實(shí)際稅負”，這種“雷聲大、雨點(diǎn)小”的稅收政策執行力度會(huì )逐步吞噬我們政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和信心。從長(cháng)期來(lái)看，對投資性尤其是投機性住房轉讓課以重稅是保證住房的民生特性，抑制不正常性住房需求的最有效手段。
“更加嚴格的差別化住房信貸政策”已經(jīng)刮起了房貸政策的“超級風(fēng)暴”，相信“以差別化為基本特點(diǎn)，以民生為最終目標”的個(gè)人住房消費稅收政策的腳步將很快到來(lái)！
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