退不退房，這也是個(gè)問(wèn)題。資料照片

    隨著(zhù)樓市新政的出臺，各地樓市的交易量也降至冰點(diǎn)，與此同時(shí)，因新政引發(fā)的各種購房合同毀約糾紛也迅速增加。記者在采訪(fǎng)中了解到，盡管目前還未出現相關(guān)的司法判例，但已經(jīng)有大量購房者向律師進(jìn)行咨詢(xún)，準備通過(guò)法律手段解決糾紛，專(zhuān)家呼吁司法部門(mén)應盡快出臺相關(guān)的司法解釋或指導意見(jiàn)，規范此類(lèi)案件的審理。買(mǎi)不買(mǎi)房，這是個(gè)問(wèn)題。

　　房產(chǎn)新政引發(fā)購房毀約糾紛激增

　　“爆單！又爆單了！”杭州城西一家房產(chǎn)經(jīng)濟公司的孔經(jīng)理近段時(shí)間很郁悶，自從房產(chǎn)新政策出臺以來(lái)，她所聯(lián)系的房產(chǎn)交易合同已經(jīng)有好幾筆黃了�！岸际琴I(mǎi)家不愿意買(mǎi)了。有的寧可付違約金也要毀約�！笨捉�(jīng)理表示，“已付定金簽了購房合同的客戶(hù)，由于按揭貸款按新規執行，因此出現了大量違約合同。毀約合同的比例大約占到15%，而隨著(zhù)國十條的影響逐步釋放，預計今后一段時(shí)間這個(gè)比例將繼續擴大�！�
　　前幾天，寧波一家樓盤(pán)的十幾名購房者一起來(lái)到樓盤(pán)售樓處，要求集體退房。今年年初，這些購房者在該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)簽訂了購房合同，并繳納了10%的定金。然而房產(chǎn)新政出臺后，大部分購房者受政策限制無(wú)法辦理按揭手續，因此要求辦理退房手續。但開(kāi)發(fā)商明確表示如要退房，業(yè)主們的定金將不予退還。購房戶(hù)王先生購買(mǎi)了一套價(jià)值800萬(wàn)的排屋，他表示：“不是我們不愿意履行合同，而是辦不出按揭，沒(méi)辦法籌到這么多現金��！”
　　今年4月初，杭州的謝女士看中了濱江區一套120平方米的新房，購買(mǎi)時(shí)與開(kāi)發(fā)商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒(méi)想到，剛剛繳納好首付款的謝女士還沒(méi)來(lái)得及申請貸款，房產(chǎn)新政已出臺。根據政策規定，謝女士購買(mǎi)的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列，銀行也表示無(wú)法向其發(fā)放貸款。于是，謝女士向開(kāi)發(fā)商提出退還首付，開(kāi)發(fā)商則以謝女士違約拒絕退還，還揚言要向其收取違約金。
　　房產(chǎn)業(yè)內人士認為，這次中央出臺房產(chǎn)新政時(shí)間突然而密集，其中如二套房首付比例提至50%、三套房暫停放貸、異地購房暫停放貸等規定對購房者影響較大，使得部分購房者措手不及，一些購房者因購房難度加大而導致違約糾紛。由于新政策的影響，購房者預期的銀行貸款額度在不能足額獲得，自身又不能補足差額的情況下，出于購房成本等種種考慮，購房者往往以新政策變化為由，提出退房解除合同。還有部分的購房者，由于對未來(lái)的樓市不看好，也以此為理由要求退房。
　　一名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則表示，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有在建工程銀行抵押貸款或各種形式的融資借款，他們需要及時(shí)出售樓盤(pán)回籠資金以緩解貸款壓力，購房者的退房行為輕則影響到其下一步的項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，重則加深了開(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂的風(fēng)險�！霸谑袌�(chǎng)前景不被看到的情況下，開(kāi)發(fā)商自然是不愿意讓購房者輕易退房的�！�

　　房產(chǎn)律師業(yè)務(wù)火爆各方意見(jiàn)不一

　　記者了解到，近段時(shí)間杭州各家律師事務(wù)所都收到了大量關(guān)于房產(chǎn)違約糾紛的咨詢(xún)業(yè)務(wù)。浙江澤大律師事務(wù)所在新政出臺后接連推出新政下的房產(chǎn)糾紛法律講座，幾乎場(chǎng)場(chǎng)爆滿(mǎn)，累計咨詢(xún)超過(guò)700人次。浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平說(shuō)，目前該所受理的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛有300多件，是去年同期的數倍。
　　“由于新政的出臺，打亂了購房者自籌資金的付款計劃，這種情況下，不論房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中是否有關(guān)于貸款不足時(shí)補足差額的約定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )以自己的利益為重進(jìn)行理解，雙方各執一詞，因此而引起的房產(chǎn)糾紛不斷增多�！闭憬�金道律師事務(wù)所王全明律師認為。
　　根據2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規定：“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人�！睂τ诮涣硕ń�，因無(wú)法貸到款而需退房的購房人，王全明認為，此次出臺的新政可歸為“不可歸責于當事人雙方的事由”，購房者有權與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定金。不過(guò)購房人還應認真核對合同，有的開(kāi)發(fā)商會(huì )專(zhuān)門(mén)在文本中單獨約定“購房人無(wú)法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補足”，這樣的話(huà)，要單方面解除合同需謹慎，開(kāi)發(fā)商可據此提出要求支付違約金。
　　記者注意到，對此次由政策調整造成的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，法律界人士對毀約責任也有不同的觀(guān)點(diǎn)。王全明律師認為，政策調整不屬于《合同法》中規定的“不可抗力”，而應該屬于該法規定的“情勢變更”，購房人要求退房，不需要承擔違約。也有些律師認為，政策調整導致違約，不應適用《合同法》中規定的“情勢變更”。否則，勢必導致一些看到房?jì)r(jià)下跌的買(mǎi)房人不誠信，以此為借口達到變相毀約的目的。

　　律師建議協(xié)商解決呼吁出臺司法解釋

　　“我們目前還沒(méi)有遇到此類(lèi)案件進(jìn)入訴訟程序，不過(guò)樓市調控新政勢必會(huì )發(fā)生大量的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，我們也在關(guān)注這類(lèi)案件，但由于新政出臺不久，這類(lèi)案子還有滯后性。目前，更多地集中在訴前調解協(xié)商階段�！焙贾葜屑壢嗣穹ㄔ阂环ü俦硎�。
　　杭州國圣律師事務(wù)所律師程學(xué)林認為，在當前的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商解決糾紛是最有效的途徑�！艾F在打一個(gè)總價(jià)值200多萬(wàn)的房產(chǎn)糾紛官司，至少要5萬(wàn)以上的費用，還要耗費當事人大量的時(shí)間和精力。協(xié)商更為高效也更加節約成本�！�
　　記者了解到，目前已經(jīng)有相當部分的毀約糾紛已經(jīng)通過(guò)協(xié)商達成協(xié)議。有的客戶(hù)通過(guò)和房東協(xié)商，房東同意降低總價(jià)，雙方繼續完成買(mǎi)房交易，有的客戶(hù)通過(guò)協(xié)商退房成功，并取回了部分或全部預付款。對于如何解決湊不足首付而違約的問(wèn)題，律師還建議開(kāi)發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法，即開(kāi)發(fā)商與購房人協(xié)商支付方式后，由開(kāi)發(fā)商墊付購房人其余首付款的辦法。對于有購房意愿的人來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類(lèi)似的糾紛產(chǎn)生。
　　但是仍有相當數量的糾紛因雙方訴求相去甚遠，最終將通過(guò)司法訟訴程序解決。
　　王全明律師表示，目前各地仍沒(méi)有關(guān)于此類(lèi)訴訟的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同樣的案情可能會(huì )出現不同的判決結果，希望上級司法部門(mén)盡快對此類(lèi)案件作出明確的司法解釋或指導性意見(jiàn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩過(guò)渡。