隨著(zhù)廣州樓市新政細則的出臺落地，開(kāi)發(fā)商忐忑不安的心終于放下了，而百姓期待房?jì)r(jià)降低的愿望也在不斷地消減，一路高歌的廣州房?jì)r(jià)也沒(méi)有隨著(zhù)新政而顯現出其明晰的走勢，依舊游移在妥協(xié)與堅挺之間。而廣州房?jì)r(jià)走勢未來(lái)如何更多取決于政府、開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)多方博弈力量。

　　新政千呼萬(wàn)喚始出來(lái)開(kāi)發(fā)商大贊、百姓茫然

　　5月21日，廣州樓市調控細則終于出臺。據介紹，《廣州市貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知努力實(shí)現住有所居的意見(jiàn)》共有8個(gè)方面24條細則，將“國十條”的各項要求具體化。
　　不過(guò)，廣州樓市新政并不像北京等地一樣“嚴厲”限購和暫停三套房貸，因此被部分人士稱(chēng)為“溫和”調控。對此，廣州市房管局新聞發(fā)言人黃文波解釋說(shuō)，不限購主要有三個(gè)方面的考慮：
　　第一，新政實(shí)施以來(lái)，廣州市樓市成交量已出現較大幅度萎縮，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，新政“抑投機、遏房?jì)r(jià)”的成效初顯。4月15日至5月14日，全市十區一手商品住宅網(wǎng)上簽約面積同比減少了68.1%，環(huán)比減少了33.5%。房?jì)r(jià)雖仍在高位，但漲勢已得到遏制，預期隨著(zhù)成交的持續低迷，房?jì)r(jià)將出現下跌。
　　第二，根據樓市投資“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的規律，預期投機性需求將會(huì )得到有效抑制。
　　第三，從廣州購房需求結構來(lái)看，國內居民購房占絕大多數(占購房人群的99.1%)，限制港澳和外國人購房意義不大。此外，“三套房貸暫停決定是否暫停三套房貸是金融監管部門(mén)和各商業(yè)銀行的職權�！�
　　這個(gè)新政獲得了廣大開(kāi)發(fā)商的認可。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英在其新浪微博上表示：“贊廣州新政！希望全國都來(lái)學(xué)學(xué)廣州是政府的政策！一個(gè)有著(zhù)近20年房地產(chǎn)經(jīng)驗的城市政府，一個(gè)2000年商業(yè)文化積淀的城市文化！一個(gè)真正懂得市場(chǎng)經(jīng)濟的決策團體�！�
　　廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同也表示，“廣州即使出臺與北京一樣嚴厲的新政，對市場(chǎng)的沖擊和影響也不會(huì )更大，道理就和‘死豬不怕開(kāi)水燙’一樣，反正結果都是一樣‘死’，惟一不同的只是‘燙兩遍’和‘燙三遍’的差別而已�！彼�認為，目前廣州市的主力購房群體是改善型需求，而國十條已經(jīng)導致市場(chǎng)有效需求的不足。
　　不過(guò)，廣州的購房群體卻對新政非常失望，認為新政是隔靴搔癢，沒(méi)有什么影響。據廣州搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)做了一個(gè)關(guān)于“廣州樓市調控細則殺傷力”調查統計，截至5月26日共有約500名網(wǎng)友參與統計，其中有一半以上認為“過(guò)于溫和”，而正是因為細則太溫和，所以有61%的網(wǎng)友認為未來(lái)兩個(gè)月內廣州樓價(jià)將繼續上漲。而也有不少市民擔心“開(kāi)發(fā)商很快又可以放心漲房?jì)r(jià)了”。

　　樓價(jià)似降未降太含蓄政府“保穩不大漲”是關(guān)鍵

　　在新政出來(lái)之后，有一些樓盤(pán)聲稱(chēng)已經(jīng)“降了”。記者在恒大山水城等樓盤(pán)也了解到這些樓盤(pán)都是85折銷(xiāo)售�！岸�且只要客戶(hù)能夠成為每天簽約的前十名，并且在簽約后3天內繳納首付，都可以繼續享受99折、98折�！币晃缓愦笊剿�城的銷(xiāo)售人員表示。
　　不過(guò)，恒大促銷(xiāo)風(fēng)暫時(shí)并未引起更多開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)隊列。記者從廣州芳村花地大道北側的翠竹苑等項目了解到更多的樓盤(pán)價(jià)格卻是依舊堅挺，并未像廣州房管局網(wǎng)簽數據顯示新政“抑投機、遏房?jì)r(jià)”的成效初顯。事實(shí)上，這個(gè)網(wǎng)簽數據尚需要實(shí)際檢驗。因為廣州房管局在公布4月房?jì)r(jià)時(shí)也曾表示，“由于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在達成交易意向、進(jìn)行認購之后，還需要籌措首期款、辦理好銀行同意貸款等相關(guān)手續，往往經(jīng)過(guò)數日至數月的時(shí)間后方簽訂合同，因此網(wǎng)上簽約數據未必即時(shí)反映市場(chǎng)變化�！�
　　一些專(zhuān)家也表示，目前，沒(méi)有人能準確判斷廣州的樓價(jià)到底是漲了還是跌了，但開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)價(jià)格與地方政府的調控政策密不可分。而從目前廣州樓市新政細則來(lái)看，廣州市調控基調是“保大于壓”，只求樓市不要過(guò)快上漲。
　　事實(shí)上，廣州新政出臺的過(guò)程也可以看出政府的“保大于壓”心態(tài)。事實(shí)上，在國家新政4月17日出臺不久，廣州市國土房管局4月21日就緊急召集廣州六大開(kāi)發(fā)商、四大國有銀行和三大地產(chǎn)中介機構開(kāi)閉門(mén)會(huì )議，了解系列房貸新政對廣州樓市的影響程度。4月26日，廣州市政府已審議并原則通過(guò)了《貫徹意見(jiàn)》。但卻在一個(gè)月之后，5月21日才正式公布�！斑@是因為‘溫和’新政若緊挨國家新政公布，則肯定難以通過(guò)，因此延后公布贏(yíng)得時(shí)機�！睆V州房地產(chǎn)一業(yè)內人士分析。
　　專(zhuān)家也指出，廣州市對于遏制樓價(jià)一直存有復雜的心態(tài)。國十條要求“穩定房?jì)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實(shí)的工作責任制。對穩定房?jì)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設工作不力，影響社會(huì )發(fā)展和穩定的，要追究責任”，因此廣州必須要遏制房?jì)r(jià)上漲。
　　不過(guò)，一旦房?jì)r(jià)下滑也勢必會(huì )影響到廣州土地出讓收入。據統計，2009年廣州市政府性基金收入完成405億元，比2008年決算數增長(cháng)83%，其中國有土地使用權出讓金收入323.4億元，增長(cháng)86.3%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)還從契稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種為地方財政注入巨額稅收收入。

　　房?jì)r(jià)走向何方多方博弈

　　盡管廣州樓價(jià)并未應聲而落，但是市場(chǎng)上觀(guān)望的情緒開(kāi)始加重。記者周末連續兩天在看樓巴聚集的宏發(fā)廣場(chǎng)看到，前來(lái)看樓的人稀稀落落，一臺可容三十人的樓巴也只有五六個(gè)看樓客人。而一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心也是空空蕩蕩，鮮有業(yè)主前來(lái)咨詢(xún)參觀(guān)樣板房。
　　在廣州奮斗八年仍未買(mǎi)房的金融從業(yè)人士李偉告訴記者：“買(mǎi)房是必然的，但是什么時(shí)候出手，還得看看國家后續政策再說(shuō)。畢竟廣州的房?jì)r(jià)漲得太快、太高了，還是希望能夠降下來(lái)�！�
　　不過(guò)，吃了定心丸的開(kāi)發(fā)商不會(huì )讓樓價(jià)馬上下跌。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家、世聯(lián)地產(chǎn)CEO黎振偉在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，這是因為廣州新政細則如此“溫柔”，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有壓力，無(wú)需急著(zhù)降價(jià)。因此在沒(méi)有其他政策因素干擾的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方將展開(kāi)拉鋸戰。
　　一些專(zhuān)家還表示，目前廣州樓市已經(jīng)進(jìn)入調整期，盡管市場(chǎng)對樓價(jià)下降的預期比較統一，但廣州的高樓價(jià)還能支撐多久，可以說(shuō)取決于市民與開(kāi)發(fā)商相互觀(guān)望的力量能較量多久，而雙方的觀(guān)望力量，又和政府調控的態(tài)度和政策緊密相關(guān)。
　　廣州市房管局新聞發(fā)言人也表示，廣州房?jì)r(jià)不會(huì )應聲而跌，未來(lái)只有樓市成交持續低迷下去才可能出現下跌，但是成交量上已經(jīng)出現了回落，因此廣州房?jì)r(jià)離不漲已經(jīng)不遠，所以調控原則比較寬松，一切以市場(chǎng)為準則。
　　不過(guò)，陷于高房?jì)r(jià)紅利和調控考核兩難之間的地方政府也為自己留下了空間和后路�！叭绻�遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的調控效果不理想，將采取限購等臨時(shí)性調控措施�！倍�這個(gè)表態(tài)也讓開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)的博弈更加難測。