撲朔迷離的樓市變化帶來(lái)退房的糾紛。資料照片

    樓市新政引發(fā)的購房者難以支付高比例的首付款而被迫“違約”糾紛，認定為“情勢變更”而不是“不可抗力”更符合法律規定，也更能體現當事人的權益平衡。法院采取這種應對措施，也更為符合政策調控的基本目標。

　　近期，國家行政機關(guān)出臺了一系列遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，不可避免產(chǎn)生的直接影響之一就是，部分已經(jīng)簽約的貸款購房者難以支付高比例的首付款而出現被迫“違約”。這種未必真正構成合同法上的“違約”狀態(tài)也被社會(huì )公眾形象地稱(chēng)之為“政策性違約”。從北京市已經(jīng)受理的購房者要求解除買(mǎi)賣(mài)合同的案件來(lái)看，這種趨勢已經(jīng)初現端倪。
　　司法機關(guān)在這些案件的處理上，不僅需要實(shí)現個(gè)案的權益平衡，同時(shí)要積極引導對類(lèi)似案件的規范處理。同時(shí)，司法機關(guān)還需要考慮，國家出臺的相關(guān)政策對于規范樓市的積極導向作用，案件處理的結果不能背離調控政策的基本宗旨和目標。

　　典型案例：首付不夠，要求解約退房

　　2010年3月，張小姐通過(guò)中介公司介紹，選中了位于北京市通州區的一套建筑面積為97平米的二手房，房屋總價(jià)款250萬(wàn)元。張小姐與賣(mài)房人王先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定張小姐首付20%，余款通過(guò)申請銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。當日，張小姐根據合同約定向王先生交納了20萬(wàn)元購房定金。
　　4月，張小姐在中介機構的協(xié)助下，向銀行申請貸款，但此時(shí)張小姐獲悉，根據新的國家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調到30%，首付數額提高了25萬(wàn)元。張小姐四處籌措，仍無(wú)力支付75萬(wàn)元的首付款。張小姐想到了解除合同，同賣(mài)房人王先生交涉。張小姐提出貸款首付比例提高是自己無(wú)法預見(jiàn)到的，由此導致合同無(wú)法履行，自己沒(méi)有過(guò)錯，因此，王先生應該將定金退還給自己；而王先生認為由于張小姐自身資金的原因導致合同無(wú)法履行，應當適用定金罰則，定金不予返還；張、王二人反復協(xié)商，仍然無(wú)法達成一致，產(chǎn)生糾紛。
　　張小姐被迫無(wú)奈，訴至法院，請求解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同，王先生退還購房定金20萬(wàn)元。王先生則稱(chēng)張小姐構成違約，不同意退還定金。

　　關(guān)鍵問(wèn)題：“政策性違約”的性質(zhì)如何認定

　　從目前發(fā)生的糾紛來(lái)看，購房者向法院提起訴訟，訴訟請求一般為要求判令解除其與賣(mài)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，請求判令賣(mài)房人退還其已交納的款項。購房者的事實(shí)依據非常明確，均直接指向國家行政機關(guān)及地方政府對樓市的調控政策，導致合同無(wú)法履行。而法律依據則各有不同：一是主張上述政策調整構成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的的，當事人可以解除合同”的規定，解除合同。二是主張上述政策調整構成合同法上的“情勢變更”，因此，要求依據我國《合同法》司法解釋(二)第二十六條關(guān)于“情勢變更”原則的規定，解除合同。
　　□所謂“不可抗力”，根據《合同法》第一百一十七條的規定，是指不能預見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀(guān)情況。不可抗力可能導致合同不能履行、不能全部履行和不能按時(shí)履行的后果。當事人由于不可抗力的原因導致無(wú)法實(shí)現合同目的，產(chǎn)生的解除權是法定解除權。
　　不可抗力條款的認定應當注意以下四點(diǎn)：1、一方發(fā)生不可抗力，發(fā)生方與相對方均有解除權；2、并非一旦發(fā)生不可抗力即產(chǎn)生解除權，需以不可抗力致使合同目的不能實(shí)現為要件，也就是說(shuō)，由于不可抗力的發(fā)生，剝奪了一方或雙方根據合同有權期待得到的東西，即喪失合同利益或履行利益；3、因不可抗力而解除合同，發(fā)生方可以免除損害賠償責任；4、發(fā)生方免責的前提在于發(fā)生方證明了不可抗力的發(fā)生，及時(shí)通知對方不可抗力發(fā)生的事實(shí)，且不可抗力不是發(fā)生在發(fā)生方遲延履行之后。
　　從不可抗力的要件來(lái)看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當事人不能預見(jiàn)的情形，但并未達到不能避免并且不能克服的客觀(guān)程度，不應認定為不可抗力。如果將此種情況認定為不可抗力，則可能出現的后果是不可抗力認定范圍的過(guò)寬，將造成合同穩定性受到極大影響。當事人將動(dòng)輒以政策的變化構成不可抗力為由任意違約。
　　□關(guān)于“情勢變更”，在我國合同法上并未明文規定，但在2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解釋(二)中有明確規定，該規定具體內容為：“合同成立以后客觀(guān)情況發(fā)生了當事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實(shí)現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同”。
　　因此，情勢變更原則的適用必須符合以下條件：1、有情勢變更的事實(shí)，也就是說(shuō)合同賴(lài)以存在的客觀(guān)情況確實(shí)發(fā)生變化；2、情勢變更為當事人不能預見(jiàn)；3、情勢變更必須不可歸責于雙方當事人；4、情勢變更的事實(shí)發(fā)生在合同成立后，履行完畢前；5、情勢變更后，如果繼續履行合同，會(huì )對當事人顯失公平。同時(shí)，情勢變更原則強調了情勢變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險的不同。
　　從房地產(chǎn)新政來(lái)看，國家政策規定對于雙方來(lái)說(shuō)都是必須接受的，如果需要繼續履行，買(mǎi)賣(mài)合同雙方在合同中的相應條款必須相應變更。在此情況下，如果要求購房人提高首付款比例或者貸款利率，則毫無(wú)疑問(wèn)，違背了購房人訂立合同時(shí)的基本條件，也并非買(mǎi)房人的合理預期。另外，房地產(chǎn)新政使購房人增加的負擔，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險。如果因為政策調整而相應地調整房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強制購房人單方承擔政策調整帶來(lái)的全部不利后果，而賣(mài)房人利益不受實(shí)質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。因此，將房地產(chǎn)新政認定為情勢變更，更符合法律規定，也更能體現當事人的權益平衡。
　　□而從更深層次來(lái)看，房地產(chǎn)新政的目的一方面是通過(guò)提高購房首付和提高貸款利率來(lái)降低購房者資金承受力，遏制購房需求，減少房屋成交，以穩定房?jì)r(jià)；另一方面是通過(guò)提高購房成本，減少購房需求來(lái)改變公眾的房?jì)r(jià)預期，從而遏止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。人民法院將此種情況認定為情勢變更，從而解除合同，與政策調控的目標并不相悖。雖然，不可避免存在部分購房者搭順風(fēng)車(chē)的行為，人民法院在此種情況下判令解除合同可能使部分購房者“預期房?jì)r(jià)下跌而退房”的經(jīng)濟計算得以實(shí)現，但人民法院采取這種應對措施仍然更為符合政策調控的基本目標。

　　購房者怎樣應對買(mǎi)房和退房的困擾

　　□理性交易，避免盲目購房。
　　許多業(yè)內人士認為目前我國部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不同程度的泡沫，而房屋買(mǎi)賣(mài)一般都具有交易金額巨大的特點(diǎn)，無(wú)論購房者還是賣(mài)房者均應當慎重對待房屋買(mǎi)賣(mài)這一重大交易行為，理性分析自己的需求與能力，避免盲目追隨。
　　□誠實(shí)信用，不做投資投機。
　　近期，國家出臺了一系列政策性措施穩控房?jì)r(jià)，目的就在于遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，打擊投資投機性購房。炒房行為會(huì )不可避免地受到控制，由于炒房而產(chǎn)生的糾紛不會(huì )獲得保護，糾紛處理的最終結果還是要符合政策導向，不能與樓市調控政策的基本宗旨和目標相違背。
　　□合理預見(jiàn)，擬定多種方案。
　　房屋買(mǎi)賣(mài)一般來(lái)說(shuō)履行時(shí)間較長(cháng)、履行環(huán)節較多、履行程序復雜，尤其涉及到首付款比例、貸款利率等與國家政策緊密相關(guān)的重要內容，一旦其中某一環(huán)節或內容由于政策調控產(chǎn)生變化，將導致合同履行遇到障礙。因此，雙方當事人應當在合同中擬定多種補充履行方案，并根據合同約定的多種履行方案采取積極的應對措施，避免陷入一旦政策變化合同就無(wú)法履行的尷尬境地。
　　□積極守信，妥善處理糾紛。
　　當出現了雙方當事人之外的、無(wú)法克服的障礙導致合同無(wú)法得到履行，雙方當事人應該秉持積極、守信的態(tài)度穩妥處理善后事宜；采取恰當的行為將己方及對方的損失減少到最低，避免承擔由于擴大損失所帶來(lái)的不利后果。

　　樓市新政引發(fā)的其他相關(guān)糾紛怎么處理

　　□在退房糾紛中，部分購房者并非在經(jīng)濟能力上真的無(wú)力解決上述問(wèn)題，而是看到國家出臺相關(guān)措施后，房?jì)r(jià)有可能進(jìn)入下降通道，便選擇以“搭順風(fēng)車(chē)”的方式主動(dòng)要求解除合同。
　　對于這種糾紛，首先需要弄清雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同對此類(lèi)情況是否有直接約定，如果有直接約定，則按照約定履行即可。比如，雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，如果貸款政策變化導致買(mǎi)方無(wú)法貸款，合同解除。若有如此約定，則雙方的買(mǎi)賣(mài)合同在房產(chǎn)新政的情況下予以解除并無(wú)爭議。
　　其次，需要看合同中對該類(lèi)情況是否有相關(guān)約定可以比照適用，比如，雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，買(mǎi)方首付款20%，其余80%房款選擇貸款，如果買(mǎi)方無(wú)法貸款，則一次性付清房款。若有如此約定，則在房產(chǎn)新政的情況下，可能首付款比例需要提高到30%，但是根據雙方合同約定可以看到買(mǎi)方具有付款能力，因此，判令變更合同而非解除合同更能維護合同的穩定性。
　　再次，在合同中對該類(lèi)情況無(wú)相關(guān)約定的情況下，則應當考慮到首付款的提高以及利率的變化，并非當事人訂立合同時(shí)的合理預期，而且對當事人構成了重大的合同基礎變更，如果當事人無(wú)履行能力，應當允許解除買(mǎi)賣(mài)合同。
　　□在二手房買(mǎi)賣(mài)中，如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同面臨解除的境地，房屋經(jīng)紀公司與買(mǎi)方、賣(mài)方因為房屋居間服務(wù)費的給付與退還，將產(chǎn)生部分糾紛。如果因房產(chǎn)新政導致房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除，房屋經(jīng)紀公司是否應當退還居間服務(wù)費。在此，筆者以為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行取決于多重因素，房屋買(mǎi)賣(mài)合同也可能因為多種原因而解除。如果導致房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的原因并非房屋經(jīng)紀公司在促成雙方合同時(shí)明知或者可預見(jiàn)，則房屋經(jīng)紀公司在履行合同義務(wù)時(shí)并無(wú)違約行為，其無(wú)需退還居間服務(wù)費。居間服務(wù)費作為損失，必然存在損失的承擔方，在此情況下，讓房屋經(jīng)紀公司承擔該部分損失并不恰當，讓買(mǎi)方或者賣(mài)方承擔該部分損失更符合交易風(fēng)險負擔的規則。
　　□另外，由于房產(chǎn)新政可能使房?jì)r(jià)進(jìn)入下降通道，因此，部分房屋出租方為盡快出售房屋套現，可能提前解除房屋租賃合同而引發(fā)租賃合同糾紛。在此情況下，應當視為房屋出租方違約，房屋出租方應當按照合同約定及法律規定承擔違約責任。