宏觀(guān)調控之下，萬(wàn)科審慎的“順勢調整策略”，終于以銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的形式得到了回報。
　　根據萬(wàn)科發(fā)布的相關(guān)數據計算，相比于2009年，萬(wàn)科在14個(gè)重點(diǎn)城市的占有率明顯提高，從2009年全年的3.5%大幅提高至今年6月底的6.8%。
　　從5月的北京開(kāi)始，萬(wàn)科開(kāi)始審慎地通過(guò)價(jià)格調整的方式，順應樓市宏觀(guān)調控以來(lái)市場(chǎng)預期的改變，而隨著(zhù)北京樓市10月新盤(pán)供應的放量，沒(méi)有“老業(yè)主威懾”的新盤(pán)，都有意從萬(wàn)科的“順勢而變”中習得經(jīng)驗，這或將致使調控以來(lái)北京樓市第一輪價(jià)格調整的高峰，在10月到來(lái)。

　　順勢得回報

　　進(jìn)入北京超過(guò)10年之后，萬(wàn)科終于等到了在北京“奪得銷(xiāo)冠”的年月，而這恐怕是對北京萬(wàn)科順勢調整價(jià)格策略的最好回報。
　　根據中國房地產(chǎn)信息集團公布的北京房企上半年銷(xiāo)售數據，2010年1月至6月，萬(wàn)科在北京的銷(xiāo)售金額為61.93億元，為北京地區銷(xiāo)售收入最多的房地產(chǎn)企業(yè)，北京萬(wàn)科上半年的銷(xiāo)售額已經(jīng)占到了北京樓市銷(xiāo)售額的1/6，而在此前三年，萬(wàn)科甚至在北京市場(chǎng)從未進(jìn)入過(guò)前十名。
　　記者了解到，超過(guò)61億元的銷(xiāo)售收入，主要由萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景銷(xiāo)售額約17.4億元，萬(wàn)科藍山銷(xiāo)售額約13.69億元，金隅萬(wàn)科城銷(xiāo)售額約11.86億元構成，而這三個(gè)樓盤(pán)，均可以排在北京單個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售額前的前20名�！�
　　這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，來(lái)自于萬(wàn)科從4月開(kāi)始進(jìn)行的順應市場(chǎng)預期改變的定價(jià)策略調整。此前，在北京萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景項目的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中，采取了較前期降價(jià)800元/平方米的策略，一時(shí)在北京樓市引發(fā)降價(jià)的波動(dòng)，并且取得了開(kāi)盤(pán)當日便銷(xiāo)售率超過(guò)50%的良好市場(chǎng)反饋。
　　根據萬(wàn)科半年報的統計分析，從月度銷(xiāo)售數據來(lái)看，調控政策出臺后萬(wàn)科的銷(xiāo)售均價(jià)相比政策出臺前已下降約15%。主動(dòng)進(jìn)行順應市場(chǎng)調整的意圖與動(dòng)作十分明顯。
　　“現在集團對地方公司的考核，主要是考核現金的周轉速度和銷(xiāo)售額。面對市場(chǎng)形勢的變化，我們的態(tài)度非常明確而清晰，行動(dòng)也十分主動(dòng)而堅決。我們會(huì )繼續堅持自2008年以來(lái)就提出的‘三不政策’，即‘不囤地、不捂盤(pán)、不當地王’，在這一總體原則下，各地公司以活躍成交為目的，采取措施積極調整價(jià)格、促進(jìn)銷(xiāo)售。如萬(wàn)科總部已經(jīng)對各地一線(xiàn)公司提出了明確要求，即每個(gè)項目開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內，銷(xiāo)售率力爭達到60%以上�！比f(wàn)科一位內部人士告訴記者，這也可以從一個(gè)側面解釋為什么北京等地的地方公司樂(lè )于進(jìn)行順應市場(chǎng)的調價(jià)策略。

　　商住并進(jìn)增量

　　在2010年初，萬(wàn)科同樣謹慎地確定了“二八戰略”，即適當地推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)比例，而萬(wàn)科副總裁毛大慶在加盟萬(wàn)科之前所供職的凱德置地，便是商業(yè)地產(chǎn)色彩濃厚的新加坡企業(yè)。
　　記者了解到，目前萬(wàn)科的主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般以住宅項目的商業(yè)配套為主，在萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景(即紫苑項目)、公園5號項目中，均有相當面積的商業(yè)用途或理想的物業(yè)，如公園5號項目的商業(yè)用途或立項的物業(yè)，總建筑面積為兩萬(wàn)平方米。
　　記者了解到，在這兩萬(wàn)平方米的建筑面積中，商鋪建筑面積約13000平方米，萬(wàn)科稱(chēng)之為新五街，北京萬(wàn)科相關(guān)負責人表示，商鋪中的一、二層為開(kāi)發(fā)商自持并對外招租，三層為只對能提供整體經(jīng)營(yíng)的高端品牌出售。
　　“目前三層已整層售出，成交均價(jià)在26000元至30000元。據悉，買(mǎi)家出價(jià)的條件完全符合萬(wàn)科對該層商業(yè)的設想，該樓層已全部整售，均為一次性付款�！北本┤f(wàn)科相關(guān)負責人表示。這位負責人還表示，包括7號樓三層在內的2、4、7號樓新五街，是以整售的形式被大客戶(hù)買(mǎi)走，公司沒(méi)有與散戶(hù)洽談，沒(méi)有公開(kāi)報價(jià)。但針對大客戶(hù)，萬(wàn)科給予了8.8折的折扣，因此，成交均價(jià)應該在2.7萬(wàn)元/平方米至3萬(wàn)元/平方米。而該項目的辦公物業(yè)，建筑面積共7800平方米，預售套數為46套，面積區間為122平方米至195平方米萬(wàn)科方面提供的數據顯示，自5月下旬開(kāi)盤(pán)以來(lái)，共銷(xiāo)售12套，認購面積約1577平方米，報價(jià)在38000元至45000元之間，成交均價(jià)約36000元。
　　顯然，萬(wàn)科采用“順應市場(chǎng)調價(jià)”策略的，還不僅僅是住宅領(lǐng)域，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科謹慎的條件，從目前的情況看，亦收到了來(lái)自市場(chǎng)的良好反饋。

　　降價(jià)在10月

　　嚴厲的樓市調控似乎仍未有松動(dòng)的跡象。7月12日，針對此前媒體報道三套房貸等限制措施有望放松的消息，住建部、銀監會(huì )和國資委表示，將一如既往地實(shí)施已有的樓市宏觀(guān)調控政策，堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，而隨著(zhù)政策貫徹到金九銀十這一銷(xiāo)售旺季周期，面對銷(xiāo)售壓力，更多的企業(yè)效仿萬(wàn)科順應市場(chǎng)調整的策略，或將早就真正又一輪降價(jià)潮的開(kāi)始。
　　“我們也在考慮我們的價(jià)格策略，我們的幾個(gè)新盤(pán)要到10月以后才會(huì )陸續入市，現在的市場(chǎng)是，稍微降些價(jià)格就熱銷(xiāo)，所以我們也不得不考慮這方面的事情�！币晃幌愀凵鲜蟹科蟮匿N(xiāo)售負責人前日告訴本報記者。
　　此前，在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示，對于前期已經(jīng)有銷(xiāo)售的樓盤(pán)，后期項目的降價(jià)將承擔比較大的壓力，前期業(yè)主對降價(jià)策略的不滿(mǎn)意，可能令開(kāi)發(fā)商不敢輕易啟動(dòng)降價(jià)策略。
　　而目前，在能夠開(kāi)始降價(jià)的樓盤(pán)，多數為新開(kāi)樓盤(pán)，與萬(wàn)科中糧紫苑項目市場(chǎng)反饋情況類(lèi)似的是，此前在北京取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jì)綠地西斯萊公館項目，便是采用以低于區域平均價(jià)格的策略開(kāi)盤(pán)，贏(yíng)得了良好的市場(chǎng)反饋。
　　“6月至8月之間，沒(méi)有什么大量的新盤(pán)集中上市，大家都在觀(guān)望，所以不可能形成降價(jià)潮，但是，如果到10月的時(shí)候，大量新盤(pán)集中上市，一方面供應量增大，另外一方面又沒(méi)有前期業(yè)主感受的顧忌，有可能形成比當下更大統一降價(jià)的行為�！币晃徊辉妇呙�的地產(chǎn)投資基金經(jīng)理表示。而他和他所掌控的這支募集來(lái)自國內的人民幣基金，正在等待著(zhù)這個(gè)機會(huì )的到來(lái)。
　　遠洋地產(chǎn)副總裁周彤則告訴記者，從目前各個(gè)上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的半年報統計數據來(lái)看，基本上所有的房地產(chǎn)企業(yè)，都調低了銷(xiāo)售任務(wù)的預期數額，她認為，這也是一種企業(yè)對市場(chǎng)預期改變的反應。