前幾天我曾說(shuō)過(guò)，在未來(lái)一年內中國住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì )下跌，這一說(shuō)法引來(lái)了許多朋友、媒體記者和股票分析員的追問(wèn)。把對這一問(wèn)題的思考與分析寫(xiě)下來(lái)與大家一起探討。
　　中央的政策強調要加大保障性住房的建設。盡管這項政策幾年前就已提出，但沒(méi)有像今年這樣具體和嚴厲，如每個(gè)城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少于50%；當年開(kāi)工面積不能少于50%。如果這項政策持續實(shí)施下來(lái)，中國住房市場(chǎng)的格局將會(huì )發(fā)生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來(lái)解決住房問(wèn)題，而會(huì )有相當一部分人，30%甚至更多的人轉向依靠政府的幫助，通過(guò)保障性住房來(lái)解決自己的住房問(wèn)題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財力等，但我們看到“國十條”中加上了問(wèn)責制，這是幾年來(lái)對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控從來(lái)沒(méi)有過(guò)的，表明了政府對這項政策執行的決心。
　　銀監會(huì )出臺了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，即對開(kāi)發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應商，加劇了開(kāi)發(fā)商資金的緊張，把開(kāi)發(fā)商手里原來(lái)的活錢(qián)變成了死錢(qián)，尤其對那些毛利率不高、銷(xiāo)售建設過(guò)程慢、過(guò)去有過(guò)拖欠施工單位和材料供應商款項的開(kāi)發(fā)商影響會(huì )更大。我們看到這項政策已經(jīng)出臺，可能馬上就會(huì )開(kāi)始實(shí)施。
　　針對住建部出臺的對預售收入監管的辦法，各城市的細則和具體政策都在相繼出臺。這是大家不太關(guān)注的一項政策，但這對開(kāi)發(fā)商運行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運行資金中有超過(guò)50%來(lái)自預售收入，對預售收入的監管、分階段放款，也是把開(kāi)發(fā)商的活錢(qián)變成了死錢(qián)。
　　幾年來(lái)政府一直強調清理閑置土地，但幾乎沒(méi)有進(jìn)展。每一塊土地背后都有極其龐雜的經(jīng)濟關(guān)系、社會(huì )關(guān)系，常常是官司債務(wù)纏身。今年媒體公布了1400多宗閑置土地的名單，之后國土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。公布這個(gè)名單就等于國土部門(mén)給自己下了任務(wù)，這2800宗閑置土地的處理結果無(wú)論如何要對社會(huì )有一個(gè)交代。
　　以上這四方面的政策，預計在四季度都可能實(shí)施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場(chǎng)上住房的供應量。真正影響市場(chǎng)價(jià)格的力量是供求關(guān)系，供應量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開(kāi)發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張，沒(méi)有錢(qián)了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導致降價(jià)的因素壓力都大。
　　還有就是今年上半年房地產(chǎn)投資增加達38.1%，達到歷史最高水平，開(kāi)工量加大也會(huì )增加住房的供應量。
　　受這些因素的影響，未來(lái)一年住房?jì)r(jià)格有很大下跌的壓力。
　　有朋友問(wèn)，最近兩周杭州和深圳的住房市場(chǎng)在恢復，價(jià)格和成交量都在上升，這是不是又一輪房?jì)r(jià)上漲的先兆？我認為，這兩個(gè)城市比較特殊，不能反映全國的情況。全國來(lái)看，GDP的增長(cháng)、就業(yè)壓力、地方的財政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問(wèn)題都壓在房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)上，這些壓力超出了這個(gè)行業(yè)承受的極限，這一點(diǎn)可以從很多指標中體現出來(lái)，如租金回報率很低，地價(jià)比房?jì)r(jià)貴等等。
　　許多人追問(wèn)我，住房?jì)r(jià)格會(huì )下跌多少百分比？希望我具體回答。我不是神仙，無(wú)法回答。在香港分析員會(huì )上，又有人追問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題，我說(shuō)可能會(huì )回到2009年初的水平。他們問(wèn)是2010年初的水平吧？我說(shuō)，我估計是2009年初的水平，因為許多指標不支持這么高的住房?jì)r(jià)格。會(huì )場(chǎng)上一片嘩然。