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“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控正在深刻地影響著(zhù)各地樓市。
《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，受接二連三的調控政策影響，五一期間，北京、深圳等地樓市持續低迷，無(wú)論是購房者還是開(kāi)發(fā)商均陷入觀(guān)望狀態(tài)，商品房成交量降至冰點(diǎn)，而成交價(jià)格則出現了松動(dòng)跡象。
業(yè)內人士稱(chēng)，地方版樓市調控的嚴厲程度更勝于中央，未來(lái)各地樓市有望繼續走低，或現“量?jì)r(jià)齊跌”，樓市調整的趨勢已經(jīng)確立。專(zhuān)家表示，此番政策調控如果沒(méi)有明顯效果的話(huà)，中央或各地方政府還有可能出臺更加嚴厲的調控措施，比如呼聲一直高漲的樓市稅收政策。
現狀 購房情緒陷入嚴重觀(guān)望
“最近看房的人明顯少了，上個(gè)月月初的時(shí)候一天能接十幾組客戶(hù)，現在一天能有二三組就不錯了。把4月份的單子辦完，就可以好好休息一陣了�！北本〇|四環(huán)某中介經(jīng)紀人小馬無(wú)奈地說(shuō)。
《經(jīng)濟參考報》記者3日從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站上獲悉，五一期間，北京二手房交易跌入冰點(diǎn)，5月1日、2日的日均簽約量?jì)H為211套，與4月日均簽約量1164套相比，降幅達82%。
來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據還顯示，4月中旬新“國十條”出臺后，北京共有8個(gè)項目推出新的預售房，共2377套新房上市預售，截止到4月27日，僅售出1套。
“五一”期間，在位于管莊的某項目售樓處，看盤(pán)者寥寥無(wú)幾，售樓員也在閑聊�！督�(jīng)濟參考報》記者在采訪(fǎng)中了解到，這個(gè)項目剛剛在五一前開(kāi)盤(pán)，推出了約300套房源，目前賣(mài)了不到100套。
“之前都是開(kāi)盤(pán)就被搶光，現在政策調控太厲害，許多原來(lái)有意向的客戶(hù)都開(kāi)始觀(guān)望了�！倍鴮τ�25000元/平方米的均價(jià)，銷(xiāo)售人員表示，暫時(shí)不會(huì )調整，“開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不缺錢(qián)，也在觀(guān)望�！�
21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡告訴《經(jīng)濟參考報》記者，歷年來(lái)的大、小長(cháng)假，樓市成交量都是很低的，所以光看假期的成交量沒(méi)有太多參考價(jià)值�！靶抡o樓市帶來(lái)的影響，關(guān)鍵還要看五一之后，現在的情況并不樂(lè )觀(guān)，下半年的情況會(huì )越來(lái)越糟�！�
不只是北京，樓市降溫政策的接連出臺，也使得深圳的購房情緒由之前的一路高漲瞬間降至嚴重觀(guān)望。據深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監測統計顯示，5月1日，深圳僅成交26套新房住宅，5月2日僅成交7套新房住宅。樓市的冷清可見(jiàn)一斑。
《經(jīng)濟參考報》記者在2010中國深圳(春季)房地產(chǎn)交易會(huì )現場(chǎng)看到，深圳本土開(kāi)發(fā)商只有8家，參展樓盤(pán)僅14個(gè)，較之去年51個(gè)深圳專(zhuān)案參展，驟降七成多，創(chuàng )下史上最冷清紀錄。
“從4月下旬開(kāi)始，北京許多地區二手房?jì)r(jià)出現松動(dòng)。從目前的形勢看，這種勢頭還將持續一段時(shí)間，”齊凡預計，隨著(zhù)調控趨緊及成交量的下滑，北京二手房?jì)r(jià)格將率先下跌，大約在2至3個(gè)月后，新房房?jì)r(jià)將開(kāi)始松動(dòng)。
中原地產(chǎn)則預計，5月份，北京商品房成交量有可能出現明顯下跌，跌幅或超過(guò)5成，而價(jià)格則因為5月開(kāi)盤(pán)城區項目比例開(kāi)始增加，開(kāi)盤(pán)均價(jià)有可能繼續上漲，但是部分郊區項目必然開(kāi)始下調價(jià)格，樓市調整的趨勢已經(jīng)確立。
原因 地方版樓市新政扎堆出臺
開(kāi)發(fā)商和購房者的雙重觀(guān)望，與中央和地方推出的新一輪樓市調控政策有著(zhù)莫大的關(guān)系。
繼4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》下發(fā)之后，包括北京在內各地方已陸續出臺政策落實(shí)國務(wù)院相關(guān)通知精神。此外，深圳、上海等地也正在積極醞釀地方執行細則，業(yè)內人士預測，五一過(guò)后會(huì )有更多城市推出地方版樓市調控新政，樓市調整的壓力在進(jìn)一步積聚。
4月30日，風(fēng)傳已久的北京樓市新政終于落地。這份被稱(chēng)為“京十一條”的通知明確要求，商業(yè)銀行根據風(fēng)險狀況，暫停對購買(mǎi)第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非北京市居民發(fā)放貸款。自政策發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買(mǎi)一套商品住房。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張月認為，“京十一條”的短期打擊效應立竿見(jiàn)影，不但限制了投資需求，很多自住型需求也將被拒之門(mén)外，如果說(shuō)此前的“國十一條”讓想買(mǎi)房的人不想買(mǎi)房了，那么此次細則就是讓想買(mǎi)房的人不能買(mǎi)房了。
SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，“同一購房家庭只能在本市新購一套住房”是一條嚴厲的政策。過(guò)去，在一個(gè)住房項目中多套購買(mǎi)的現象比較普遍，在全市范圍內購買(mǎi)多套的家庭就更多了。這條政策會(huì )使市場(chǎng)上對住房的需求迅速減少。
北京并非孤例。4月30日同一天，浙江省政府常務(wù)會(huì )議提出，對于商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的城市，商業(yè)銀行可以根據風(fēng)險狀況暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。
4月26日，廣州市政府常務(wù)會(huì )議也提出，要按照國發(fā)10號文精神，進(jìn)一步加強和改進(jìn)住房保障，重點(diǎn)在解決“夾心層”群體住房困難上取得突破，促進(jìn)住房一、二、三級市場(chǎng)的均衡發(fā)展。要嚴格規范市場(chǎng)秩序，加大執法力度，嚴肅查處囤地、囤房、哄抬房?jì)r(jià)、規避政策等違法違規行為。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，正是由于廣州政府做實(shí)保障性住房的供應，對房?jì)r(jià)起到平抑作用，也因此使廣州市的房?jì)r(jià)遠低于北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市。
而早在4月23日，青島市就率先出臺調控細則。青島市提出，嚴格執行國務(wù)院要求的信貸政策。在稅收方面，青島要求對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一般商品房的計稅毛利率由現行的15%調至20%；對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由現行的1%調至2%。
專(zhuān)家普遍認為，各地出臺的地方版調控細則是對“國十條”的具體細化和落實(shí)，對遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、打擊投機、保護合理購房需求將產(chǎn)生積極影響。
不過(guò)，也有分析稱(chēng)，就全國而言，各城市之間的差異性非常大，一些城市可能沒(méi)有必要出臺新的更嚴厲的調控政策。
預測 開(kāi)發(fā)商最多能挺6個(gè)月
在樓市調控政策頻頻出臺，觀(guān)望情緒濃重、成交量大幅下跌的背景下，預測房?jì)r(jià)下跌的聲音再次出現。
“下半年房?jì)r(jià)肯定會(huì )降，真正的拐點(diǎn)將出現在第三季度，今年深圳房?jì)r(jià)跌20%是合理的�！比f(wàn)達集團高級經(jīng)理王永勝在一次房地產(chǎn)論壇上做出了上述判斷。
而中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)總監張大偉也認為，目前的市場(chǎng)狀況與2007年底非常接近，北京房?jì)r(jià)已經(jīng)停漲，部分郊區房?jì)r(jià)5月可能下調超過(guò)10%至15%，50%的炒房客將在3個(gè)月內開(kāi)始拋售二手房源，而年內房?jì)r(jià)有望整體下調30%。
對此，一位不愿具名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向《經(jīng)濟參考報》表示：“天天喊打壓房地產(chǎn)，我們都被打慣了、打疲了，其實(shí)也不怕，手里不差錢(qián)，能扛得住�！痹谒磥�(lái)，年內房?jì)r(jià)降30%的觀(guān)點(diǎn)太過(guò)悲觀(guān)。
由于去年以來(lái)樓市銷(xiāo)售空前火爆，開(kāi)發(fā)商普遍回籠了大批資金，在調控面前他們多數選擇了觀(guān)望和等待。來(lái)自21世紀不動(dòng)產(chǎn)的數據顯示，原本預計4月份北京有40個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，但截至4月27日拿了預售證的項目不足20個(gè)。
不過(guò)齊凡表示，這種觀(guān)望期不會(huì )持續太久，雖然開(kāi)發(fā)商囤積的資金足可以讓他們應付半年以上的樓市僵持局面，但日益擴散的觀(guān)望氛圍和信貸不斷緊縮的消息，卻在一天天改變著(zhù)開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。
“在調控政策的累加效應作用下，開(kāi)發(fā)商很難再安靜地坐下去了。這種咬牙不降價(jià)的日子很快就會(huì )過(guò)去。相當一部分開(kāi)發(fā)商，最多能挺住6個(gè)月，就不得不降價(jià)�！饼R凡說(shuō)。
房地產(chǎn)界知名人士、財經(jīng)評論者杜猛認為，眼下必須打出一套包括貨幣政策、土地政策、稅收政策以及保障性住房政策在內的組合拳才能達到調控目的。
央行2日發(fā)布公告決定5月10日起上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，有關(guān)專(zhuān)家認為，這將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)較大的負面影響，不過(guò)，更有影響力的措施則是加息。
“提高存款準備金率還不夠，還要通過(guò)多次加息增加所有購房人及開(kāi)發(fā)商的成本，并且防止開(kāi)發(fā)商將加息后增加的成本轉嫁到消費者身上�！鄙鲜鰧�(zhuān)家告訴《經(jīng)濟參考報》記者，只有出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策，才能使其政策打擊更準、更狠，否則惡性反彈只是時(shí)間問(wèn)題。
來(lái)自WIND的數據顯示，在國內購房人的資金來(lái)源中，通過(guò)銀行按揭貸款購房的比例越來(lái)越高。2009年，全國商品住宅銷(xiāo)售3.815萬(wàn)億元，當年居民戶(hù)中長(cháng)期貸款高達1.588萬(wàn)億元，有超過(guò)40%的購房資金來(lái)源于商業(yè)銀行信貸。一旦加息，房屋持有者的還貸壓力將增加。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供的專(zhuān)項調研數據顯示，歷年各次加息都能引發(fā)至少10%的業(yè)主售房。這對投機性購房需求將是一個(gè)有效的抑制。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞指出，此番政策調控如果沒(méi)有明顯效果的話(huà)，中央或各地方政府還有可能出臺更加嚴厲的調控措施。這不僅取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，還取決于宏觀(guān)經(jīng)濟走勢。 |