4月底5月初，受?chē)�家房貸新政及央行上調存款準備金率等一系列政策影響，湖南省會(huì )長(cháng)沙部分樓盤(pán)出現小幅價(jià)格回調，一些業(yè)內人士分析認為，長(cháng)沙房?jì)r(jià)暗降將會(huì )是今后一兩年內的趨勢，而剛剛結束的長(cháng)株潭房地產(chǎn)交易會(huì )上“看多買(mǎi)少”的情況似乎也證實(shí)了這一點(diǎn)，但就長(cháng)沙整體房?jì)r(jià)形勢的走向，大多市民仍持觀(guān)望態(tài)度，今后一段時(shí)期內，房?jì)r(jià)問(wèn)題將越發(fā)敏感。圖為工人們在一處正在建設中的樓盤(pán)上施工。新華社記者　趙眾志/攝

    自4月11日以來(lái)，中央及相關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)頻出重拳，政策對樓市的降溫作用凸顯，價(jià)格持續堅挺的樓市終于出現松動(dòng)跡象，記者在北京、上海、廣州、深圳等地調研時(shí)發(fā)現，二手房交易量普降三成以上，部分投資客高位拋售，買(mǎi)方市觀(guān)望情緒濃厚，部分新上市樓盤(pán)出現打折，但多數地產(chǎn)商降價(jià)動(dòng)力不足。專(zhuān)家表示，此次調控政策空前嚴厲，但考慮到通脹因素，開(kāi)發(fā)商資金相對充裕，以及具體政策在執行環(huán)節仍有一定難度和彈性，房?jì)r(jià)理性回歸仍期待調控持久戰。

　　局地局部房?jì)r(jià)出現松動(dòng)

　　隨著(zhù)新“國十條”出臺，個(gè)人二套、三套房貸收緊，瘋漲的樓市在嚴厲調控中終于止步，成交量萎縮，部分投資客搶在高位拋售，二手房?jì)r(jià)格明顯松動(dòng)，遠郊樓盤(pán)和商住樓盤(pán)為主的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)出貨。
　　來(lái)自中國指數研究院的一周監測數據顯示，在其跟蹤的35個(gè)主要城市中，有21個(gè)城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大達73%；四個(gè)一線(xiàn)城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。中國指數研究院分析師表示，樓市新政對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著(zhù)政策進(jìn)一步落實(shí)，樓市將進(jìn)入較長(cháng)的觀(guān)望期。
　　新政出臺后變化最大的是二手房市場(chǎng)，投資者“放盤(pán)”意愿增強而“接盤(pán)”意愿減弱。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數據顯示，新政后第一周(4月19日-4月25日)，北京市新房和二手房成交量迅速跌落，二手住宅成交6823套，環(huán)比日均下滑31%。
　　來(lái)自中原地產(chǎn)的統計顯示，比較新政出臺前、后一周的數據，中原地產(chǎn)在北京、上海、廣州、深圳、天津5個(gè)城市的二手房掛牌量均快速增加，增幅分別達到49%、33%、24%、和20%；購房者則普遍預期市場(chǎng)轉入調整，所以并不急于買(mǎi)進(jìn)，北京、上海、深圳三地新增客源量顯著(zhù)下降，降幅分別達到80%、40%和80%。
　　中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新說(shuō)，從價(jià)格來(lái)看，各城市不同區域二手房源均有不同幅度的議價(jià)空間，北京通州、望京等板塊掛牌價(jià)格出現明顯下降，幅度甚至超過(guò)10%。由于各方估計房?jì)r(jià)不會(huì )再度上漲，因此購房者普遍采取觀(guān)望策略，預計隨后1個(gè)月內，供求分歧將逐步拉大，成交持續低迷，二手房?jì)r(jià)格亦會(huì )出現明顯下調，調整幅度可能會(huì )達到20%左右。
　　受二手房帶動(dòng)，位于郊區的樓盤(pán)開(kāi)始下調價(jià)格。北京通州是新政出臺前新盤(pán)頻出且價(jià)格上漲較快的地區之一，但新政出臺后通州的高價(jià)盤(pán)出現降價(jià)趨勢，部分開(kāi)發(fā)商推出五萬(wàn)元抵15萬(wàn)元，一次性付款9.6折，付全款每平方米降4000元等優(yōu)惠，燕郊各樓盤(pán)也出現了價(jià)格跳水的現象，上海長(cháng)寧、松江等區域部分摟盤(pán)均價(jià)下跌1000元/平方米至2000元/平方米。

　　部分開(kāi)發(fā)商力挺房?jì)r(jià)觀(guān)望等待

　　從商品住宅成交情況來(lái)看，盡管成交量普遍下挫，但成交均價(jià)并未明顯松動(dòng)。一些城市的房?jì)r(jià)反而出現上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數據顯示，上周上海商品住宅成交面積17.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌50%，但成交均價(jià)高達26096元/平方米、環(huán)比上漲11%，成交均價(jià)創(chuàng )下歷史新高。上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級經(jīng)理馬冀認為，新“國十條”主要針對投資購房、抑制大規模短線(xiàn)“炒房”行為，因此目前對開(kāi)發(fā)商影響較小。瞿安新說(shuō)：“與2008年的一手房帶動(dòng)二手房降價(jià)不同，本次調整將可望由二手房帶動(dòng)一手房?jì)r(jià)格下跌，經(jīng)歷了2009年的熱銷(xiāo)，多數開(kāi)發(fā)商資金相對充裕，降價(jià)動(dòng)力不足�！�
　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸麒麟指出，新政密集出臺，直接打壓需求，但恐怕對普通住宅市場(chǎng)影響更大，“上周上海均價(jià)低于兩萬(wàn)元的中低端樓盤(pán)成交量?jì)H為七萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌60%；而單價(jià)五萬(wàn)元以上的高端樓盤(pán)成交量反而環(huán)比增加5%，因此推高了一周均價(jià)�？梢�(jiàn)資金有限、只能投身中低端市場(chǎng)的低端投資者乃至剛性需求對政策更為敏感�！�
　　在北京，大部分新開(kāi)樓盤(pán)也沒(méi)下調房?jì)r(jià)。據北京中原地產(chǎn)統計，5月北京商品房開(kāi)盤(pán)均價(jià)預期可達28520元/平方米，比4月以來(lái)開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲35%�！伴_(kāi)發(fā)商不差錢(qián)，實(shí)行大幅優(yōu)惠的少�！北本┲性�三級市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴記者，目前大部分開(kāi)發(fā)商依然堅持高價(jià)開(kāi)盤(pán)。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹也認為，一些開(kāi)發(fā)商特別是上市房企去年的住房銷(xiāo)量大增，短期內還是會(huì )硬挺著(zhù)不降價(jià)。
　　中聯(lián)地產(chǎn)彩田村分行客戶(hù)經(jīng)理朱勇勇告訴記者：“3月開(kāi)始，到4月上旬，深圳房市一度走熱，隨著(zhù)新政出臺，越來(lái)越多的買(mǎi)家可能會(huì )抱有觀(guān)望心態(tài)，而賣(mài)家也不會(huì )輕易松價(jià)，樓市新一輪的觀(guān)望潮可能來(lái)臨�！�
　　廣州21日舉行的房地產(chǎn)形勢分析會(huì )上，業(yè)界人士無(wú)法就后市房?jì)r(jià)是否會(huì )跌、下跌幅度多大并未達成較為一致的判斷，都表示還需要觀(guān)察。各大開(kāi)發(fā)商反饋稱(chēng)，目前成交仍保持穩定，高價(jià)樓盤(pán)的成交也沒(méi)有大幅下滑，因此暫時(shí)按兵不動(dòng)，還沒(méi)有準備降價(jià)。
　　值得一提的是，新政的影響已傳導到土地市場(chǎng)。上周，土地市場(chǎng)交易出現一定程度波動(dòng)。雖然各地的供地計劃已經(jīng)紛紛出臺，但是具體細則尚未明確，導致推出總量延續低迷狀態(tài)。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，上周監測的20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地52宗，環(huán)比減少17%；推出土地面積236.6萬(wàn)平方米，環(huán)比減少48%。其中，住宅用地共推出18宗，環(huán)比減少22%；推出面積72萬(wàn)平方米，環(huán)比減少68%。新政在很大程度上對開(kāi)發(fā)商的拿地信心產(chǎn)生影響，特別是住宅用地，上周住宅用地僅成交3宗，環(huán)比減少67%；成交面積2.8萬(wàn)平方米，環(huán)比減少93%。

　　價(jià)格回歸期待調控持久戰

　　“這次出臺的政策從調控不合理需求入手，對一些城市炒房成風(fēng)的市場(chǎng)現狀，針對性很強，實(shí)現了房市調控的軟著(zhù)陸�！敝袊�房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一分析道。業(yè)內人士普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)能否結束2007年以來(lái)的劇烈波動(dòng)，真正走上健康平穩的發(fā)展軌道，還有待事實(shí)驗證，房市價(jià)格回歸仍期待調控持久戰。
　　瞿安新說(shuō)，新政肯定會(huì )使成交量急劇萎縮，但量跌不一定還能帶動(dòng)價(jià)格下調，因為和以往的調控一樣，開(kāi)發(fā)商會(huì )盡力持盤(pán)觀(guān)望，以供應量萎縮來(lái)“支撐”政策消化期的房?jì)r(jià)。此外，一線(xiàn)城市的需求較為充足，在價(jià)格出現一定調整后，將會(huì )有剛性需求和改善性需求跟進(jìn)，成交即會(huì )恢復。
　　中歐國際工商學(xué)院首席經(jīng)濟學(xué)家許小年認為，高房?jì)r(jià)的根本原因是供需失衡，失衡下的價(jià)格走勢由預期支配，對預期影響最大的短期因素是貨幣供應，長(cháng)期因素則是土地供應。新政對市場(chǎng)的沖擊主要是心理上的，在房?jì)r(jià)可能走低的猜想中，人們從搶購轉向毀約或推遲購買(mǎi)，房?jì)r(jià)于是停止上漲。新“國十條”只字未提土地供應和貨幣供應，只要“18億畝”土地紅線(xiàn)不動(dòng)，只要貨幣政策繼續松寬，通脹預期就會(huì )迫使人們購買(mǎi)實(shí)物資產(chǎn)防止存款貶值。另一方面，開(kāi)發(fā)商預見(jiàn)到需求不會(huì )發(fā)生根本性轉變，資金鏈條也沒(méi)有吃緊，紛紛采取“看看再說(shuō)”的觀(guān)望態(tài)度，這不僅減少了當期市場(chǎng)供給，為房?jì)r(jià)提供了另一有力的支持，而且減少了當期開(kāi)發(fā)量，為未來(lái)的供應短缺帶來(lái)的高房?jì)r(jià)埋下伏筆。
　　內蒙古居然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團)有限公司總經(jīng)理卓慶忠說(shuō)，本次出臺的政策，會(huì )產(chǎn)生效果，但能有多大，不好說(shuō)。因為目前有錢(qián)人很多，如果房?jì)r(jià)上漲的中長(cháng)期預期不調整，他們還會(huì )投資買(mǎi)房，不需要貸款也可以，更別說(shuō)調高付款比例了，新政可能一定程度的誤傷普通老百姓的剛性需求和改善性需求。至于幾套房的問(wèn)題，市場(chǎng)上可變通的辦法很多，在各地之間信息尚未聯(lián)網(wǎng)的現有條件下，核定存在困難。金地集團管理層表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持向上發(fā)展，目前信貸資金依然充足，在通貨膨脹的預期下，流向房地產(chǎn)的資金依然很多。
　　此外，調控效果何時(shí)顯現、能否持續，關(guān)鍵看執行的情況。業(yè)內人士提出，需盡快出臺配套的細化政策，對一些概念也需要予以明確，以增強政策的可操作性。如“商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應緊張的地區”，應該提出具體的評判標準，否則政策執行起來(lái)將大打折扣。