記者日前調研了解到，近年來(lái)每輪房地產(chǎn)調控政策出臺后，幾乎都迎來(lái)新一輪房?jì)r(jià)報復性上漲，導致一些投資者形成“越調越漲，越調越高”的預期。有關(guān)專(zhuān)家建議，此次調控應高度關(guān)注政策的實(shí)效性和延續性，以擺脫“屢調屢漲”的怪圈。
　　專(zhuān)家分析認為，本輪調控能否奏效還有五方面不確定性。
　　一是資本市場(chǎng)的閘門(mén)能否得到有效控制。中歐國際工商學(xué)院教授許小年認為，房子在中國已經(jīng)不是一個(gè)由市場(chǎng)供需決定的商品，而是具有杠桿意義的金融資產(chǎn)。在人民幣匯率升值壓力巨大的情況下，國內人民幣購買(mǎi)力貶值預期也同樣強大，大規�！盁徨X(qián)”與通脹恐慌驅動(dòng)的國內過(guò)剩流動(dòng)性一起涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而目前七成房地產(chǎn)上市公司現金流超過(guò)100億元，如果人民幣貶值預期在未來(lái)不減或增，還會(huì )吸引投機客重新入場(chǎng)。就目前而言，住宅價(jià)格暴漲的原因是寬松貨幣政策引起的通脹預期。因此，最及時(shí)有效的方式是提高利率以調整市場(chǎng)預期。
　　二是地方政府和金融機構能否將政策落實(shí)到位。獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠認為，在現行GDP考核機制、財政稅收機制不變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題還會(huì )繼續，房?jì)r(jià)上漲的最終受益者是地方政府。一方面，由于樓市對經(jīng)濟發(fā)展的速效刺激作用，各地為確保經(jīng)濟增長(cháng)而對樓市宏觀(guān)調控執行不力；另一方面，由于中央和地方事權倒掛的體制因素，土地收入成為地方政府嚴重依賴(lài)的財源。另外，樓市虛熱所帶來(lái)的高額利潤，讓金融機構深度介入不可避免。
　　三是現有稅收政策能否有效制止投機。21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師耿直齊認為，在二手房上征收交易稅、所得稅，其調控結果得不償失。在商品房供不應求的情況下，成本將順利轉嫁下家，增加的成本都將在房?jì)r(jià)中體現，并且因人為障礙，導致房屋空置率增加，加劇供求失衡，反而抬高房?jì)r(jià)。而持有環(huán)節稅種——物業(yè)稅遲遲不能推出，也令投機者更加肆無(wú)忌憚。
　　四是保障房建設能否順利推進(jìn)。目前，我國經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)投資僅占全國住宅總投資的5%左右，廉租住房制度雖然從1999年逐步開(kāi)始實(shí)施，但由于制度本身缺乏強制力，受益面至今仍然不高。2008年中央確定加大保障房力度的調控思路以后，城市“夾心層”的住房問(wèn)題成了重要問(wèn)題�！罢�府對住房問(wèn)題的定位偏差，是房?jì)r(jià)越調越漲的一個(gè)原因�！蔽錆h大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士張平石說(shuō)，我國城鎮住房制度改革過(guò)于強調住房市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的作用，而忽視其社會(huì )保障的基本功能，即偏重將住房市場(chǎng)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)看待，而對其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直接導致政府在提供住房保障職責上缺位，進(jìn)而缺乏長(cháng)期的、健全的、有效的住房政策。
　　五是調控政策能否持續。深圳大學(xué)國際金賴(lài)電報局所長(cháng)國世平認為，房?jì)r(jià)越調越高主要看政策的持續性。眼下樓市正處于新政出臺之后的混沌期，不少人仍然對調控結果抱著(zhù)幻想，期待再次出現“越調越漲”的現象。而政策短期影響到的只是一些個(gè)體投機行為，對于集團性、機構性投機者、開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策的約束效果有限，導致觀(guān)望情緒濃厚。
　　專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，考驗的是政府執行力和公信力，近期應從以下四方面入手完善房地產(chǎn)調控手段和思路。
　　首先，完善住房保障制度，實(shí)施住房“雙軌制”。華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂(lè )部顧問(wèn)高東旭認為，通過(guò)房?jì)r(jià)的調整和外部政策環(huán)境的調節，難以完全解決我國住宅市場(chǎng)體制性缺陷。經(jīng)適房政策1998年已經(jīng)出臺，保障性住房建設比例幾年前已提出，結果卻收效甚微。從已經(jīng)出臺的措施看，有些仍屬于權宜之策，建立相應的住房分類(lèi)供給體系，打破單一的商品化為主體的市場(chǎng)結構，建立分工協(xié)作的“雙軌體制”，是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)建設的根本任務(wù)。
　　其次，推進(jìn)住房信息普查，實(shí)施“一戶(hù)一房”制度。土地與人口之間的矛盾將是相當長(cháng)一段時(shí)期難以回避的現實(shí)，因此，即使我們在土地調控方面做得更有靈活性，如不采取非常措施，仍難以很好地解決百姓住房問(wèn)題�！耙粦�(hù)一房”制度是指一個(gè)家庭只允許擁有一套帶有福利性質(zhì)的住房，國家對居民屬于計劃內指標的住房采取低費稅政策，而對計劃外住房采取階梯性、懲罰性的高費稅政策。
　　第三，確保配套稅收政策及調控持續性。在目前流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，房?jì)r(jià)被打壓下去的可能性不大。國世平說(shuō)，相比較而言，公眾對加息等貨幣政策不太敏感，對稅收政策則反應強烈。這次國務(wù)院明確提出發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用，稅收政策一旦出臺，房?jì)r(jià)回歸理性就會(huì )形成。許小所認為，政府調控應持續發(fā)力，引導市場(chǎng)走出這種混沌，讓政策預期變成實(shí)際效果。
　　第四，政府應在監管市場(chǎng)秩序上繼續努力，防止房?jì)r(jià)迅速反彈。專(zhuān)家認為，新“國十條”首次寫(xiě)入“建立考核問(wèn)責機制”，這表明了中央對執行新政不力的地方政府和相關(guān)部門(mén)問(wèn)責的決心，需進(jìn)一步細化和落實(shí)。