房產(chǎn)新政的出臺，短期內抑制了房市投機的沖動(dòng)，也迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不惜以高成本及任何可能的變通方式融資，以避免資金斷鏈�！督�(jīng)濟參考報》記者日前采訪(fǎng)信托基金業(yè)人士發(fā)現，無(wú)法從銀行和證券市場(chǎng)取得足夠資金的房地產(chǎn)企業(yè)，自今年年初開(kāi)始就轉道信托的融資方式，盡管這一融資方式成本相對較高。
　　接受記者采訪(fǎng)的多家信托公司表示，信托業(yè)正在進(jìn)一步降低對涉“房”項目風(fēng)險的容忍度，將來(lái)也會(huì )愈發(fā)審慎。

　　至少6家上市房企轉道信托融資

　　5月以來(lái)，宣布通過(guò)信托融資的上市房企就包括中華企業(yè)、福星股份、浙江廣廈、獐子島、香江控股、天業(yè)股份等，它們合計公布了至少30余億元的信托融資計劃。而統計數據顯示，今年一季度以來(lái)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數量和規模同比分別大漲150%和665.24%，2009年全年才有37家信托公司成立了186款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規�？傤~375億元，到今年第一季度，已有29家信托公司成立65款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規�？傤~為173億元。
　　“這說(shuō)明房地產(chǎn)信托已經(jīng)占據了房地產(chǎn)公司融資渠道的主流，無(wú)法從銀行和證券市場(chǎng)取得足夠資金的房企轉向了信托這根‘救命稻草’�！北本┬氯A國信投資顧問(wèn)公司投行部總經(jīng)理方向明對《經(jīng)濟參考報》表示。
　　記者了解到，商業(yè)銀行融資不力、股市再融資又受阻，一些上市房企因此走上信托融資之路，而已有多家信托公司順勢將地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)當作今年主要開(kāi)拓的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
　　方向明對此表示，這是房企在當前房市新政下的變通之舉，體現的是信托的靈活機動(dòng)，房地產(chǎn)信托融資依然是以股權投資的形式為主，加上股權及土地質(zhì)押、溢價(jià)回購等保證措施。但他說(shuō)，無(wú)論形式如何變化，項目到期所能實(shí)現的效益及現金流依然是信托資產(chǎn)保值的基礎和底線(xiàn)，這其中考驗的是信托公司的盡職調查水平和委托人對項目的把控能力。

　　融資成本高企

　　記者了解到，5月份借道信托融資的上市房企融資成本大約在每年8%至12%，且這個(gè)數字還有進(jìn)一步上升的壓力。
　　中華企業(yè)5月8日公告表示，其通過(guò)上海國際信托發(fā)行的24個(gè)月期信托產(chǎn)品擬發(fā)總額3.5億元，綜合成本為8.8%/年；通過(guò)中誠信托發(fā)行的24個(gè)月期信托產(chǎn)品擬發(fā)總額10億元，綜合成本為9%/年。天業(yè)股份5月14日公告顯示，其與山東省國際信托有限公司于近日簽訂《信托貸款合同》，信托貸款金額為人民幣1.2億元；貸款期限18個(gè)月；貸款年利率為12.5%，自放款日滿(mǎn)12個(gè)月(含)之內提前還款的，貸款年利率為12%。
　　據了解，房地產(chǎn)信托融資成本還在進(jìn)一步上漲。有信托公司高層對媒體表示，受監管趨嚴和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險偏高影響，信托公司發(fā)放信托產(chǎn)品也在收緊，供給減少，而開(kāi)發(fā)商籌資需求仍強烈，利率上漲在情理中，有些公司的信托融資利率可能達15%至18%。這樣的高利率信托記者已發(fā)現一例，為百瑞信托5月13日新成立的百瑞寶盈58號集合資金信托計劃，其募集資金投向建業(yè)集團旗下的地產(chǎn)項目公司，這款產(chǎn)品的年化收益率高達12.06%至21.47%。
　　對于被推高的預期收益，信托業(yè)人士劉擎認為，這一方面反應了當前房地產(chǎn)融資難，另一方面，大部分高于10%的預期收益是依靠信托公司的分級設計實(shí)現，在分級比較多的產(chǎn)品里，20%的年化收益也并不鮮見(jiàn)。而分級設計較好反應了不同市場(chǎng)主體、資金主體對風(fēng)險的適應和需求，將成為信托產(chǎn)品在中國縱深發(fā)展的品種之一。信托公司應對房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，必然要求融資企業(yè)提供更高標準的增信措施，而分級產(chǎn)品也是應對風(fēng)險之策，在信托產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)中也比較受歡迎。

　　房企融資將向何處去？

　　“是否涉‘房’？”每當聽(tīng)說(shuō)有一個(gè)預期收益率較高的融資項目找上門(mén)來(lái)，某信托公司產(chǎn)品經(jīng)理小王都習慣性地拋出這個(gè)問(wèn)題。他說(shuō)，“如果是房地產(chǎn)項目，我們就得好好想想了，高收益率也不一定能做�！庇浾吡私獾�，“是否涉‘房’”幾乎成了目前市場(chǎng)人士評估項目時(shí)所設的第一道坎兒。信托業(yè)人士劉擎說(shuō)，信托公司密切關(guān)注房地產(chǎn)調控政策，甚至在許多問(wèn)題上考慮的比銀行更審慎，因為銀監會(huì )要求信托項目審查的標準“實(shí)質(zhì)重于形式”。
　　記者發(fā)現，無(wú)論是從總的發(fā)行規模、實(shí)際成立的規模還是發(fā)行數量來(lái)看，5月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行都比上月有明顯下降。用益信托研究中心數據顯示，5月上半月，全國僅發(fā)售7款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規模共計24.8億元；而4月份全國共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托42款，總規模達130.9億元。
　　房地產(chǎn)融資之路又會(huì )走向何方呢？方向明表示，目前有上市房企選擇了海外發(fā)行優(yōu)先票據的融資方式。如，今年以來(lái)，恒大地產(chǎn)先后兩次發(fā)行優(yōu)先票據募集資金13.5億美元。也有發(fā)行公司債融資的情況。但更多房地產(chǎn)企業(yè)早已用完了幾乎所有正規融資手段。如上市公司中華企業(yè)，在1月份其董事會(huì )通過(guò)決議上半年向浦發(fā)銀行借款6.1億元；2月份又向關(guān)聯(lián)兄弟公司借入委托貸款5億元；且早在去年就發(fā)過(guò)一次公司債，因此短期內再發(fā)債可能性不大；目前這家凈負債率已超過(guò)100%的公司已經(jīng)轉道了信托融資。但如果信托融資這條路也卡死，那么這樣的房企能去哪里融資呢？
　　劉擎說(shuō)：“目前看到許多房地產(chǎn)融資項目由于走不通銀行和信托通道，走向民間地下私募甚至轉道外資基金，這會(huì )使監管更加困難。但也不排除一些風(fēng)控水平高、資金實(shí)力雄厚的專(zhuān)業(yè)基金，趁機大撿好項目，放款收息。市場(chǎng)的不確定性永遠會(huì )摧毀那些弱者，而使強者更強�！�