“新國十條”的出臺，立即引起人們對樓市價(jià)格和樓市產(chǎn)業(yè)鏈整體發(fā)展的普遍關(guān)注。與此同時(shí)，新政伊始，樓市走向仍不甚明朗，導致買(mǎi)賣(mài)雙方均呈觀(guān)望態(tài)勢，這使得人民法院受理的涉及房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件也悄然生變。
　　自2009年至2010年4月，北京市東城區人民法院共受理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件264件，較上一年同期受理案件數量增長(cháng)近三成。2010年4月至5月，共受理案件29件，較上月同期受理案件數量增長(cháng)51.7%。盡管目前人民法院受理的案件中，直接受“新國十條”影響的案件不占多數，但這種趨勢已經(jīng)初顯端倪。通過(guò)對比2009年房?jì)r(jià)狂飆之下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件特點(diǎn)，我們就當前情勢下可能發(fā)生的諸多轉變進(jìn)行預測。
　　2009年，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的最大特點(diǎn)總結起來(lái)就是出賣(mài)人的毀約行為嚴重，根本原因在于房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，其增值幅度遠遠大于合同的違約成本，以致出賣(mài)人在利益驅動(dòng)之下選擇違約，導致訴訟。2010年4月，“新國十條”出臺后，房?jì)r(jià)增長(cháng)明顯趨于緩和，這帶來(lái)的市場(chǎng)利益格局與供求關(guān)系的變化必然引起市場(chǎng)交易行為的轉變，也必然表現在交易雙方的訴訟行為與策略上的轉變。
    □買(mǎi)受人怠于履行或不履行合同。
    這在房?jì)r(jià)飆升的2009年是極少發(fā)生的，而在房?jì)r(jià)增長(cháng)趨于緩和的當下，潛在的買(mǎi)受人往往不會(huì )急于出手購房，對于已經(jīng)簽訂購房合同的買(mǎi)受人也不會(huì )急于履行，或者采取消極回避、增加附加條件等方式故意造成對方違約等假象，試圖解除合同。此時(shí)，出賣(mài)人為盡快實(shí)現合同利益，就會(huì )依照相關(guān)法律規定起訴要求買(mǎi)受人履行合同義務(wù)，承擔違約責任。這將成為“新國十條”出臺后，因為買(mǎi)受人主觀(guān)原因而導致的大量法律訴訟。
    □出賣(mài)人怠于履行或不履行合同。
    與買(mǎi)受人怠于履行合同的情形相對應，在房?jì)r(jià)走勢不明朗的前提下，一些出賣(mài)人雖然不再為了追逐瞬息萬(wàn)變的利益而惡意違約，而是出于避免可得利益減少的目的，也不會(huì )急于履行合同，導致違約情況仍時(shí)有發(fā)生。不過(guò)可以肯定，在這種情勢下，出賣(mài)人違約的行為會(huì )大幅減少，并且，之前因為出賣(mài)人惡意違約發(fā)生的訴訟也會(huì )因為房?jì)r(jià)變動(dòng)而出現新的變化。例如，之前因為出賣(mài)人隨意抬高售價(jià)而發(fā)生的買(mǎi)受人起訴出賣(mài)人違約的案件，由于房?jì)r(jià)走勢的不確定很難保障出賣(mài)人的房屋增值幅度大于違約成本，此時(shí)，出賣(mài)人在訴訟中就改變了策略，不再堅持抬高后的售價(jià)，而是同意按照原合同的約定繼續履行。
    □貸款政策收緊導致合同無(wú)法履行。
    這是“新國十條”出臺最可能普遍引發(fā)的案件類(lèi)型。由于新的銀行放貸政策，購買(mǎi)第三套及以上住房的買(mǎi)受人，或者不能提供一年以上當地納稅證明或者社會(huì )保險繳納證明的非本地居民買(mǎi)受人，由于無(wú)法取得銀行貸款，且無(wú)力一次性支付房款，從而導致合同中有關(guān)買(mǎi)受人按揭貸款的條款無(wú)法實(shí)現，而合同在客觀(guān)上也無(wú)法繼續履行。再者，購買(mǎi)第二套房的買(mǎi)受人，或者雖然購買(mǎi)首套房但建筑面積在90平米以上的買(mǎi)受人由于需要增加貸款首付金，而普遍情形下買(mǎi)受人已經(jīng)無(wú)力承擔增加部分的首付金，此時(shí)也必然導致買(mǎi)受人無(wú)法繼續履行合同。此時(shí)，出賣(mài)人根據合同的相關(guān)約定起訴要求買(mǎi)受人承擔違約責任，或者買(mǎi)受人會(huì )根據合同的相關(guān)約定起訴要求解除合同，退還合同定金。
　　法官提示：無(wú)論主觀(guān)原因，還是客觀(guān)原因導致的合同無(wú)法履行，交易雙方的誠信守約才是避免糾紛發(fā)生的根本。當然，在合同簽訂時(shí)，注意相關(guān)的合同條款也非常必要。例如，合同中是否有關(guān)于買(mǎi)受人貸款不足的補足義務(wù)及責任條款，這將直接影響到此類(lèi)案件的結果。當合同無(wú)法履行的事實(shí)發(fā)生后，買(mǎi)受人應當及時(shí)與出賣(mài)人聯(lián)系協(xié)商解決，雙方應按照合同的約定盡可能避免損失的發(fā)生。  (作者單位：北京市東城區法院)