進(jìn)入7月份，在國家有關(guān)部門(mén)出臺的房地產(chǎn)調控“組合拳”逐步釋放政策效果的情況下，福建省以經(jīng)濟發(fā)達縣市為主的三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，房?jì)r(jià)出現一定幅度的回落。新華社記者　來(lái)建強/攝

    在山西省被視為“天價(jià)樓盤(pán)”的太原星河灣7月31日開(kāi)盤(pán)，雖然置身于樓市調控的背景下，仍然創(chuàng )下開(kāi)盤(pán)首日成交700余套、成交金額約44億元的銷(xiāo)售紀錄。記者采訪(fǎng)發(fā)現，高端住宅的旺銷(xiāo)并非太原一枝獨秀，無(wú)錫、武漢、福州等二、三線(xiàn)城市的高端樓盤(pán)市場(chǎng)頻頻升溫，屢創(chuàng )銷(xiāo)售佳績(jì)。專(zhuān)家認為，二、三線(xiàn)城市高端樓盤(pán)升溫，對普通住宅形成擠出效應，有可能成為中低端樓盤(pán)漲價(jià)導火索，應引起重視。

　　豪宅成為調控“避風(fēng)港”地產(chǎn)商二線(xiàn)城市布局忙

　　太原是“豪宅”風(fēng)格的星河灣地產(chǎn)集團繼北京、上海、廣州之后進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的首座二、三線(xiàn)城市。此次開(kāi)盤(pán)的太原星河灣一、二期項目單價(jià)超過(guò)1.8萬(wàn)元，平均每套總價(jià)600萬(wàn)元左右，最貴的一套總價(jià)約為3000萬(wàn)元。
　　據太原市房管部門(mén)統計，太原市今年上半年普通商品房均價(jià)為5544元/平方米，單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)的樓盤(pán)僅有4-5個(gè)，最高售價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右。
　　太原星河灣開(kāi)盤(pán)當日，記者在現場(chǎng)看到人頭涌動(dòng)。星河灣一名售樓小姐告訴記者，此次開(kāi)盤(pán)的兩期項目包括18棟樓、1300余套住宅，戶(hù)型從255平方米到900多平方米不等。7月24日至7月30日是認籌期，每套房源的認籌金為30萬(wàn)元。截至7月30日晚，排號數已超過(guò)700。
　　張鋒是當地一家公司的總經(jīng)理，他當場(chǎng)買(mǎi)下了一套260平方米的住宅，并選擇一次性付清購房款�！拔铱粗械氖撬�的景觀(guān)設計、配套設施和物業(yè)管理。它的品質(zhì)和北京、上海的高端樓盤(pán)是一樣的，這樣的樓盤(pán)在太原還不多見(jiàn)�！彼�說(shuō)，和他一樣的購房者不在少數。
　　據了解，星河灣選擇太原，瞄準的正是二線(xiàn)城市高收入群體對高品質(zhì)置業(yè)日益增長(cháng)的需求。抱有這樣想法的開(kāi)發(fā)商并非星河灣一家，萬(wàn)達、富力、恒大等一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先后入駐二、三線(xiàn)城市，在加緊土地儲備的同時(shí)，瞄準了利潤較高“抗壓性”較強的中高端及高端市場(chǎng)。
　　一些房產(chǎn)商透露，在樓市宏觀(guān)調控的大背景下，一線(xiàn)城市商業(yè)項目供地減少、企業(yè)擴張受阻，而太原、成都、武漢等二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)尚處于投資價(jià)值洼地，有較大的升值空間。

　　豪宅旺銷(xiāo)顯聯(lián)動(dòng)效應或成為房?jì)r(jià)上漲導火索

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，目前嚴厲的信貸調控政策對公寓類(lèi)購買(mǎi)者產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響較大，而高端住宅市場(chǎng)需求相對穩定，在樓市寒潮中表現出一定的抗壓性，逐漸進(jìn)入投資者視野。但市場(chǎng)擔憂(yōu)高端樓盤(pán)的“天價(jià)”可能產(chǎn)生示范效應、引發(fā)普通住宅價(jià)格聯(lián)動(dòng)，成為新一輪房?jì)r(jià)上漲的誘因。
　　太原市崇泰景和房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理高揚說(shuō)，此輪宏觀(guān)調控中，北京、天津、上海等大城市政策配套全、執行嚴，所受影響較大；而太原這樣的二三線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)泡沫較小，所受的影響也很有限。特別是貸款首付、利率這樣的信貸調控政策對高端客戶(hù)并不形成有效約束。
　　“相比一線(xiàn)城市，太原市房?jì)r(jià)還處于相對的價(jià)值洼地”，山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)袁綸華說(shuō)，“星河灣在北京和上海的項目均價(jià)高達5-6萬(wàn)元/平方米，而同樣的品質(zhì)在太原的均價(jià)只有1.8萬(wàn)元/平方米，這對投資者很有吸引力�！�
　　有房產(chǎn)分析師認為，受區位、品質(zhì)、景觀(guān)等因素的支撐，高端樓盤(pán)屬于稀缺資源，成交均價(jià)可降幅度小。而近期股市起伏不定，部分股民轉移投資方向，將一部分資金投資樓市，這也增加了高端住宅市場(chǎng)的投資比例。
　　房產(chǎn)界人士表示，高端項目尤其是由品牌房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的高端住宅在二、三線(xiàn)城市并不多見(jiàn)。星河灣等高端品牌項目的出現，為當地房產(chǎn)行業(yè)樹(shù)立了一個(gè)標桿，其他開(kāi)發(fā)商會(huì )據此重新審視自己項目的品質(zhì)、定位和定價(jià)，而老百姓則會(huì )通過(guò)品質(zhì)和價(jià)格的對比，對不同價(jià)位住房的品質(zhì)提出新要求。
　　同時(shí)也有專(zhuān)家提出，近日，太原、成都、昆明等二、三線(xiàn)城市高端樓盤(pán)項目頻頻放出并成為熱點(diǎn)板塊，會(huì )對普通住宅價(jià)格產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應，成為中低端樓盤(pán)爭相漲價(jià)的導火索。

　　豪宅高比例形成“擠出效應”須“雙軌并行”破解住房困局

　　一線(xiàn)品牌房產(chǎn)商在二、三線(xiàn)城市中往往是巨量拿地，并重點(diǎn)發(fā)展中高端、高端樓盤(pán)和商業(yè)項目。專(zhuān)家認為，這一做法對普通商品住宅和保障房建設形成“擠出效應”，不但會(huì )進(jìn)一步加劇當地住房市場(chǎng)的結構失衡，還有可能推動(dòng)二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的新一輪快速上漲。
　　據了解，2009年，太原市房屋銷(xiāo)售面積總和為183萬(wàn)平方米，而此次開(kāi)盤(pán)的星河灣前兩期“豪宅”項目建筑面積就達近47萬(wàn)平方米，相當于2009年銷(xiāo)售面積總和的四分之一，“占比驚人”。
　　業(yè)內專(zhuān)家指出，高端項目占比上升，將大幅拉升整體成交價(jià)格，并很快顯現在統計部門(mén)的房屋銷(xiāo)售統計數據上，這將導致購房者對房?jì)r(jià)上漲的預期加大，市場(chǎng)各方觀(guān)望僵持的局面將有可能被打破，政府平抑房?jì)r(jià)的壓力進(jìn)一步增加。
　　袁綸華認為，高端項目的大幅增加，還將進(jìn)一步加劇太原房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結構失衡問(wèn)題。高端項目在推動(dòng)地方投資增長(cháng)和經(jīng)濟發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上侵蝕了普通住宅的生存空間，導致普通住宅供應減少，引發(fā)了民眾的普遍擔憂(yōu)。
　　隨著(zhù)高端置業(yè)的發(fā)展，高端樓盤(pán)在商品房中的比重日漸加大，國內住房市場(chǎng)呈現出兩極分化趨勢。對此，專(zhuān)家建議，采取“商品房和保障房雙軌并行”的思路予以應對，做到“高端有市場(chǎng)、低端有保障”，以解決百姓的后顧之憂(yōu)。