[專(zhuān)欄]透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)（四）

　　自4月中旬開(kāi)始的新一輪調控，在房地產(chǎn)市場(chǎng)引起了軒然大波。在北京、上海、深圳這些一線(xiàn)城市，投資客的心理預期一落千丈，二手房?jì)r(jià)已經(jīng)出現松動(dòng)。但是，與投資客的迅速轉向不同的是，開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)的態(tài)度仍然堅挺，大多數新樓盤(pán)還未出現明顯松動(dòng)。
　　回顧上一輪的房地產(chǎn)調控，在數條政策相繼出臺后，半年多的時(shí)間各地房?jì)r(jià)出現較大跌幅。其后，直到金融危機期間出臺了刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)才實(shí)現V字型反彈。而在這一輪調控中，房地產(chǎn)商的口氣明顯比上次強了許多，“堅持一年沒(méi)有問(wèn)題”等言論屢現報端。開(kāi)發(fā)商力挺房?jì)r(jià)到底在賭什么？接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與調控政策已陷入深度博弈，部分開(kāi)發(fā)商敢于力挺房?jì)r(jià)，賭的就是政策調整、房?jì)r(jià)報復性反彈以及消費者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理預期。業(yè)內人士認為，開(kāi)發(fā)商的小算盤(pán)究竟能否如愿，內要看地產(chǎn)商的資金狀況，外要看政策的持續力度。

　　一賭　政策力度到底能持續多久？

　　對于這輪房地產(chǎn)調控的政策理解，不同利益階層之間可謂相去萬(wàn)里。普通市民翹首企盼的是房?jì)r(jià)可以回歸到可以承受的位置，開(kāi)發(fā)商則毫不隱晦地表達了他們的抵觸情緒。
　　在別的開(kāi)發(fā)商都在閉門(mén)研究如何化解政策危機時(shí)，國企地產(chǎn)大佬任志強再次跳到人前放言，“如果開(kāi)發(fā)商縮減投資量，以目前的資金狀況來(lái)說(shuō)，堅持一年沒(méi)有問(wèn)題”。這位無(wú)畏的大佬還直言自己是“全國人民最憎恨的第三個(gè)人”。不過(guò)，對任志強的行為藝術(shù)，也有善意的解讀，任總是有意挑起公眾情緒、渲染開(kāi)發(fā)商與全社會(huì )的對立，從而幫助政府強化政策張力，讓這一輪調控不會(huì )虎頭蛇尾。
　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)更是個(gè)政策市。就拿北京的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，2002年、2003年的房?jì)r(jià)其實(shí)比2000年還低，為什么？因為當時(shí)北京推出了大量的經(jīng)濟適用房，不僅拉低了均價(jià)也拉低了周邊的房?jì)r(jià)�！北本┠撤康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司的一位資深經(jīng)紀人對記者說(shuō)，新政策對投資性購房的打擊很大，這在二手房市場(chǎng)表現明顯，現在只能寄希望于政策風(fēng)暴趕緊結束了。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商也在賭地方政府，看地方政府會(huì )怎么做，如果地方政府透露出政策要松動(dòng)的信號，那開(kāi)發(fā)商當然不會(huì )降房?jì)r(jià)�！�
　　不過(guò)，從“抑制”到“遏制”，政府的這輪“最嚴厲”調控表現出了不同以往的決心。最近，有消息稱(chēng)，國家發(fā)改委也正在牽頭起草更為嚴厲的樓市調控政策，力度和范圍都將大于4月中旬出臺的“新國十條”。其實(shí)，仔細回想開(kāi)發(fā)商在這輪調控、上輪調控中的言論，不論是時(shí)不時(shí)拋出“銀行先死、開(kāi)發(fā)商再死”，還是時(shí)不時(shí)地借媒體拋出“地產(chǎn)調控將引發(fā)經(jīng)濟崩潰”的言論，這種對既有政策的威脅遠遠超出了正常博弈的框架，但同樣也反映了開(kāi)發(fā)商群體對政策的恐懼。
　　在開(kāi)發(fā)商的口中，房地產(chǎn)的符號意義已經(jīng)外延到中國經(jīng)濟，而在普通市民的心目中，房?jì)r(jià)的符號意義幾近等同于民生、社會(huì )情緒和有尊嚴的生活。業(yè)內人士認為，中央政府已經(jīng)把著(zhù)眼點(diǎn)單純從“經(jīng)濟”，逐步轉移到“民生”等領(lǐng)域上來(lái)。在這一大背景下，應該意識到，房地產(chǎn)新政遠非一項經(jīng)濟政策這么簡(jiǎn)單，政府所能承受的政策成本也遠非開(kāi)發(fā)商想象得那么低。

　　二賭　房?jì)r(jià)能否再次暴漲

　　開(kāi)發(fā)商敢于力挺房?jì)r(jià)底氣還來(lái)自對房?jì)r(jià)再次上漲的預期，這兩年的房地產(chǎn)調控似乎一直難以擺脫“越調越高”的尷尬。不少開(kāi)發(fā)商樂(lè )觀(guān)地預期，這輪“最嚴厲的調控”也會(huì )導致房?jì)r(jià)出現報復性上漲。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心對25家知名房企的一項調查顯示，有一半以上的開(kāi)發(fā)商認為這次調控在短期內是有效的，但當市場(chǎng)持續低迷并影響經(jīng)濟增速時(shí)，政策會(huì )掉頭，并會(huì )出現下一輪報復性增長(cháng)。
　　最近一次的房?jì)r(jià)報復性上漲發(fā)生在去年。在此之前的2007年至2008年，國家出臺了包括收緊房貸在內的一系列的調控政策，樓市降溫。然而，隨著(zhù)金融危機的到來(lái)，政策發(fā)生了轉向，國家開(kāi)始刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得報復性上漲終于在2009年下半年爆發(fā)。
　　有部分地產(chǎn)業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)新政是在打壓需求�！拔磥�(lái)有可能會(huì )出現報復性上漲，最主要的原因是現在所有的政策幾乎都是在打壓需求，而不增加供應�！鄙虾Ｓ油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，需求是相對穩定的，如果現在的需求都積累到了將來(lái)，那么以后就會(huì )出現嚴重的供不應求，從而再次推高房?jì)r(jià)。他認為，現在政府出臺的調控政策的出發(fā)點(diǎn)是為了保持房?jì)r(jià)穩定，不是打擊成交量。如果成交量持續萎縮，對我國宏觀(guān)經(jīng)濟的健康發(fā)展不利。
　　不過(guò)，對于房地產(chǎn)新政打壓需求的觀(guān)點(diǎn)，獨立經(jīng)濟評論人士的看法恐怕更為客觀(guān)�！靶抡�打擊的是投機需求，而非剛性的自住需求，這一點(diǎn)必須清醒認識�！敝�(zhù)名財經(jīng)評論人葉檀認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飆升主要是由投資需求引發(fā)的，當投資者看到未來(lái)風(fēng)險遠遠大于收益，不再出手購房，以投資者支撐的產(chǎn)品定價(jià)體系就會(huì )瓦解，屆時(shí)房地產(chǎn)將從消費品定價(jià)取代投資品定價(jià)。只要調控能夠持之以恒，那么房?jì)r(jià)下行也將是必然。
　　對于房?jì)r(jià)是否會(huì )報復性反彈？“不用擔心，不可能出現”。社科院金融研究所研究員易憲容在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，這輪調控很明確，如果真的出現了報復性上漲，一定會(huì )馬上出臺更為嚴厲的政策。
　　“過(guò)去每一次房地產(chǎn)宏觀(guān)調控都無(wú)法達到效果，房?jì)r(jià)越調越高，就在于對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策取向一直放在房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)上。但這輪調控政策的取向發(fā)生了改變，是從民生角度來(lái)遏制高房?jì)r(jià)，把國內房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的危害性提到了前所未有的高度�！币讘椚菡f(shuō)�！�
　　“今年面臨的情況不一樣，政府打壓房?jì)r(jià)的決心很堅決，開(kāi)發(fā)商即使不輕易降價(jià)，也不會(huì )和政策作對。如果一旦出現報復性反彈，政府肯定會(huì )出臺更嚴厲的政策，包括物業(yè)稅等�！焙愦蟮禺a(chǎn)的一位工作人員告訴記者。
　　不過(guò)，政策雖然“精準”，但市場(chǎng)還是擔心政策能否得到有力地執行。陸騎麟指出，這一輪的一些調控政策在2007年時(shí)候都使用過(guò)，但此前由于執行不力而效果不好�，F在同樣面臨這樣的情況，如果政策不能夠很好地執行，那么“最嚴厲的政策”也會(huì )打折扣。
　　“雖然存在報復性上漲的可能性，但要不出現這種可能性也是很容易的，關(guān)鍵在于政府的決心、力度和對政策的執行能力�！标戲T麟說(shuō)。

　　三賭　購房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)前景尚不明朗的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不僅要和政策博弈，還要和購房者博弈。正如陳國強所說(shuō)，這種博弈會(huì )是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商不會(huì )主動(dòng)地選擇降價(jià)。
　　“如果購房人的預期都是房?jì)r(jià)會(huì )降，開(kāi)發(fā)商沒(méi)必要把房?jì)r(jià)硬挺在高位。不過(guò)，只要這樣的預期沒(méi)有‘擰成一股繩’，開(kāi)發(fā)商就不會(huì )太擔心穩住高房?jì)r(jià)會(huì )造成‘有價(jià)無(wú)市’的結果，這一方面因為剛性需求的大量存在，還因為購房者‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的消費習慣”。陳國強說(shuō)。
　　北京建工地產(chǎn)建都楓景項目銷(xiāo)售負責人高彬告訴《經(jīng)濟參考報》記者，調控政策是為了控制投資、投機性的行為，而真正有購房需求的還是占大多數。對于真正有剛性需求的購房者，他們不會(huì )長(cháng)時(shí)間的觀(guān)望，今年買(mǎi)和明年買(mǎi)的價(jià)格差別不會(huì )有多大，他們只是在看價(jià)格的浮動(dòng)范圍到底會(huì )有多大。
　　“如果降低房?jì)r(jià)，反而有可能加重購房者的觀(guān)望情緒；如果保持價(jià)格穩定，有剛性需求的購房者最終還是會(huì )選擇買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商也就能在這場(chǎng)博弈中勝出了�！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀說(shuō)。
　　不過(guò)，市場(chǎng)運行的方向，往往是不以開(kāi)發(fā)商的意志為轉移的。開(kāi)發(fā)商的算盤(pán)是否能夠如意仍待考驗。記者了解到，隨著(zhù)調控政策的出臺，購房者的消費預期已經(jīng)悄然發(fā)生了變化。最為明顯的例子就是，投資客拋售的新聞屢見(jiàn)不鮮。
　　在北京南城的某樓盤(pán)，4月份的開(kāi)盤(pán)價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當日就一售而空，因為這一樓盤(pán)周?chē)�的同�?lèi)二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)高達4萬(wàn)元/平方米。但記者發(fā)現，僅僅在幾周后，許多房產(chǎn)中介就已經(jīng)掛上了這一樓盤(pán)的信息，不少房主以3.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格出售這一樓盤(pán)的房屋。記者與賣(mài)房人溝通后了解到，這一樓盤(pán)的購房人大多是擁有二套房，看到房市政策頻出后，對未來(lái)房?jì)r(jià)的心理預期大打折扣，想盡早脫手。還好，其中許多人沒(méi)有辦完貸款手續，只需要找開(kāi)發(fā)商更改底單，就可以把房子轉手他人，還不用繳納二手房交易的契稅。
　　“決定房?jì)r(jià)上限的是投資需求，投資客的心態(tài)已經(jīng)轉向，北京的二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)出現明顯變化。北京中原的數據顯示，‘量?jì)r(jià)齊跌’已經(jīng)成二手市場(chǎng)主流，傳統抗跌區域也出現松動(dòng)。這一價(jià)格變動(dòng)趨勢傳導到新房市場(chǎng)只是時(shí)間問(wèn)題�！币晃蝗�商研究員說(shuō)。
　　根據中原地產(chǎn)對國內主要城市二手住房市場(chǎng)監測數據顯示，從最近兩周的情況來(lái)看，國內樓市的成交量已跌至2007年以來(lái)的歷史最低水平。北京、上海、廣州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。價(jià)格方面，各地房?jì)r(jià)下跌幅度卻不太明顯，5大城市房?jì)r(jià)跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。