新一輪的樓市降價(jià)大幕正在開(kāi)啟？
　　記者近日在北京、上海、南京等城市采訪(fǎng)發(fā)現，二手房市場(chǎng)率先進(jìn)入調整期，出現“量?jì)r(jià)齊跌”。中原地產(chǎn)最新統計顯示，4月29日至5月5日期間，京、滬、穗、深、津五大城市二手房成交量比調控新政前一周有50%以上的跌幅，掛牌價(jià)格亦有所松動(dòng)。
　　與此同時(shí)，京滬土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫。5月7日，北京順義區的地塊，由于開(kāi)發(fā)商的報價(jià)居然低于政府最低價(jià)導致流拍，而同一天上海昔日地王頻現的新江灣C4地塊，僅以底價(jià)成交。業(yè)內人士認為，地價(jià)走勢是一個(gè)先導性指標，能夠對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢起到風(fēng)向標的作用。地價(jià)的走低說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對于未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢并不十分看好。部分人士認為，近期已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商扛起降價(jià)大旗，多米諾骨牌效應可能引發(fā)新一輪降價(jià)潮。

這是5月8日拍攝的福州市區一處新建樓盤(pán)。 　　據福州房地產(chǎn)指數顯示，福州房?jì)r(jià)目前仍保持堅挺，住宅成交量卻明顯下滑。新華社記者 來(lái)建強 攝

　　樓市　部分城市“量?jì)r(jià)齊跌”

　　“根據門(mén)店反饋的情況，新政出臺后，北京許多區域的二手房掛牌價(jià)格都有一定幅度下滑。個(gè)別區域掛牌價(jià)降幅超過(guò)1000元/平方米，降幅超過(guò)10%�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡告訴記者�！�
　　“和政策出臺前相比，現在幾乎看不到買(mǎi)房人，業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了較大變化，以前堅稱(chēng)不降價(jià)的業(yè)主也表示可以商量，個(gè)別戶(hù)型的價(jià)格甚至出現了1000元至2000元不等的讓利，這在以前幾乎是不可能的，即使這樣也沒(méi)看到購房者的熱情有多大提高�！北本〇|四環(huán)外一家房產(chǎn)中介工作人員無(wú)奈地說(shuō)。
　　和北京房?jì)r(jià)出現松動(dòng)跡象相同，中原地產(chǎn)發(fā)布的最新一期二手住宅市場(chǎng)周報顯示，全國二手住宅市場(chǎng)4月下旬起率先進(jìn)入調整期，4月29日至5月5日期間，京、滬、穗、深、津五大城市二手房成交量比調控新政前一周有50%以上的跌幅，掛牌價(jià)格亦有所松動(dòng)�！�
　　不僅一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現松動(dòng)，南京等一些二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也出現松動(dòng)。在今年4月初的春交會(huì )上，記者走訪(fǎng)了南京多個(gè)奧體板塊的項目，當時(shí)的奧體樓盤(pán)報價(jià)基本在2.5萬(wàn)/平方米至2.7萬(wàn)/平方米。而到了5月初，一家?jiàn)W體樓盤(pán)已經(jīng)在廣告中公開(kāi)了定價(jià)2.22萬(wàn)元/平方米。而在緊臨奧體的地鐵小行站口，5月8日剛剛開(kāi)盤(pán)的“金浦名城世家”，打出了8.8折優(yōu)惠的廣告�！�
　　據南京市房管局相關(guān)人士透露，4月14日至30日，南京部分新開(kāi)樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格出現10%至20%降幅，如河西、寧南、江寧和江北區域四個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)，實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格較原定價(jià)格分別出現10%、19%、20%和15%的降幅，大部分的樓盤(pán)在做有力度的打折優(yōu)惠措施。另外，二手房市場(chǎng)的波動(dòng)要小于商品房市場(chǎng)。從交易量來(lái)看，4月14日至4月30日，全市二手房日均成交150套左右，交易量較上半月下降四成多，成交價(jià)格與上半月相比，環(huán)比下降5%左右。

　　土地　地價(jià)出現降溫跡象

　　就在京、滬、深等一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現松動(dòng)時(shí)，上海、北京等一線(xiàn)城市的地價(jià)也開(kāi)始出現降溫跡象。業(yè)內人士認為，地價(jià)和房?jì)r(jià)可謂是一對“孿生兄弟”，地價(jià)走勢是一個(gè)先導性指標，能夠對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢起到風(fēng)向標的作用。地價(jià)的走低說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對于未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢并不十分看好�！�
　　上海市房地產(chǎn)交易中心5月7日掛牌出讓新江灣C4地塊等五幅地塊，這是上海在國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》后的首次土地拍賣(mài)。因新江灣C4地塊附近曾“地王”頻出，故引發(fā)業(yè)界關(guān)注。但最終上海城投以底價(jià)成交。其他幾幅地塊溢價(jià)率也都在92.5%至177%之間，與去年溢價(jià)率動(dòng)輒上200%、300%的情形相比，可謂“溫和”很多。業(yè)內人士認為，這是上海土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫的風(fēng)向標�！�
　　就在同一天，北京住宅土地市場(chǎng)也遇冷，7日當天北京集中招標出讓四塊住宅項目用地中，順義區馬坡鎮新城9號地西側地塊意外流標，現場(chǎng)參與投標的幾家開(kāi)發(fā)商給出的價(jià)格均低于16.5億元的招標底價(jià)，有的開(kāi)發(fā)商甚至只給出了7.6億元報價(jià)。
　　不僅北京、上海的土地市場(chǎng)出現降溫的跡象。記者從中國指數研究院最新發(fā)布的《2010年4月中國70個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報》獲悉，4月，全國70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)連續第三個(gè)月出現回落。其中，1月全國70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)為每平方米2666元，2月小幅回落到每平方米2343元，3月降至每平方米1858元。4月份更是降至每平方米1793元，連續三個(gè)月下跌�！�
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析指出，4月份，包括新國十條、國土部新政及地方對于土地出讓方式的改革等調控措施，都對土地市場(chǎng)產(chǎn)生了重要的影響，其中，北京“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)、競政策性住房面積”等競拍方式的積極探索，對于改變當前的土地競拍價(jià)高者得、有效防止土地的惡性競爭具有非常積極的作用�！�
　　分析人士指出，地價(jià)走低絕非偶然。一方面，調控政策不斷出臺而且持續加碼，高房?jì)r(jià)回調的壓力持續增強；另一方面，近期市場(chǎng)已開(kāi)始出現“量?jì)r(jià)齊跌”的情況，加之部分大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商率先降價(jià)，這很可能會(huì )引發(fā)市場(chǎng)的跟風(fēng)。

　　趨勢　會(huì )否出現跟風(fēng)降價(jià)　房產(chǎn)商現分歧

　　就在部分城市出現“量?jì)r(jià)齊跌”時(shí)，恒大地產(chǎn)率先對外宣布降價(jià)。接受記者采訪(fǎng)的多數開(kāi)發(fā)商對恒大地產(chǎn)采取降價(jià)的行為表示支持，他們認為，在政府調控政策之下，誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)主動(dòng)，有利于打破銷(xiāo)售僵局。有業(yè)內人士認為，部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)行為很可能會(huì )形成多米諾骨牌效應引發(fā)新一輪降價(jià)潮。不過(guò)也有個(gè)別開(kāi)發(fā)商對此持謹慎態(tài)度，認為不會(huì )引發(fā)大面積的調價(jià)風(fēng)潮�！�
　　“從現在的形勢來(lái)看，誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)主動(dòng)，有利于打破銷(xiāo)售僵局�！北本┠撤康禺a(chǎn)上市公司一位負責人說(shuō)。
　　杭州某知名房地產(chǎn)公司一位資深人士對此表示認同：“這種做法無(wú)疑是明智的，恒大地產(chǎn)現在最關(guān)注的應該是降價(jià)之后自己能否跑得掉，如果實(shí)現迅速回籠資金等預期，對他而言就是比較幸運的事�！薄�
　　“現在風(fēng)聲鶴唳的調控背景下，就是要看誰(shuí)跑得快了，應該說(shuō)部分房企都已對降價(jià)逐漸有了心理準備和市場(chǎng)預期�！鄙鲜龊贾菽撤科笕耸空f(shuō)。據其透露，公司就要召開(kāi)規格甚高的營(yíng)銷(xiāo)會(huì )議，很可能會(huì )討論降價(jià)事宜，但從以往的經(jīng)驗來(lái)看，公司對降價(jià)采取的一般是跟隨戰略，還是會(huì )先觀(guān)望其他房企是否采取行動(dòng)�！�
　　恒大的降價(jià)行為也讓一些開(kāi)發(fā)商憂(yōu)心忡忡。南京江寧一樓盤(pán)的銷(xiāo)售負責人表示，恒大地產(chǎn)的8.5折優(yōu)惠促銷(xiāo)，給整個(gè)南京市場(chǎng)帶來(lái)了相當大的壓力�！八麄冊谀暇�沒(méi)有銷(xiāo)售壓力�！痹撠撠熑吮硎�，恒大地產(chǎn)目前南京在售的就只有溧水這一個(gè)項目，并且也已經(jīng)進(jìn)入了尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。恒大地產(chǎn)拿出10套別墅房源，進(jìn)行8.5折促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商利益基本不受影響。但是，8.5折姿態(tài)做出來(lái)后，南京的其他樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格就難以翻身了。
　　上述北京某房地產(chǎn)上市公司相關(guān)負責人也認為，經(jīng)過(guò)短期的博弈之后，接下來(lái)肯定會(huì )出現跟風(fēng)降價(jià)潮流，“從這次調控力度來(lái)看，一味扛著(zhù)沒(méi)有出路�！彼�還預測，在年內很可能會(huì )出現房?jì)r(jià)的全面下降�！�
　　與部分開(kāi)發(fā)商對降價(jià)的支持不同，也有一些人士持謹慎態(tài)度。北京建工地產(chǎn)的一位工作人員認為，恒大地產(chǎn)的降價(jià)行為不太可能引領(lǐng)整個(gè)行業(yè)普遍采取打折降價(jià)的潮流，大部分開(kāi)發(fā)商還是擁有較為充裕的資金量的，但不排除個(gè)別企業(yè)跟進(jìn)降價(jià)的可能�！�
　　北京住總集團的一位工作人員也表示：不方便透露他所在的公司會(huì )不會(huì )降價(jià)，但他認為整個(gè)行業(yè)不太可能跟風(fēng)降價(jià)�！�
　　業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)現在從銀行貸款難，股市再融資可能性也不大，如果銷(xiāo)售再出問(wèn)題，資金來(lái)源就斷了。大的企業(yè)由于現金充裕，能夠撐得久一點(diǎn)，而小企業(yè)將面臨更大的困難。資金方面的問(wèn)題將可能成為降價(jià)的現實(shí)壓力�！�
　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞也認為，是否會(huì )跟風(fēng)降價(jià)還是因房企的具體情況而定，“比如現在急于拿地的開(kāi)發(fā)商對現金需求就比較強烈，也最有可能采取降價(jià)促銷(xiāo)的方式�！彼�預測，接下來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )有一個(gè)小幅震蕩，與去年下半年的水平相比，下調的幅度應該在10%左右�！�
　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，最近密集出臺的政策中，有一些已經(jīng)是“開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭”，如住建部關(guān)于對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預售收入的監管政策也出臺了；銀行限制給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的政策也即將出臺；還有一些政策還在研究之中，如房產(chǎn)稅等。這些已經(jīng)出臺和即將出臺的政策將對普通中、低檔住房市場(chǎng)造成很大的價(jià)格壓力。