國家統計局11日公布的數據顯示，4月份，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比漲幅達12.8%，較上月上漲1.1個(gè)百分點(diǎn)。這是自2009年6月同比漲幅由負轉正以來(lái)，連續第11個(gè)月增長(cháng)，且再創(chuàng )歷史新高(2005年有此統計數據以來(lái))。
　　在中央和地方聯(lián)動(dòng)的重拳調控之下，繼續高企的房?jì)r(jià)漲幅引來(lái)陣陣驚呼。專(zhuān)家認為，這一數據主要反映的還是調控政策出臺之前的上漲動(dòng)力，不能誤讀。在相關(guān)調控之下，房?jì)r(jià)同比漲幅指標可能在5月或6月觸頂繼而調頭下行。
　　事實(shí)上，現實(shí)中的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現，尤其進(jìn)入5月之后，部分一二線(xiàn)城市“量?jì)r(jià)齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯。業(yè)內人士預測，房?jì)r(jià)的回調將成為大勢所趨。不過(guò)，也有觀(guān)點(diǎn)提醒說(shuō)，應理性看待部分城市的房?jì)r(jià)下降，樓市調控效果尚待觀(guān)察。

上海市浦東新區耀華路附近一剛剛交付使用的住宅小區(5月9日攝)。 　　據佑威·樓市通及其旗下的樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，上周(5月3日至5月9日)上海市新房住宅成交量跌破10萬(wàn)平方米，僅為7.1萬(wàn)平方米，為近5年來(lái)同期最低，而成交均價(jià)依然在2.5萬(wàn)元/平方米以上，未現明顯下跌。新華社記者 陳飛 攝

　　不能誤讀　數據反映的是調控前的上漲動(dòng)力

　　當日公布的數據顯示，4月份，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲15.4%，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲17.3%。
　　分地區看，與去年同月相比，70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格均上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：�？�64.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。二手房方面，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%。與去年同月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)。
　　在中央和地方聯(lián)動(dòng)的重拳調控之下，繼續高企的房?jì)r(jià)漲幅引來(lái)一片驚訝和狐疑。不過(guò)，接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，價(jià)格統計數據不能及時(shí)反映市場(chǎng)變化，這次房?jì)r(jià)同比漲幅數據很大程度上主要反映的4月上半月調控前全國房?jì)r(jià)的上漲動(dòng)力，不能誤讀這個(gè)數據。
　　相比之下，人們更應關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積等能夠反映行業(yè)未來(lái)發(fā)展走勢的指標。
　　“去年同期正好是房?jì)r(jià)水平的一個(gè)低谷，今年三四月份則達到了一個(gè)峰值，兩相比較增幅自然會(huì )特別明顯�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，一般而言，政策具有一定的滯后效應，此數據主要反映的還是4月中旬調控措施出臺之前的情況，因此不能誤讀這一統計數據。
　　國家統計局新聞發(fā)言人盛來(lái)運解釋說(shuō)，在4月17日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》之前，全國各地的房地產(chǎn)價(jià)格仍然是繼續上漲的，而且成交量較大。而4月的后半個(gè)月，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在一種觀(guān)望狀態(tài)，價(jià)格沒(méi)怎么跌，但是成交量下來(lái)了。因此，受前半個(gè)月的影響，房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比漲幅依舊走高。
　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示贊同，他分析說(shuō)，數據主要反映了4月上半月全國房?jì)r(jià)的上漲動(dòng)力，4月中旬出臺的調控新政具有一定的滯后效應。他表示，事實(shí)上，現實(shí)中的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現。在調控政策作用下，房?jì)r(jià)同比漲幅指標預期將于5月或6月觸頂，其后將調頭下行。
　　相比價(jià)格，銷(xiāo)售量則是一個(gè)更快反映市場(chǎng)的指標。統計顯示，1至4月，全國商品房銷(xiāo)售面積2.34億平方米，比去年同期增長(cháng)32.8%，增幅比1至3月回落3.0個(gè)百分點(diǎn)�！斑@說(shuō)明成交量的增幅繼續收窄�！睏罴t旭分析。
　　“其實(shí)，除了房?jì)r(jià)、銷(xiāo)售量等指標，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積、竣工面積等能夠反映行業(yè)未來(lái)趨勢的統計數據更值得關(guān)注�！标悋鴱娬f(shuō)。
　　以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為例，1至4月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9932億元，同比增長(cháng)36.2%。盛來(lái)運認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續加快主要原因包括市場(chǎng)拉動(dòng)、打擊囤地等政策效應以及各地政府加大了經(jīng)濟適用房、廉租房的建設力度等等。
　　楊紅旭預測，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅遠遠超過(guò)近些年的平均水平，接下來(lái)，受?chē)绤栒{控政策的影響，開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì )逐步降溫。

　　觀(guān)望明顯　量?jì)r(jià)齊跌跡象凸顯

　　當人們紛紛預測開(kāi)發(fā)商的投資熱情將逐漸降溫時(shí)，部分一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)寒氣逼人，尤其進(jìn)入5月之后，“量?jì)r(jià)齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯。業(yè)內人士預測，短期內開(kāi)發(fā)商很可能陷入更深的觀(guān)望。
　　中國指數研究院對35個(gè)城市的監測結果顯示，上周(5月3日-5月9日)，有26個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下跌。在深圳，上周二手房市場(chǎng)共成交2509套，環(huán)比下降35.3%，一、二手房總成交2799套，環(huán)比下降32.5%；在上海，5月3日至9日的商品住宅成交面積為7.1萬(wàn)平方米，是近五年來(lái)同期最低的一周。
　　據北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，5月上旬，北京商品房現房住宅成交總量?jì)H147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%。而非政策類(lèi)的期房成交量也僅為1758套，相比4月上旬同期的3722套，下跌了52.8%�！�
　　一些二線(xiàn)城市的樓市交易情況同樣“冷清”，比如在河北秦皇島市，最近的一項調查結果顯示，近七成購房者推遲了購房計劃，樓市進(jìn)入了觀(guān)望期。
　　成交量下降的同時(shí)，一向“堅挺”的房?jì)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，部分項目開(kāi)始調低開(kāi)盤(pán)價(jià)格。據了解，北京龍湖·蔚瀾香醍145平方米的三居板樓，5月8日開(kāi)盤(pán)均價(jià)是每平方米17000元，比之前銷(xiāo)售人員透露的預沽價(jià)下降了3000元；已經(jīng)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記9號預售的新天際SPACE+延期了開(kāi)盤(pán)時(shí)間，銷(xiāo)售員報出的預計均價(jià)也降低了3000元。房?jì)r(jià)下降的預期讓很多開(kāi)發(fā)商不得不調整心理價(jià)位，并展開(kāi)優(yōu)惠促銷(xiāo)。
　　樓市降溫的同時(shí)，土地市場(chǎng)也遇冷。據中原地產(chǎn)4月對全國12個(gè)被監測城市土地情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來(lái)最低點(diǎn)。居住用地成交面積579公頃，環(huán)比下降52%，低于前12個(gè)月均值25%。從各地情況看，除武漢、長(cháng)春較上月有較大幅度增加外，其他城市均開(kāi)始回落，其中北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州無(wú)宅地成交，從而導致4月各地地價(jià)明顯下滑。據中原12個(gè)被監測城市居住用地樓面地價(jià)數據，均值約為1866元/平方米，為2009年5月以來(lái)最低位。
　　與此同時(shí)，4月各地居住用地溢價(jià)率回升至2月水平(70%)，但同2月高溢價(jià)率有所不同，4月主要以二線(xiàn)城市低底價(jià)的小規模地塊溢價(jià)為主。4月累計流標率同上月持平，相比上月旺盛態(tài)勢，4月不但成交大幅縮減而且流標地塊大為增加。累計到4月，除沈陽(yáng)流標率相對較高外，其他城市流標率均在達到25%。

　　審慎分析　調控效果不可盲目樂(lè )觀(guān)

　　樓市新政實(shí)施以來(lái)，樓市出現了許多新動(dòng)向，比如觀(guān)望氣氛濃厚，成交量下滑乃至量?jì)r(jià)齊跌，但也有不同的聲音。素來(lái)愛(ài)做驚人之語(yǔ)的華遠集團總裁任志強就在其博客中指出，將北京房?jì)r(jià)下降了8000元的好消息認為是新政取得了重大成果具有欺騙性，“卻不知道北京不給高價(jià)房發(fā)放預售許可證，少了新盤(pán)的高價(jià)自然房?jì)r(jià)就下跌了�！�
　　對于樓市調控效果具體應該如何看，有業(yè)內人士認為，當前樓市降價(jià)實(shí)為假摔；也有人士認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為是在上演“苦肉計”。他們指出，目前，部分城市房?jì)r(jià)到底是真跌還是假摔尚不能確定，即使真跌幅度具體有多大也缺乏權威機構公布的數據支撐，因此不要過(guò)分渲染所謂的新政調控效果，同時(shí)，對于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為也應仔細甄別，警惕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上演“苦肉計”，對于樓市調控效果切不可盲目樂(lè )觀(guān)，錯過(guò)最好的用藥時(shí)機和力度。
　　接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，供求關(guān)系等綜合因素將影響和制約2010年房?jì)r(jià)走勢。眼下，部分地方就已經(jīng)出現了放量供應的苗頭。據有關(guān)機構披露，在北京，許多開(kāi)發(fā)商為了盡快完工以取得預售證，已經(jīng)開(kāi)始加班工作，甚至不惜發(fā)放“擾民費”。
　　陳國強樂(lè )觀(guān)估計，這種后續供應增長(cháng)會(huì )在一定程度上緩解供需矛盾，下半年就全國而言房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現比較充足的供應，不太可能出現今年年初部分城市房?jì)r(jià)飆升的局面。
　　楊紅旭也表示，1至4月商品房新開(kāi)工的數據反映出商品房新開(kāi)工面積依然快速增長(cháng)，有助于增加2010年商品房供應量，從而逆轉商品房供不應求的格局。
　　不僅如此，土地市場(chǎng)的降溫也在一定程度上冷卻了房?jì)r(jià)飆升的熱度。5月7日，上海熱點(diǎn)地塊底價(jià)成交、北京順義一住宅項目地塊因開(kāi)發(fā)商給出的價(jià)格低于招標地價(jià)而流標。此前，全國70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)已經(jīng)連續三個(gè)月出現回落�！叭绻�這樣的情形持續下去，勢必會(huì )影響市場(chǎng)預期從而引導房?jì)r(jià)的回落。目前，高房?jì)r(jià)回調趨勢正漸次加強�！标悋鴱娬f(shuō)。
　　此外，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲還有“殺手锏”。其中，調控新政明確要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用，加快研究制定引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。業(yè)內人士認為，如果達不到調控部門(mén)的預期，不排除接下來(lái)將有更嚴厲措施出臺的可能性，比如“住房保有稅”等稅收政策，這無(wú)疑會(huì )成為遏制高房?jì)r(jià)的“利器”。